[大湾区评房论势]400万，广州怎么选

限价之下，老黄埔稳5，广钢超6，万博冲7。

甚至，连白云同和的星汇云城，都站上了5万+。

400万总价预算，新房选择空间，直接被压缩成薄脆饼干。

现阶段，400万左右，广州还有哪些可选？

先看，除从化、花都、增城外，各热门板块新房价格。

总价400万左右，西部直接pass，够不上；

往东，科学城云埔，新盘多；往北，白云湖三盘，在等你；

至于南部，除了万博，其他买买买：番禺国际创新城、广州南站、南沙横沥岛、灵山岛、南沙湾；

乍一看，选择很丰富啊。

但作为一个有深度的买房人，当然不能只看价格。

上面的8个板块，地段、定位、发展速度，甚至项目产品都不尽相同，适合的购房群体自然也不一样。

从属性和定位上，大致可以分为四类：

科学城云埔、广州南站，偏刚需上车；

国际创新城、白云湖偏刚改；

南沙湾偏改善；

横沥岛、灵山岛偏投资；

先说偏投资的横沥岛、灵山岛特点，以及该怎么选？

横沥岛+灵山岛

横沥岛和灵山岛，战略定位高。又是总部写字楼，又是金融论坛，逼格满满，故事丰富。

其次，区域建设速度快。灵山岛初具规模；横沥岛稍慢，但金融论坛地址也已经冒头，看起来就是每年可以在家里看烟花的位置。

同时，横沥岛18号线，今年开通，预计半小时到珠江新城。

定位、产业、交通，三合一，投资预期直接拉满。但，一定要做好长周期的准备。

由于限价，灵山岛的越秀明珠天悦江湾在售的早就拿了预售证，不受影响；而横沥岛，全都新拿证的，被限价。

旭辉12栋：3.6-3.8万/方，都被冻结，暂时网签不了。

所以，现在横沥岛比灵山岛便宜了2000-6000元/方。从价差和配套上，优选横沥。

美的，一口价3.6万/方（毛坯）；

葛洲坝，吹风3.6-3.7万/方（装修）；

旭辉，4栋吹风4万左右；（3栋4-4.5万/方，预售未拿证）

再来看自住板块的特点，以及怎么选？

科学城云埔

云埔经过5-7年的发展，区域自身有很多产业园，并且旁边的刘村旧改，未来会升级成为智造产业区。

其次，云埔现在已经有成型的居住区，并且靠山，环境相对也还可以 。

同时，云埔到科学城核心区很方便。现在可以骑小电驴，开源转开创大道，约10分钟左右，就可以到香雪商圈；

并且，预计2年后，还有轨电车2号线，也可以直接到香雪和老黄埔。

不管是日常上班通勤、购物，还是小孩子上学而思都比较方便。

目前区域内在售高层住宅，吹风4.2万左右，和老黄埔、科学城核心区新盘价差近1万/方，相对上车门槛比较低。

对于在科学城、老黄埔上班的刚需，是可以考虑。

白云湖

白云，十年如一日城市形象、波澜不惊的房价、稳定的产业结构，直接给区域打上了自住的标签。

不过，近两年，白云在大力打造白云湖的数字科技城概念。所以，区域旧改速度快，上月探盘，湖周边的已经拆了大半，板块有成长性。

其次，4-4.3万/方的价格，配上区域发展速度，相对在白云性价比较高。

不过，虽然都是自住，但区域内新盘，根据能不能看到湖景，分为两类：刚需上车、改善。

云湖花城，有学校、地铁，整体户型面积段偏刚需；

天悦云湖，近地铁，部分看湖景，面积段偏改善；

云湖壹号，看湖景，面积段改善；

其中，短期内，云湖壹号相对到市区只能自驾，更适合本地改善；

而云湖花城和天悦云湖，近8号线地铁站，现在可以到越秀。未来等西村站开通，可以直达珠江新城。

番禺国际创新城

国际创新城，概念真的很宏大，但现阶段番禺的主力集中在万博，国际创新城利好兑现可能要很长周期。

但如果换个角度看，江景、地铁、南大干线、三所高校，国际创新城先天条件还是很好的。

通过地铁4号线，4站到琶洲（16分钟万胜围），5站到金融城（19分钟车陂南）。所以，琶洲、金融城板块内的刚改，是可以考虑的。

不过，区域三盘，特点完全不一样，具体要根据自己需求选择。之前我们也具体对比过：

思科12光年：地铁、江景；没小区环境

越秀星汇文玺：近小学，但具体要看教育局学区划分；离地铁远

奥园学院壹号：江景、小区规划适中；靠高速

广州南站

广州南站的概念，番禺喊了很久很久，但现在周边还很原始。

不过，目前区域内唯一在售新盘星瀚：地铁上盖、自带九年一贯广外附属。

其中，地铁22号线预计今年开通，3站直达荔湾，3站换18号线，到琶洲、珠江新城、广州东站。公路小区门口南大干线，可以直通万博。

不过，对于琶洲工作群体来说，国际创新城地铁直达，相对会更方便一些。

其次，南站今年第一批供地中，新鸿基进驻，等未来建成，商业应该会有改善。

因此，南站，除了番禺刚需外，珠江新城的也可以考虑。

南沙湾

南沙湾东有无敌江景，西有大山依靠，自然资源无可替代。

其次，日常小孩读书有华师附小、二中天元、执信，有空到深圳、香港逛逛有客运港，区域只要商业配套起来，生活还是很舒适。

因此，相对来说，南沙湾属于南沙投资热土里的改善自住板块。

但，南沙湾虽然有地铁4号线，但到市区真的好远好远好远，第一次在广州坐地铁坐到怀疑人生。

所以，相对来说，南沙湾比较适合本地改善自住。

综合来看，虽然400万预算，还能够上很多区域新房，但其实，这些板块适合人群是不一样的。

如果投资，横沥岛，要做好长期准备。对于自住需求，如果只看新房：

珠江新城刚需：南站板块、18号线横沥岛、或者白云湖；琶洲刚需，可以关注国际创新城；科学城、老黄埔刚需，云埔欢迎你；越秀刚需，白云湖8号线地铁沿线也不错；

但，这个还要结合大家自身的需求，所以在看房前，一定要注意：

1、先明确自己的需求：投资？自住？

特别是当预算有限的时候，很难找到既满足自住，又有很漂亮的涨幅，那么，就要面对取舍。

2、给自己需求排序：升值、通勤、学校、环境、物业

很多小伙伴，看房一段时间后，自己就凌乱了。因为没有理清自己最需要什么？

其次，还可以通过分析细化自身需求来调整需求排序。比如：通勤能接受多长时间内？什么时候用到小学/初中学位？