[楼市新谈]楼市传来三大信号，2021年，该“继续买房”还是“抓紧卖房”

当前的楼市，用“吊诡”二字来形容再恰当不过。一边是密集调控不断，楼市刮起疾风骤雨。中原地产研究院统计显示，截止到5月底，年内调控次数已经超过220次。照着这个势头发展，2021年或将创过去5年调控出手最多次数纪录；另一边却是市场高烧不退，量价齐涨。统计局数据显示，今年前5个月，全国绝大多数城市的房价依然出现了较大幅度上涨行情，很多城市甚至重演了三四年前的“一房难求”现象，“楼市套利”乱象更是层出不穷。

此情此景，很多人表示看不懂了：今年以来，调控重拳出击比以往任何一次都猛烈，但房价却“不跌反涨”，2021年剩下的时间，到底是该“继续买房”还是“抓紧卖房”呢？如果继续买房的话，很多人担心，调控重压下，市场过热之后，很可能会迎来迅速降温，真若如此现在进场岂不是“高位接盘”？如果是抓紧卖房，很多人也心生疑惑，上半年市场能做到“高烧不退”和“密集调控”并存，是否意味着调控已经沦为“空调”，下半年如果延续这种势头，现在卖房岂不是“低位套现”了。

事实上，最近一段时间，关于该买房还是卖房，业内专家们之间的观点也出现了巨大分歧。有人认为，调控重拳之下，市场必然偃旗息鼓，尤其是深圳、东莞、广州这样上半年涨幅过高的城市，下半年市场调整在即，现在买房是“高位接盘”，卖房才是“逃顶”；也有人觉得，房产作为资产增值套利的工具的时代永远不会结束，密集调控恰恰说明市场还有机会，越是这种时候，越要沉住气，有钱有机会还是应该多买房。退一万步来说，对于当前时期房价能上涨的城市来说，未来即便调控收紧，优质的房产也具有天然的抗跌属性，影响甚微。

2021年，该“继续买房”还是“抓紧卖房”？近期的楼市传来了三大信号，看完这些信号后，我们或许能从中获取到自己想要的答案：

第一，地产大佬卖房变现成功，释放两个重要信号。

最近一段时间，房地产最热门的新闻当属“地产大佬潘石屹卖房变现成功”。根据SOHO中国发布的公告显示：黑石接近达成以约236.58亿港元收购SOHO中国的协议，此交易后，黑石将取得SOHO中国控股权（91%股权），SOHO中国现有控股股东潘石屹家族将仅保留9%的股权。这意味着潘石屹家族基本上“逃顶”成功，退出了内地房地产领域。至于剩下的9%的股权，已经没有多大意义，既然已经决定卖身，后续自然也会寻求合适时机全部脱手。

潘石屹卖房变现成功，这事在我们看来，释放了两个重要信号。其一，潘石屹在过往的职业生涯里以对风险的超级嗅觉而著称。这一次，他可能嗅到了“危险”的味道。换言之，曾经一本万利的房地产行业，或许已经彻底变天了，不仅利润空间越来越小，而且生存空间越来越狭窄。归根结底是两方面原因，一是行业的天花板已经到了，二是重拳调控下，行业的规则和玩法都已经发生了巨变。不出意外，未来随着我国人口红利逐渐消失，以及调控持续深化，尤其是金融政策持续收紧的压迫下，80%的开发商都会被淘汰出局，整个行业的价值也会缩小到全国20%的城市范围内。用财经作家刘晓博的话说，房地产的大时代，正在过去，这个行业正被剥去金融属性，越来越像制造业了；

其二，不管是作为开发商还是投资客，亦或是买房自住的刚需，永远不要想着去靠楼市“赚最后一个铜板”。这话出自“投资超人”李嘉诚之口，潘石屹可以说是心领神会。精明如潘石屹这样的地产大佬能悟透的道理，我们这些凡夫俗子不能说百分百学会，到至少也要有一技傍身——房地产不是常青树，投资买房赚钱的逻辑也不可能永远成立。投资买房要有优化配置的能力，更要有危机意识。用一句流行的话来说就是，不要把靠运气赚到的钱，靠实力给亏掉了

第二，越来越多的城市二手房信贷收紧，武汉、合肥、南京、连云港等地甚至出现“二手房停贷”苗头。

5月以来，二手房信贷收紧现象多有发生，武汉、合肥、南京、杭州、连云港等地甚至出现了“二手房停贷”的苗头。以武汉为例，知情人透露，武汉20家大中银行现在有12家停贷，中国银行、工商银行、农业银行、交通银行等都赫然在列。

对于二手房停贷，毫无疑问这是金融信贷政策收紧的表现，更是地方加码调控的体现。至于背后的原因，结合今年3月份银保监会主席郭树清的讲话，我们就能窥探到答案：房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化、泡沫化倾向比较强。尤其是房企“高负债”这一现象应该越来越被重视。

