【上海公寓房为什么便宜】那些买公寓的年轻人，是在“吃蜜糖”还是“饮砒霜”？

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门|容易

来源|熔融金融

在目前的互联网环境下，文艺青年这个词到底是夸人还是骂人，这个不好说。

但可能很多人都没有意见的一点是，一般文艺青年们的品味都还是很在线的。

比如，如今LOFT公寓极受追捧，就少不了文艺青年的一份功劳。

当他们用原木家具、艺术摆件、投影仪、唱片机、绿植、猫.......等等元素将只有几十平的空间装点得精致又温馨时，哪个在城市无处落脚的年轻人，会不向往拥有这样一个能结束漂泊的独立空间呢？

毕竟，只要想一想，或伴着夕阳洒进窗户的余晖，品味黑胶唱片令人沉醉的时代音质；或就着手边香气四溢的手冲咖啡，畅享投影仪带来的视听盛宴这样的画面；尤其是，LOFT公寓独有的楼梯上还趴着正在酣睡的可爱猫咪......身处这样的治愈场景里，打工的动力又会更足了。

再加上地产销售巧舌如簧的说辞，很多资金不够或者没有房票的年轻人，就这样乖乖地将无数个996甚至007换来的钱乖乖交了出去，并在满足与安定的心情中，期待即将拥有的理想生活。

可是，买了公寓之后，年轻人脑子里构想的理想生活，真的会如期而至吗？

文艺青年们喜欢的村上春树可说了：“有的东西，不过很久是不可能理解的，等到理解了又为时已晚。大多时候，我们不得不在尚未认清自己内心的情况下做选择，因而感到迷惘和困惑。”

公寓，或许就是这样让年轻人未认清楚时就做出了选择的产品，以为幸福已经“握在手中”，最终却可能还是“流失于指缝又落空”。

为什么年轻人“甘当”公寓接盘侠？

除了理想的家居生活，公寓对年轻人还释放了几个现实吸引力：价格低、不限购、有些城市甚至还可落户。这就让不少年轻人觉得，可以成为自住的过渡房，等到以后购买了住宅，还可以作为投资产品享受租金回报。

“熔财经”看到，尤其是在各大开发商“降价”、“甩卖”、“买一送一”的促销噱头下，不少手头拮据或没有房票的年轻人纷纷“抄底上车”。

“去年了解的时候，价格还是一万出头，三四月份的时候，一下就降到八千多了。”基于价格优势的诱惑力，萌萌拿出工作五六年存下的十几万块钱，加上父母给了一点支持，终于在长沙拥有了自己的房子。“很多单身的女孩子都跟我一样，是因为感觉降价了所以就赶紧买了，虽然打特价的其实也就那么几套。”

萌萌或许是赶上了一个好价的时候。湖南中原研究院数据显示，长沙公寓市场在以价换量，2020年3月，成交价格下跌17%，且长沙公寓/住宅价比降至1.0以下，这也是近五年来长沙公寓/住宅价比唯一一次低于1.0。

所以，在2021年第一季度，长沙公寓成交量上涨了近6成。

同样因为很划算而买了公寓的，还有成都妹子小七。

和萌萌不一样的是，小七买的公寓划算之处在于“买一赠一”，即5.2米的层高，买一层送一层。

“我买的是建筑面积近50平的LOFT公寓，总价差不多60万，但二楼有接近20平是赠送的，所以实际使用面积有差不多70平，感觉挺划算的。”小七的公寓已经交房了，她正在参考网上的文艺装修风格，为自己的理想小窝做准备方案。

王静在上海买下位于11号线光明路站的公寓，则是因为没有上海的购房资格，当然，更是因为“动辄百万以上的首付，实在遥不可及”。

像萌萌、小七、王静这样的购买公寓的热情，与开发商们的地产投资成正比。

前瞻产业研究院数据显示，2019年，全国房地产开发投资132194亿元，同比增长9.9%，2020年1-7月份，全国房地产开发投资75325亿元，同比增长3.4%。

