[湾区评房论势]请果断放弃远郊盘，不要有任何纠结

还记得3月底，我们写过的那个广东最坑大盘么？

就是那个临广州花都万亩级郊野大盘，那个当年被称之为神盘之一的清远山水盘。

最近，又有一处与之非常相似的河源郊野盘在大幅推广，堪称郊野2.0、pro、升级版，具体楼盘，暂且不表，我们更想把远郊盘能不能买这个事儿一次给你说！

因为，远郊盘的坑，时至今日依然有一波又一波的韭菜排队往里跳，看都看不住，拦都拦不下来。

首先，远郊盘能不能买？

答案是能买！

但读文章的你，大抵不是能买的那10%的人群。

可以说，90%的人是绝对不建议碰远郊盘的，而10%的人大概率也不会看我们的文章。

先说说远郊盘的标准。

就如字面意思——“远”和“郊”的楼盘，我们叫它远郊盘。

但多远算远，怎么郊算郊？

这方面至少有三个点：

一，空间距离

也就是通勤距离，具体走了多少公里，而不是拉直线有多远。

大城市，基本上距离城市的几个核心商圈CBD达20公里开外，就可以称之为远郊。

省会或者强市，距离市区最近的知名商圈商业10公里，也差不多算远郊了。

小城市更不用说了，特别是发展慢的小城市，和建成区有个几公里城乡结合部基本就属于远郊了。

比如说，开封的某超大盘之于郑州。

再比如说，咸阳的某超大盘之于西安。

以及开头说的，清远的神盘之于广州。

二，时间距离

以最近的核心商圈CBD，到达楼盘的开车时间超过一小时，那妥妥的远郊盘。甚至对于大多数城市而言，超过半个小时就已经是远郊盘了。

如果是计算时间还要加上高速，或者高铁，那基本上可以直接判死刑了。

对于离最近的核心商圈CBD地铁时间超过20分钟的，如果不是快线还好，如果是快线，那基本也算是远郊盘了。

当然，这也是要结合前边说的空间距离，毕竟有些地方地铁一条线直达看起来很近，但出了地铁站一片荒芜，有些地方虽然平时开车贼堵，但一旦过了高峰期时间缩短一半以上，而且周围已经基本都建成。

三，没有定位

这个很多人很迷糊，怎么算是有定位？

可以用个土办法，楼盘大小来区分会比较好理解。

比如，一个距离远通勤时间长的区域，片区没几个开发商，但是每个开发商一个比一个大，那大概率是远郊盘，如果片区内土地都是小地块一块一块的给不同的开发商土拍，那大概率这个片区是有非常清晰的未来定位，也就是各城市要发展的新城区。

不信你看看自己的城市，是不是如我所说。

特别是城市有明确的城市中心转移计划，并已经在推进落地，哪怕是慢，也不算是远郊盘。

那些所谓的，山水宜居新城，健康什么新城，旅游什么新城名头下的区域，另当别论。

还有就是，如果那个区域虽然楼没少盖，人也有，但是他本质上跟主城区有明显断裂带，或者是逆城市主轴发展，仍然可以归属于远郊盘，比如说广州花都、深圳的盐田。

好了，摸清楚远郊的标准，我们来聊一聊为什么劝大多数人不要碰远郊盘！

一，刨根问底看距离

很多人对于买房，最介意的是所谓的距离，拿一个工作点或者城市某中心点，拉一条线去测量距离，那样肯定不行，要打开你的地图APP，看规划路线之后的导航距离。

通勤距离满足标准之后，再回过头来说距离，一个城市向外发展成熟5公里要多久，正常的时间是5-10年，城市动能强的，可能更快。

但正常的二线城市来算，一个5公里的空白区域要发展，5年恐怕是勉强够一个村子的旧改到交楼都不够。

而如果一个区域距离城区边界超过5公里，你基本上需要等待10年才能真正成熟，这个是保底估计，毕竟过去十年飞速的城镇化正在放缓，你有多少个10年可以等？

二，距离远的背后，你损失的不仅仅是时间

刚说了距离要看导航距离，同时还要看导航时间，如果你是上班族，早晚高峰正常还要增加20%-50%的通勤时间。

前文中我们在时间标准中，按照一个小时的公交通勤时间来衡量，而非自驾时间，是因为纯自驾时间并没有太大没有意义，如果你愿意开，而且你的起始点都在高速口附近，100公里也用不了一个小时，可能比市区10公里的时间都还要短。