言外之意，房地产作为资金密集型产业，对金融市场的影响颇深，不管是从稳定大局还是遏制投资炒作，未来对房地产金融政策的收紧都将继续。尤其是热点城市，市场急需降温，而降温的最好调控办法，就是收紧信贷。所以我们看到，近期爆出来“二手房停贷”的城市，无一例外都是上半年市场高热不退的城市。

二手房停贷的真实意义是什么？首先，的确有不少二手房购房者，可能会因为停贷而买不了房，但是我们也要注意到，二手房停贷导致的二手房市场成交量骤降，也可能导致二手房价格下跌，这对于二手房购房者同时也是利好。暂时买不了，不代表一直没有机会，如果真的有需求，也可以转战限价且不停贷的新房；其次，紧急踩刹车和精准打击卖旧换新“腾名额打新”。停贷影响的不仅仅是刚需购房者，需知很多腾名额打新的投资客也被一并拿下了。所以，此举不仅做到了有效给二手房市场降温（量跌将进一步影响价跌），更最大程度维护了新房市场刚需购房者的利益。

第三，开发商“降价潮”开启，有房企直降5202元/平卖房。

很长时间以来，开发商降价卖房都被很多人当作是“噱头”。然而，今年开发商“降价潮”却真的开启了。据中国经济周刊报道，今年1-5月份，万科、保利、碧桂园、恒大、融创等5大房企出现了罕见地联合降价卖房。其中降价幅度最高的是保利，5月份销售均价相较于1月份直降高达5202元/平。这意味着同样是购买一套100平米的房子，5月份买将比1月份至少省下52万元成本。

“降价卖房”只发生在头部房企吗？当然不是。房价大数据行情网站公布的数据显示，前100名房企里，5月份销售价格比1月有所下降的占比高达60%。换言之，“降价卖房”早已成为开发商普遍采取的策略。尤其是融资受限、还债压力大、房屋性价比低的中小房企，上半年采取“以价换量”的方式卖房回笼资金，更是常态。而且降价卖房普遍发生在3-5线城市，比如今年5月份房价环比下跌超过2%的城市中的衢州、中山、襄阳、马鞍山、蚌埠、庆阳、西双版纳、德宏、鄂州、河源、六安、漯河、贵港等地，开发商不仅打7-8折卖房，还有些开发商大搞“买房送车位”，“买房送家电”促销活动。

除此之外，6月10日，银保监会主席郭树清又发声向炒房者喊话了，这一次用词更加严厉且极端：押注房价永远不跌的人终会付出沉重代价。多位专家分析认为，郭这次喊话释放的信号非常明确：国家层面对房地产价格上的调控信心还是很坚定的。换言之，对于房价较热的城市，大概率还会出台更为严厉的政策进行打压。国家大费周章调控楼市，维稳房价，其最终目的就是，回归房地产居住属性，彻底扭转很多人把房产当作增值套利工具的思想。换句话说，未来还对房地产心存侥幸的炒房群体，可能要遭殃了。

以上近期楼市传来的三大信号，叠加银保监主席郭树清的喊话，毫无疑问都在告诉我们一个事实：楼市调控仍然紧绷不松，且有进一步收紧的趋势，房地产降温正在发生，房价下跌的城市也并不稀缺。全国各地的楼市，虽然不能一概而论失去投资价值，但据实而言，对于绝大多数城市来说，房产的投资价值正在被不断削弱。尤其是很多远离中心城市、人口流失严重、经济发展缓慢的3-5线城市，不仅开发商在降价卖房，多套房投资购房者也在用脚投票。

基于以上信号，2021年到底是该“继续买房”还是“抓紧卖房”？答案也明确了，首先要因人而异：如果是刚需自住，我们认为应该“继续买房”。理由很简单，无论市场如何发展，刚需都很难占到便宜。当前时期市场上降价的信号确实很强烈，但从过往经验来看，刚需不管是购买新房还是二手房，都是弱势的一方，都很难有议价和选择的空间；

如果是投资，我们认为，当下不仅不能“继续买房”，相反还应该“抓紧卖房”，卖掉那些毫无竞争力的劣质房产。在这一点上，潘石屹卖房变现的成功案例，值得借鉴和模仿。原因很简单，调控的背后也侧面反映楼市全面分化的时代已经来临。未来那些大城市的优质房产，或许会永远稀缺，永远有升值价值，但是对于那些欠发达城市的严重过剩的劣质房产，到最后只会剩下居住价值，留在手里可能成为“烫手山芋”，趁房价未真正下跌之前抓紧卖掉，才能落袋为安，才有机会进行更优配置。

其次要因城而异：大城市房子正日益“资产化”，对于这些城市来说，不管当前调控处于什么情形，也不管房价走势如何，该买还是应该买，而且要死盯着核心区域优质板块的优质房源不放。一句话，未来房产投资最安全的城市、最具长持价值的将来自于中心城市以及城市群中的核心城市；小城市房子“砖头化”时代也已经来临。对于这些城市来说，除了居住需求之外的房子，都应该“抓紧卖掉”。因为投资房产靠的是质量，而不是数量。