但开发商们对商业地产的投入，却与年轻人想买的热情成反比。

2019年我国132194亿元的房地产开发投资中，商业地产投资总额占房地产开发投资总额的比重为14.67%，同比下降2.1个百分点。

为什么？

商业地产已经进入了存量市场，当供过于求，库存持续爬高的时候，投资热情或许就不得不冷却一下。

反映在长沙的公寓市场就是，据湖南中原研究院数据显示，截止2021年3月底，长沙商务公寓库存量持续突破历史最高水平，超过432万方，去化周期增加至31.5个月。从年度累计来看，供销量涨价跌，供销比1.8，市场供过于求，去化压力大。

其他的很多城市也是一样。

比如南宁，克而瑞数据显示，2020年1-7月，南宁公寓新增供应44.13万㎡，但成交仅为26.78万㎡，整体呈现供大于求的态势。

即便是在公寓更具投资价值的深圳，深圳市住建局发布的数据也显示商务公寓的供给量较多：2020年深圳市计划入市的商品住宅为50618套，商务公寓18732套，商务公寓套数占商品房总套数27.01%。

库存这么高，怎么才更容易脱手？

没什么比打折来得更实在的了。

就比如，长沙的公寓成交量在2021年第一季度拿到了不错的销售成绩，就少不了开放商“放血式”打折。

“熔财经”看到湖南中原研究院数据，2021年3月，碧桂园印象公寓成交313套，新力铂园、振业城等项目月成交量超过了200套。这几个楼盘打折甩卖的力度之大，在长沙内五区商务公寓销售金额榜和销售面积榜上，都挤上了前十名。

“当时现场都疯了，营销中心门口人挤人，都跟去菜市场买大白菜一样。”在长沙做了近10年置业顾问的王发财表示，并且他说，最能逼单的是，直接告诉客户，“今天不签单明天一套起码就要多出10万。”

在这种话术之下，再配合广播现场播报的签单消息营造的紧迫感，“很少会有人能在这种氛围下还能保留理智再去思考其他问题，不买就让下一个人来”。

而长沙的公寓开始打折，其实在2019年之后就已经开始了。

克而瑞数据显示，2019年长沙公寓成交均价13111元/平，而2020年以来成交均价为11750元/平，降了1361元/平，跌幅达11%。

所以，当开发商为了去库存，打出低价的噱头时，年轻人就真的以为梦想可以照进现实了，即便“跌跌撞撞”也拼尽全力，朝一个更好的生活奔赴而去。

理想生活，四面漏风

只是，资本割韭菜的时候，从来就没手软过。像公寓这样的商业产品，本质上就是一颗颗精准直击年轻人内心的“糖衣炮弹”。

“公寓虽然卖得会比同期的住宅便宜，但燃气不入户、没有室外阳台，加上一般都没有小区环境，所以绿化率低、容积率高，人流量还大。办公的话就还好，自住那就没什么体验了，人员太混杂，水电费还高，舒适度没法和住宅比。再加上公寓没有学位，所以买的要么是投资客，要么是没有购房资格的年轻人。”在长沙做了快十年房产销售的王发财，每次都会告诉买公寓自住的年轻人有哪些缺点，但仍然架不住他们觉得“只是暂住，以后还会买房子的，可以接受这些不方便”。

2021年以来，王发财手中成交的单子，公寓占了很大的比例，其中又以买来自住的年轻人成交得多。

“网上那些网红装修风格的LOFT给他们洗脑得太厉害了，但其实开发商在层高和面宽上压得非常厉害，真想要布局合理住得舒服，很多家具都得定制特殊尺寸，装修费就必然上去了，但他们买公寓大多又是因为手头拮据。”

对此，在做装修攻略的成都妹子小七就感同身受：“我按照喜欢的风格找了不同的装修公司，再算上电器和想买的软装，一套50平的公寓要装得舒服，我起码要准备16万。”

小七的装修预算，还只是第一笔理想生活的“隐形成本”。并且她很庆幸的是，“5.2米的层高没有打折，但是我有个买了公寓的朋友，买的时候说的5.2米层高，后来说是不符合备案，改成4.9米。”

