中山二手房买卖专题之突发！中山二手房交易新政来了，必须网签，下月实施！

确认！

最近听到“6月1日起中山二手房交易必须网上签约”的消息，给中山国土局二手房交易中心打了电话，得到了确认的答复。

▲网签的通知内容

值得一提的是，关于网签是否意味着三价合一，相关工作人员表示：“目前只是实行网上签约，暂时还没有三价合一，针对这块还需以国土局正式文件下发为准。“

从目前流出的各个通知文件上来看，二手房网签有涉及主城区与板芙等区域。从管理部门主导上来看，意味着二手房网签即将全面铺开。

▲网签的通知内容

何谓网签？

所谓“网签”，是指各地房管部门的网上交易系统。大部分置业过的购房者，都亲历过新房网签，一语以蔽之，它可以保证房源真实，防止一房两卖。

二手房网签，同样如此。

即：二手房交易过程中所签订的房地产中介服务合同、房源信息公示、签订买卖合同、选择交易资金托管及银行等全部都将在网上进行。

并且房屋交易过程中各个环节信息反馈、存量房房源信息、成交信息的查询和统计也都可以通过该系统和网站获得。这个线上过程就是二手房网签。

二手房网签，有何好处？

1，网签后业主资质经过核实会更加可信，盘源信息也更加可靠，以后找房子可能会更方便、快捷，交易的流程也更加清晰。

2，交易过程全部信息化后，可以缩短买卖双方交易的时间。整个网签过程也都可以通过网上实时查询，得知二手房交易的办理进程。

3，二手房交易信息上网后有利于政府部门对二手市场进行监控。

事实上，如果所有交易都强制性网签，对买方最大的好处是防止一房两卖，减少纠纷，特别是在房价大涨的时期，买方可避免总是提心吊胆。

二手房网签，要担忧什么？

除了网签的好处，对于二手房网签其实购房者最担心的是税费该如何收？

正常的情况下，个税、契税、增值税都是跟交易价成比例。不可否认，市场上大量存在税费“低过”的现象，即审税时合同价写低一些。

如果买卖双方为了避税，交易价定为1元，那么这套房子就完全没有任何税费了。所以合同价不能低于何谓核定价。

各地都有核定价，也有称之为“二手房过户指导价”的，都是一个意思。它是由当地税务部门确定的，核定价存在的意义主要是“托底”，简单说，当买卖双方的合同价格低于核定价时，税务部门将不再根据合同价来确定税基，而是以核定价为标准来确定税基。

比如，原来合同价90万，提交的合同价60万，而核定价是66万，那税基就是66万。如果提交合同价是80万，超过66万，税基就是80万。即核定价和合同价谁高税基就是哪个。一般为了少交税，合同价尽量报低。

一旦出现网签，由于中山一般所有税费由买方承担，卖方是否配合低价网签是一个问题。网签价低了，银行是不是根据网签价贷款，贷款金额会不会降低又是一个问题。

关于网签的细节还不清楚，但有一点是肯定的：如果你想获得高的贷款成数，必须要提高过户价，付出一些税费的代价。

说解！何为三价合一？

那么，为何会有如此多的消息传出三价合一呢？并非空穴来风，实施二手房网签，往往意味着”三价合一“的第一步。

一直以来，在买二手房的过程中，一般存在“四个价”，分别是：房屋成交价、银行贷款评估价、网签备案合同价、房管局评估价。

房屋成交价，由买房双方各自敲定，因此存在差异化，不在“三价”之中。因此，“三价”为银行贷款评估价、网签备案合同价、房管局评估价。

1，银行贷款评估价

买家在和银行签订贷款合同之前，银行会先给所抵押的房产进行现场拍照评估资产价值。

假设中山一套房子真实成交价为150万，银行贷款评估评到180万或者更高，网签合同价为100万。

这样会出现一种情况，本来150万的房子，按首付三成45万算，你最多只能贷到105万，但是如果银行贷款评估价做高了，使房子的贷款增加到了126万，那购房者等于可以“省”下了约20万的首付。

但如果按“三价合一”的标准执行，就不太可能出现银行贷款评估价与网签合同价不相同的问题，因此就是购房首付提高了。

2，网签备案合同价

所有房子过户之前，都要到所在地区房地产信息网中进行网签，其中的房屋网签价格是买卖双方自行决定的，所以可以说价格想录多少就录多少。

那么这里就会出现“阴阳合同”的问题的，例如本来实际成交价格为是150万，网签合同却录100万，最后过户时，房管局就会以网签备案的价格综合考虑计税价格，而不会以实际成交价150万来计税。

如果执行“三价合一”后，“阴阳合同”或将终止，就不会出现差价的问题。

3，房管局评估价

房管局计税评估价有自己的核定价格范围，因为这个直接跟国家税收挂钩，所以都是用电脑自动评估，排除了人为低评偷税漏税的情况。

一般而言，如何网签合同价低于评估价时，则按评估价收取，高于评估价按网签合同价收取。也就是说，只要网签备案合同价低于房管局评估价，那么税费就以最低价收取。

假如一套房子真实成交价为150万，贷款评估为180万，网签合同价为100万，房管局评估价为90万，那么税费就会按90万计算。如果按“三价合一”政策，将会以180万计税，这就是差距。

总的来说，如果实行“三价合一”政策，可以更有效地避免“阴阳合同”、通过做高银行评估价来降低实际首付比例，以及报低成交价来避税的玩法。

与此同时，“房管局评估价”将成为最重要的交易基准，购房者就会比之前多付首付，或者是多交税费。

如若“三价合一”，将利好新房市场

另一方面，购置二手房成本的增加，对于新盘而言则是”截流“。要知道，相较于二手房，新房在税费方面有着比较大的优势。

相关业内人士认为：“如若实施”三价合一“，应该会有一部分的客户会参与到新房市场中，但但这一部分只是少数。“

对于三价合一政策，这肯定是大势所趋。之前评估、贷款和交税分开是由于部门之间“壁垒”，现在相关部门逐渐在打破，对税收、贷款统一评估的方式肯定是对的，之后也将逐渐形成这种趋势。

“另一方面也说明了所有涉及房地产事情都是围绕房子是拿来住的方向努力。”相关业内人士补充道。

还有半个月，中山二手房网签就要来了。

中山房叔将持续关注进一步消息，你怎么看待这件事，欢迎留言与我们交流。

▲附目前网上传出的流程操作图 /以官方为准

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来源：中山房叔。

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