[刘晓博说财经]二手房，还要放大招

原创刘晓博

今天，楼市又有大消息：

有媒体报道说：南方某大城市近日召集房产中介、部分专家开会，讨论进一步稳定楼市的方案。其中关于二手房交易机制、交易平台和资金使用，有以下政策选项：

1、在二手房交易中推行国际通行的“单边代理制”。

2、上线官方主导的二手房交易平台，买卖双方可以自助交易；

3、不允许业主向担保公司借钱赎楼，只能用自有资金赎楼。

这三个“政策选项”是否会落地，有待观察。其中前两个选项如果实施，影响将是中长期的，可能带来游戏规则的巨变。第三个选项，主要产生短期影响。

事实上，2021年中国二手房领域已经发生了巨变。

主要标志是：在2021年2月8日，深圳公布了全市所有小区的“交易参考价”（其实就是官方指导价）。这个参考价普遍低于市场成交价，部分小区的“成交参考价”甚至不到市场价的一半。

比如最近两天媒体热炒的，深圳后海恒裕滨城刚刚成交的一套228.72平米的法拍房，官方成交参考价是每平米13.2万元，拍卖成交价达到了27.6万元/平米，这个价格尚未包含税费。

由此可见市场价和“成交参考价”的差异有多大。

深圳还要求银行全面落实“成交参考价”，这意味着二手房的首付比例出现了大幅上升。

有深圳开创先例，就有城市跟进。成都已经在部分区域公布了“二手房成交参考价”。未来如果楼市继续过热，深圳的做法（二手房成交参考价）会在一线城市、强二线城市全面推广。

这意味着，政府事实上参与了二手房的定价！

然而，这还不是二手房“大变局”的全部。因为还有两个大招也在准备之中，这就是“单边代理制”，和官方主导的、房源最真实、最全面的二手房交易平台。

先看一下什么是“单边代理制”。

所谓“单边代理制”，类似“律师制度”。

稍有法律常识的人就会知道，打官司的时候，原告和被告都可以请律师，而这个律师不可以是同一个人。如果是同一个人，大家一定认为不合适，因为律师的立场有冲突。

买卖二手房，跟打官司非常像，都涉及到巨大的利益。但一直以来，都是中介“一手托两家”。

既当买方的“律师”，又当卖方的“律师”，中介会怎样？当然是以促成成交为目标，对卖方讲各种不利条件，各种潜在利空，让卖方降价；跟买方分析各种利好，让买方接受比心理预期更高的价格。

有的中介还会从中吃差价，或者先把“划算”的房源倒腾到自己或者代持人的身上，然后再慢慢找机会出手套利。

“一手托两家”让买方和卖方都对中介不太信任，处处提防。中介也觉得不被客户信任，没有职业荣誉感。

总之，“一手托两家”有很多弊端。

在中国二手房交易中推行“单边代理制”，已经讨论了很多年。就像取消公摊面积和实施“现房销售”一样，长期议而不决。

在美国，二手房中介行业实施的就是单边代理制。由于中介只为卖方或者买方一边服务，立场更为坚定，也显得更为诚信，对客户来说体验很好，觉得中介代表了自己的利益。这让中介行业也很有面子，成为一个体面的行业。

那么，中国有没有可能推行“单边代理制？”

我觉得局部试点，是完全有可能的。尤其是对于舆论压力较大的城市来说，变化意味着调控的真诚。

“单边代理制”下，买方和卖方各自支付自己的佣金，这会不会造成交易成本抬高，反而刺激房价上涨？

单边代理制让更多中介介入了交易，理论上会增加“分红者”，抬高交易成本。但它还可能让买家拿到更低的价格，因为买家有了“御用砍价师”。

房价如何走，说到底还是看货币政策、看供应量、看人口趋势、看片区成长空间等基本面。

再看官方二手房交易平台。

这种官方主导的平台，已经有城市在搞了，上面截屏就是杭州的。但杭州的这个平台，同时允许卖方、买方和中介上传房源。

如果这类平台不允许中介在上面挂牌，只允许买卖双方直接在上面发布“出售”和“求购”信息，那么对中介行业的打击会比较大，有可能降低交易成本，最终平抑房价。

但二手房交易毕竟比买卖股票更复杂。股票是标准化产品，房子千差万别。想让中介退出二手房交易，有比较大的困难。

如果政府下决心搞一个自助交易平台，让买卖双方直接撮合。政府相关部门要提供更多的服务。比如允许个人查询房产证的真伪，房屋抵押情况、学位占用情况，居住权是否设定，长期租约是否存在（没有到政府备案的租约，如果出现纠纷，政府不应该承认其合法）等。

同时简化自助交易流程，设“傻瓜交易模式”，让普通人真的可以自助成交。

从长远看，随着区块链、大数据、云计算等技术的应用，房屋买卖的便捷性会大大提高，自助交易或许可以大面积推广。

这样，二手房中介的使命将逐渐终结，慢慢退出历史舞台。而房屋交易的成本，也可以大幅降低。

不过这个变化，或许还需要10年到20年。关键看政府的决心。毕竟，房地产中介行业养活了158万人（第四次经济普查数据），占房地产全行业人员的13%。

不管怎么说，2021年都是二手房巨变的一年。

政府的有形之手，已经从新房市场伸到了二手房市场，开始参与二手房的定价，这在全球都是非常罕见的。

在这种情况下，炒房风险大增，房子将变成一个长期抗通胀工具，投资属性仍然在、但投机属性大减。