原创刘晓博

今天,楼市又有大消息:

有媒体报道说:南方某大城市近日召集房产中介、部分专家开会,讨论进一步稳定楼市的方案。其中关于二手房交易机制、交易平台和资金使用,有以下政策选项:

1、在二手房交易中推行国际通行的“单边代理制”。

2、上线官方主导的二手房交易平台,买卖双方可以自助交易;

3、不允许业主向担保公司借钱赎楼,只能用自有资金赎楼。

这三个“政策选项”是否会落地,有待观察。其中前两个选项如果实施,影响将是中长期的,可能带来游戏规则的巨变。第三个选项,主要产生短期影响。

事实上,2021年中国二手房领域已经发生了巨变。

主要标志是:在2021年2月8日,深圳公布了全市所有小区的“交易参考价”(其实就是官方指导价)。这个参考价普遍低于市场成交价,部分小区的“成交参考价”甚至不到市场价的一半。

比如最近两天媒体热炒的,深圳后海恒裕滨城刚刚成交的一套228.72平米的法拍房,官方成交参考价是每平米13.2万元,拍卖成交价达到了27.6万元/平米,这个价格尚未包含税费。

由此可见市场价和“成交参考价”的差异有多大。

深圳还要求银行全面落实“成交参考价”,这意味着二手房的首付比例出现了大幅上升。

有深圳开创先例,就有城市跟进。成都已经在部分区域公布了“二手房成交参考价”。未来如果楼市继续过热,深圳的做法(二手房成交参考价)会在一线城市、强二线城市全面推广。

这意味着,政府事实上参与了二手房的定价!

然而,这还不是二手房“大变局”的全部。因为还有两个大招也在准备之中,这就是“单边代理制”,和官方主导的、房源最真实、最全面的二手房交易平台。

先看一下什么是“单边代理制”。

所谓“单边代理制”,类似“律师制度”。

稍有法律常识的人就会知道,打官司的时候,原告和被告都可以请律师,而这个律师不可以是同一个人。如果是同一个人,大家一定认为不合适,因为律师的立场有冲突。

买卖二手房,跟打官司非常像,都涉及到巨大的利益。但一直以来,都是中介“一手托两家”。

既当买方的“律师”,又当卖方的“律师”,中介会怎样?当然是以促成成交为目标,对卖方讲各种不利条件,各种潜在利空,让卖方降价;跟买方分析各种利好,让买方接受比心理预期更高的价格。

有的中介还会从中吃差价,或者先把“划算”的房源倒腾到自己或者代持人的身上,然后再慢慢找机会出手套利。

“一手托两家”让买方和卖方都对中介不太信任,处处提防。中介也觉得不被客户信任,没有职业荣誉感。

总之,“一手托两家”有很多弊端。

在中国二手房交易中推行“单边代理制”,已经讨论了很多年。就像取消公摊面积和实施“现房销售”一样,长期议而不决。

在美国,二手房中介行业实施的就是单边代理制。由于中介只为卖方或者买方一边服务,立场更为坚定,也显得更为诚信,对客户来说体验很好,觉得中介代表了自己的利益。这让中介行业也很有面子,成为一个体面的行业。

那么,中国有没有可能推行“单边代理制?”

我觉得局部试点,是完全有可能的。尤其是对于舆论压力较大的城市来说,变化意味着调控的真诚。

“单边代理制”下,买方和卖方各自支付自己的佣金,这会不会造成交易成本抬高,反而刺激房价上涨?

单边代理制让更多中介介入了交易,理论上会增加“分红者”,抬高交易成本。但它还可能让买家拿到更低的价格,因为买家有了“御用砍价师”。

房价如何走,说到底还是看货币政策、看供应量、看人口趋势、看片区成长空间等基本面。

再看官方二手房交易平台。

这种官方主导的平台,已经有城市在搞了,上面截屏就是杭州的。但杭州的这个平台,同时允许卖方、买方和中介上传房源。

如果这类平台不允许中介在上面挂牌,只允许买卖双方直接在上面发布“出售”和“求购”信息,那么对中介行业的打击会比较大,有可能降低交易成本,最终平抑房价。

但二手房交易毕竟比买卖股票更复杂。股票是标准化产品,房子千差万别。想让中介退出二手房交易,有比较大的困难。

如果政府下决心搞一个自助交易平台,让买卖双方直接撮合。政府相关部门要提供更多的服务。比如允许个人查询房产证的真伪,房屋抵押情况、学位占用情况,居住权是否设定,长期租约是否存在(没有到政府备案的租约,如果出现纠纷,政府不应该承认其合法)等。

同时简化自助交易流程,设“傻瓜交易模式”,让普通人真的可以自助成交。

从长远看,随着区块链、大数据、云计算等技术的应用,房屋买卖的便捷性会大大提高,自助交易或许可以大面积推广。

这样,二手房中介的使命将逐渐终结,慢慢退出历史舞台。而房屋交易的成本,也可以大幅降低。

不过这个变化,或许还需要10年到20年。关键看政府的决心。毕竟,房地产中介行业养活了158万人(第四次经济普查数据),占房地产全行业人员的13%。

不管怎么说,2021年都是二手房巨变的一年。

政府的有形之手,已经从新房市场伸到了二手房市场,开始参与二手房的定价,这在全球都是非常罕见的。

在这种情况下,炒房风险大增,房子将变成一个长期抗通胀工具,投资属性仍然在、但投机属性大减。

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