关于两书一表我想说商品房收房明白书-“五证两书一表一报告”

附件：第一部分，商品房合法所需文件《五证两书一票》

房地产“五证”是开发商合法销售商品房的重要凭证，“二书一票”只有工程竣工后才能发放。

开发商交房时必须具备五证两书一表。

“五证”是指《建设用地规划许可证》（规划局）、《建设工程规划许可证》（规划局）、《国有土地使用证》（国土局）、《建筑工程施工许可证》（建设局）、《商品房销售(预售)许可证》（房管局）；

没有《商品房销售（预售）许可证》所填写的“购房合同、内部协议”等都是无效的。

“五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。商品房销售（预售）许可证的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。

“二书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；是开发商向购房者交付房屋时，房地产开发企业必须提交给购房者的文件。购房者有权索要。

“一表”是指《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》简称《竣工验收备案表》。购房者验房的时候不能只看发展商有没有这张备案表，还要仔细察看各个分项有没有都备案，尤其是《消防验收备案表》一栏是否通过。

理论上具备"五证二书一表"房子是经过当地政府国土、规划、建设、质监等政府部门层层监督考验，但实际房子质量好坏还是要看施工单位施工质量和开发商的良心好坏。比如开发商主动提供《建筑工程质量认定书》、主动向购房者解释、出示各个分项竣工验收文件等。如有其他情况可以电话咨询当地房管局、建设局的工作人员。

（一）、商品房销售出示必备“五证”

购房者依据效力递减原则依次“验看证件原件＞复印件加盖红章＞证件图片”注意索要复印件或拍照！！！

1、《建设用地规划许可证》（规划局） 建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地或者出让土地前，经城市规划行政主管部门确认，已取得规划部门许可，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。验看原件！！！

2、《建设工程规划许可证》（规划局）有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。表明政府允许在该土地上进行项目开发建设。验看原件！！！

3、《国有土地使用证》（国土局） 经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。证明开发商已合法取得该土地的使用权，并已缴纳土地出让金。《住宅用地》的使用期限是70年，《商业用地》使用期限是40年、《综合用地》的使用年限是50年。买房填写合同时一定要看实际使用年限还有多少年。

4、《建筑工程施工许可证》（建设局）建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，表明政府允许该项目进行施工建设，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。验看原件！！！

5、《商品房销售(预售)许可证》（房管局）市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。表明政府允许进行期房预售、现房销售等。

（二）、商品房收房的“二书一表一报告”

“二书”开发商交房应向购房者提供原件，留存业主随房产合同一同留存！！！

“一表”《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》简称《竣工验收备案表》 ―是目前收房环节中最重要的文件。是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由勘察、设计、监理、建设单位和施工单位五方联合竣工验收后签字盖章后出具报当地县级以上建设主管部门备案的法律文件。

“一报告”《房屋土地测绘技术报告书》：显示小区整体建筑面积和单户面积的关系。每户关注单户套内面积、公摊面积及如何计算的文件；东郡小区合同约定每户提供或您可向开发企业咨询或向房屋产权产籍管理中心 测绘科（测绘大队）具体咨询。

1、《住宅使用说明书》一户一份原件：是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。

2、《住宅质量保证书》一户一份原件：是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。必须作为商品房预、出售合同的附件，与购房合同具有同等的效力，是对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。

3、选择性查验《建筑工程质量认定书》

《建筑工程质量认定书》应由质检部门出具。

4、商品房收房的“一表”

根据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》规定，开发商应当自竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门(以下简称备案机关)备案。备案机关收到开发商报送齐全的竣工验收备案文件后，向其发放该商品房的《竣工验收备案表》，开发商在交付商品房时应向购房人出示该文件。

备案后，开发商须对楼盘终生负责，施工单位对工程设计年限对工程质量终生负责。其对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项楼盘为“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。

5、“房屋测绘报告”

东郡约定开发商交房向每户出示，建议每户留存一份。

百度网页提供2个样板网页，大家参阅： 实际范例

空白样表范例

6、 《管线分布竣工图》

水、强电、弱电、结构每户一份，可向开发商索取，可由住户带走。

“五证两书一表”大团圆

7、特别提示：

按照法律和东郡合同约定只有具备“五证二书一表一报告”才说明房屋已经具体交付条件。五证两书一表是法律要求具备的条件，一报告是合同约定。所以收房时先要审查相关文件，对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件。

《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。

提醒您：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《管线分布竣工图》，您可带走作为合同一部分保存且法律支持，不受合同签署遗漏或约定不清限制！！！个人业主购买商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。即双方签署《验房交接表》签字日期为准。

如果开发商拒绝出示这些证明文件或文件不全，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。您可按购房合同第十一条，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。

8、工程质量保证书中具体保修期限与保修范围

国家规定的房屋最低保修年限为2年或5年。《建设工程质量管理条例》第四十条国家房屋保修年限规定具体规定：

（一）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（二）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（三）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

（四）其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

（五）建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

其他部位、部件的保修期限由买卖双方自行约定，并写在工程质量保证书中自住约定。可以参考行业通用标准：

1、地下室及管道渗漏保修期限为1年;

2、内墙面、顶棚抹灰层脱落和外墙粉刷自动脱落保修期为1年;

3、地面空鼓、裂缝和大面积起沙保修期为1年;

4、门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏1年;

5、灯具、电器开关、电气箱(盘)和线路设备损坏保修期限为6个月;

6、给排水管道、设备工程质量、各种通水管道、截门漏水、通气孔、烟道不通保修期限为6个月;

7、供热供冷系统设备为2个采暖期或供冷期。

房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，根据工程质量保证书开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。