另外一个方面，你的家人不可能所有人都可以开车通勤，也不是所有人都愿意开车通勤，没有便捷的公共交通，甚至连打车都难的远郊，生活的便利度会大大降低，没有意外。

再抛开时间成本说，要知道，通行成本和机会成本都在根据距离不断的增加。

人的生活半径都是有限的，当你在中心向某一方向20公里的地方居住时，你的活动半径基本不会触及到剩余三个方向。换个角度来说，你的生活将会成为孤岛型生活。

你的孩子的成长范围，相对而言，则会更小。

甚至，你的正常社交都会受到影响。

三，你在等未来，未来可能没未来

很多人选择远郊盘，有两个心态，一是赌城市的发展方向，前边我们已经说了，城市的发展速度即便再快，一年一公里的成熟推进时间是要有的。

如果一切都顺利，向一个方向发展也倒不是完全不能等待。

但中国的国情，就是上任定的方向能不被现任和下任冷藏已经算是好的结果。

在很多时候，官场的变迁，就注定了一个片区或者一个发展方向的戛然而止。

没有强硬政策推动，远郊盘的成熟速度便会立刻降低，这是活生生赤裸裸的现实，每年都会在不同的城市上演。

再者，你以为你买的时候便宜，以后随便涨点就能赚？

实际上你会发现，虽然售楼部的新房一直在涨，但二手房不仅涨不上去，还卖不出去，也租不出去，小区的阳台上都是挂的急售抛售的横幅和电话号。

养老+远郊+旅居这三个因素，单拿一个出来或许是有价值的，即便是远郊盘，也一定有自己定向的适合客户。

但这三个元素如果同时出现在一起，那恭喜，坑上坑来了。

为什么这样的盘叫坑上坑？

很多远郊盘开盘人挤人，比如南沙当初某万顷沙大盘，路边停车停了几公里，不明真相的购房者以为的：

这么多人抢，大家又都不是傻子，跟着大家买肯定不会错啊！你看别的楼盘为什么就不抢？为什么就卖的不好？

殊不知，远郊大盘最大的开销就是营销，动辄几亿的营销把广告做到铺天盖地，加上中介分销力度空前，可以让全城市的中介把咨询任何房产的客户都想办法带到售楼部，重金之下你懂得。

加上群众演员，自然就是你们看到的那个场景。

加上到访领礼品，包吃住带旅游的营销政策，附近县市的人也被一大巴车又一大巴车拉到售楼部，再加上水军冒充顾客抢房带动情绪，几千套房子轻松抢光。

对于大多数远郊盘而言，而所谓的千亩大城，所谓的高端配套，所谓的涨幅不过是停留在沙盘停留在口头。

管他以后怎么样，先卖了再说，卖一期盖一期，不好卖了就打折，韭菜割不动了就直接打包转给别的开发商。

毕竟离城市二十公里甚至三四十公里，土地便宜到爆。

这样的楼盘，不仅仅不可能成为城市的发展方向，有些甚至未来将会成为鬼城。

因为远郊盘的坑真的很难填。

我举个例子吧，直径10公里的圆和直径20公里的圆，面积差了多少？

那可不是一倍，而是一个是78.5平方公里，一个是314平方公里，差了3倍。

换个角度来看，城市的扩张是向四周每个方向都扩张，那个面积增长是几何倍数。

北上广深的主城区才多大？

一个小小的二三四线城市，远离主城区十几二十几公里的远郊盘，何年何月才能真的成为有价值的成熟区？

你说对不对?

当然，开头我也说了，10%的人可以买，因为他们不考虑升值，不考虑上班通勤，人家是财富自由或者闲云野鹤。

而你不是，90%的人都不是，如果你不希望财富被洗劫，那就听一句劝，远郊盘十有八九都是坑。

已经规划了地铁或者再修地铁的，哪怕远点起码还安全，有一线希望。

城区也不搬过去，地铁也没修过去，只是有山有水的远郊盘，请果断放弃，不要有任何纠结。