【01年上海购房政策】专题上海房产交易税费政策及征收标准

在房地产交易过程中，买房不仅要支付房价金额，还要支付各种税费。

特别是在二手房交易过程中，税费缴纳占有相当的比重，税收已然成为楼市调控的一种工具。因此，在购买住宅的过程中，除了关注楼市价格，购房者还要了解房地产交易税费政策及征收标准。

本期，小编将带领大家梳理解读房屋交易中的契税、增值税及附加税、个人所得税的征收政策及标准。

新房在交易的过程中要缴纳契税、房屋维修基金、物业费、印花税（住宅免征印花税）、权证登记费等税费。二手房在交易的过程需要缴纳契税、增值税及附加税、中介费、贷款担保费、个人所得税、交易手续费、印花税（住宅免征印花税）、权证登记费等。

其中，在上海房地产税收交易的政策中，新房购买中，业主需要交纳契税；二手房交易除了要缴纳契税外，还需要缴纳增值税及附加税和个税。

01

契税征收标准

契税是指不动产(土地、房屋)产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。

上海市契税的征收标准分为普通住宅交易契税和非普通住宅交易契税。

（1）非普通住宅交易契税。常见的非居住类用房主要有车位、商铺、办公楼等，在一般情况下，上海对于非居住类用房的契税征收为（核定价格-增值税）×3%

（2）普通住宅交易契税

契税是房产交易中税务缴纳的基础部分，商品房契税的多少主要由是否是唯一住宅所决定。

购买普通住宅时房屋交易契税税率标准如下：

I. 首套房，根据房产面积决定契税征收

a小于等于90平方米的首套住房，征收1%的契税

b大于90 平方米的首套住房征收1.5%的契税

II. 非首套房，征收3%的契税

注：①“契税”首套需要根据房地产交易中心出具的买受方家庭情况住房表认定（查询结果）。需要特别注意，杨浦区非沪籍买受方需要户籍所在地提供的无房证明。

② 个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）

增值税及附加税征收标准

财政部、国家税务总局发通知称，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

购买二手房，需要缴纳增值税。在增值税及附加税的缴税征收中，房屋是否“满2年”以及是否为普通住宅是其中的关键因素，上海增值税及其附加税的税率标准：

I. 普通住宅

a若不满2年，则按照全额（核定价格）÷1.05×（5%+0.55%)征收, 其中5%为增值税率，0.55%为附加税率。

b满2年，免征增值税及附加税。

II. 非普通住宅

b满2年，按照差额（税务核定价-购入价）÷1.05×（5%+0.55%)征收。

III. 在上海，部分区县（闵行、奉贤、青浦、松江、南汇）的增值税附加税税率为0. 45%。征收标准为（全额÷1.05）×（5%+0. 45%）

个人所得税征收标准

二手房个人所得税是指在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。比如，房子的原价是10万，卖方以12万的价格卖给买方，则要从这两万差价中征受一部分作为税收。

根据相关政策，个税应由卖方支付，但在实际交易过程中，往往转加到买方身上。目前，个人所得税的计算方式有两种，即核实征收和核定征收。简单来说，如果你能核实到所购房屋的原价，那么就按前者征收，否则就按后者征收。上海房屋交易个人所得税税率标准如下：

上海房屋交易缴纳个人所得税，是否“满五唯一”是缴纳个税的关键所在。“满五唯一”是指住宅满五年且是家庭名下唯一一套的住宅。

I. 普通住宅

a 满五且唯一：免征个人所得税

b 满五不唯一/不满五：按照全额（核定价格）的1%或差额的20%征收房屋交易个人所得税。

II. 非普通住

a 满五且唯一：免征个人所得税

b 满五不唯一/不满五：按照全额（核定价格）的2%或差额的20%征收房屋交易个人所得税。

Q&A

1、房子是否满5年/满2年是如何界定的？

① 商品房：依照产证挂号日期、契税单完税凭据的填发日期核算是否满5 年/满 2 年；

② 售后公房、动迁房:以产证挂号日期、契税单完税凭据的填发日期核算是否满 5 年/满 2 年；

③ 直系赠与的房产：以原产证挂号日、原契税单完税凭据的填发日期核算是否满5 年/满 2 年；

④ 非直系赠与的房产：以新产证挂号日、新契税单完税凭据的填发日期为准核算是否满5 年/满 2 年；

⑤ 夫妻改变的房产：以原产证挂号日、原契税单完税凭据的填发日期核算是否满5 年/满2 年；

⑥ 加减车位的房产：以原产证挂号日、原契税单完税凭据的填发日期核算是否满5 年/满2 年。

2、上海普通住宅与非普通住宅的界定？

普通住宅与非普通住宅除了在面积、价格、容积率上的区别以外，相应的税收政策和贷款政策也有所不同。普通住宅是指按照所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用途的房屋。非普通住宅则是相对于普通住宅而言的，且面积比普通住宅面积较大或用途为商业的房子。

根据2014年11月20日起执行的上海市《关于调整本市普通住房标准的通知》，上海市普通住宅标准主要有以下三种：

(一)五层以上的多高层住房及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;

(二)单套建筑面积在140平米以下;

(三)实际成交价格:低于同级住房平均交易价1.44倍以下，外环外、内外环间、内环内单套面积140平以下价格分别低于230万元、310万元、450万元的为普通住房。

注：以上三条必须同时满足才为普通住宅，反之，则为非普通住宅。