公寓的“糖衣炮弹”，前面尝到的“糖衣”有多甜，后面被“炮弹”打击就有多苦。而从甜到苦的这种人生体验，又像村上春树所说的，必须经历了才真正领悟到。

“住了一年多后，就再也没有幸福感了。好像有30户共享4个电梯，我出门时上班，别人也来这儿上班，所以我早高峰都是走楼梯，这也幸亏我是住在16楼的，不算太高。水电、物业费都要很贵，物业4块钱一平，而夏天的有一个月，我的水电费用了500多。”

在广州给自己买了公寓的刘征吐槽的关于水电物业以及人多的问题，都只是公寓的小问题。

更大的问题是，本来应该给与年轻人庇护的公寓，实际上，反而可能绊住了年轻人走向真正庇护所的脚步。

在上海买了公寓的王静就很苦恼：“我在浦东上班，每天的单程通勤时间要2个小时，真的很累。这还不是关键，最郁闷的是，我男朋友马上有购房资格了，我们想买个小两房，但他家里凑不到那么多首付，我的钱又付了这套公寓的首付了。”

这还只是王静眼前的问题。

未来，如果她要卖掉这套公寓，就还需要面对“可能会亏本，还要承担高额的税费”的现实。毕竟，同期的住宅涨价幅度是以百万来计的，而她的公寓“买的时候60万出头，能够70万卖出去就不错了，我挂的是75万，快半年了还没什么人问过”。

但如果还是自住，“没有学位，孩子上学就是个大问题”，王静认为，“公寓真的仅仅只适合单身人士或者丁克情侣”。

公寓出手难这件事，王静并没有夸张。

搜狐焦点有报道显示，深圳上塘地铁口某65.3平公寓，2016年买入367万多，缴纳契税11万，利息30万，亏本90多万售318万实收，都难以出手。

王发财也表示：“长沙买新盘的人确实有很多，但是二手公寓我手上是从来没有成交过这样的单子，我们公司应该都是没有的。”

着实应征了有个网友对公寓的评价：“公寓才是真正的不动产，在市场流通方面，说不动就不动，哪怕赔本卖都一动不动。”

那如果不卖，只出租呢？

王发财算过一笔理想的账：“按照长沙的行情，购房成本加上装修成本，即便按照没有空置满租算，回本也需要近20年吧。但公寓的产权一般都只有40年。”

诸葛找房的数据更详细地展示了租售比来验证公寓的回报率：一线城市平均租售比为1:646，租金回报率为1.86%；二线城市平均租售比为1:588，租金回报率为2.04%；三四线城市租售比为1:623，租金回报率为1.93%。整体来看，二线城市租金回报率相对较高，其次为三四线城市，一线城市租金回报率最低，究其原因在于一线城市房价水平居高，租金难以追上房价上涨的速度，租金与房价差距最大。

这也就意味着，长沙的这种情况已经算好的了，如果放在平均租售比为1:646的一线城市，可能产权没了，买公寓的本金都没有收回。

自住幸福感低，买卖增值性低，出租回报率低，击碎了年轻人赋予公寓的“理想生活”滤镜后，公寓可以称得上是真正的“三无产品”了。

好在，如今随着“商改住”政策的收紧，很多城市尤其是一线城市的公寓，在跟随楼市经历了成为被年轻人广受追捧的香饽饽之后，又因为监管收紧，而开始成为了让人保持观望的冷馒头。

之后的公寓政策会怎么变，还没有定数，而公寓这个因为高房价而衍生的“阉割品”会走向何方，暂时也不会有定论。就像那些在城市里打拼的年轻人一样，像漂浮在人海里的船，不知道未来会驶向何方。

写到这里，“熔财经”眼前出现了一幅悲伤的画面：世界大雨滂沱，漂泊的年轻人手捧全身家当叩开了公寓的门环，以为找到了避风的港湾，殊不知，风雨毫不留情地穿过公寓的“脆弱墙壁”四面而来，而无处可躲的年轻人，只能冒雨湿身前行。

但又能怎样呢？

在这个资本掌握话语权的世界里，或许只能自嘲一句“淋着呗，反正湿透，也不止这一次了”。

*本文图片均来源于网络

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