【万科客户业主问卷】专题房企的高端产品系 能不能在限竞房里保持血统？

自2017年北京拍摄第一个限制住宅区以来，到目前为止，限制住宅已经是发展的第三年，无论是购房者还是开发商，都经历了从对这种特殊商品住宅的期待到丧失，再到充满惊喜的心灵变化。

在首批限竞房项目上市前，购房者曾期待着用更低的总价，换回更优的地段、更好的生活，开发商则对限竞房的销售前景满怀热望，然而，他们却不约而同地收获失落。

产品，成为市场供需双方纠结的共同点。减配的限竞房无法承载购房家庭对美好生活的向往与追求，市场用滞销，对这样的产品举起了红牌。

面对僵局，开发商开始寻找解决方案。如何在提升品质之余迅速被客户获知？以万科为代表，率先将“翡翠系”产品应用于限竞房。

作为布局全国的高端产品系之一，“翡翠系”对标城市精英人群打造，而万科对落位“翡翠系”的项目有着严苛的标准，万科也对其“翡翠系”项目配备健康生活、精工产品以及万科的城市运营配套服务等软硬件。因此，在限竞房中应用“翡翠系”，本身就代表着万科将输出高标准的产品及服务。

很快，金地、金茂、远洋、首创……越来越多的开发商用高端产品系为限竞房赋予了别样的价值意义。

如今，发展三年的限竞房，正在驶入产品力竞争的新赛道。面对定价和“7090”的产品局限，高端产品系该如何迭代？万科再次走在了行业前列，在石景山五里浅山区翡翠山晓项目上，实现了限竞房产品创新的又一次跨越。

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户型功能的微创新

90平米三居是限竞房中最常见的产品，大多为纵向狭长户型，单卫为主，如果配备双卫通常会挤占次卧面积，次卧甚至连一张床都放不下，只能用作书房。

正常情况下，三居能够承载的最丰富的生活场景是“三代同堂”。但当90平米的空间内有5口人，甚至6口人居住，双卫其实便是一种刚需，可是，配备了双卫之后，卧室居住功能不足的短板又会暴露。

这个矛盾的背后，其实开发商应该跳出思维的局限，复盘生活的全貌，权衡功能的取舍。举个简单的例子，如果次卫只保留使用率最高的功能，是否就能够最大限度的释放卧室面积？

针对居住痛点，翡翠山晓面向万科老业主做出上千份调查问卷，并深度访谈业主需求，最终在推出新品「观山」时做出了全新的户型创新调整。

翡翠山晓·观山的次卫，安放在大门玄关的对面，舍弃了沐浴功能，保留下盥洗。想象一下，我们每个人回家后经常出现的情境，在玄关放下外套、包包和杂物，更换拖鞋、洗手和如厕，就算有客来访，这两项功能也完全够用。

翡翠山晓·观山，由生活本原出发，不仅设计出适宜的功能与流畅的动线，更用一个精简版的次卫，换回了13.2㎡的主卧，12㎡的次主卧和6.6㎡的次卧。

而次主卧的出现，则是因为新品做到了难能可贵的南向三面宽，且实现所有功能空间的全明。翡翠山晓·观山的南向面宽达到9.7米，采光面极为开阔，足以容纳南向客厅和两个卧室，进深则相对较短，仅8.5米，让通透的效果更为明显。

此外，翡翠山晓·观山采用的U型厨房设计，也远比限竞房通常的L型更好用，无论是操作空间还是收纳空间都更为充裕。

由此我们可能看到，产品力的创新并不被标准所束缚，只有基于对客户需求的洞察，在开发商不断进取，践行产品力初心的过程中才能得到有效提升。开发商用创新思维打破传统，取得差异化竞争优势，也能因此获得市场口碑与业绩的双重回报。

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精装标准的再升级

限竞房市场的开启，限价压缩了开发利润，抑制了房企对于极致产品力的追求与发挥，精装修的标准，就是受此影响最大的一个领域。

早期的限竞房，厨卫简单装修，居室四白落地，与商品房巨大的落差，自然无法对追求品质的置业客群形成吸引。随着市场竞争的升级，“增配”成为必然趋势，限竞房也开始在品质上做加法，提升精装标准，突显项目更高的产品价值。

翡翠山晓·观山，明确了四大类，34项精装标准，大到建筑结构、保温体系，小到外窗及玻璃材质、地面及墙面用材及品牌，均一一在样板间门口做出公示，体现出开发商的正心诚意，交付标准中的几项细节更是格外亮眼。

其一，翡翠山晓·观山创新应用环保集成墙面，这种新型墙面不仅光滑、防潮、无醛、耐摩擦，还达到工业标准的耐火阻燃等级，为居家安全增添一重屏障。

其二，翡翠山晓·观山采用断桥铝外窗，三玻双中空玻璃，实现强大的密闭性和隔音性，南向客厅的超大窗扇高达1.7米，为室内引入更多阳光。

其三，除了厨卫家具之外，玄关柜和家政柜也被纳入翡翠山晓·观山的交付标准，玄关柜拥有强大收纳功能，家政柜内预留吸尘器的充电接口。

这些超前的配置，细节的锻造，细致却不简单，除了让生活变得更安全、更舒适、更健康，更因人性化的设计，让家中充满有质感的温情。

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聚焦生活的新变革

传统的产品创新，更多是集中在功能与硬件配置等层面，但随着对创新内涵的认知迭代，变革开始向生活聚焦，纳入更多匠心与极致。

以翡翠山晓·观山为例，为了打造静谧的生活环境，应用静音管道，并在地面、卫生间、主卧和次卧的特定墙体增加了隔音垫和隔音腔，采用静音门锁，家政区的洗衣机外也加装了柜门，起到隔音降噪的作用。多重技术手段，大量成本投入，不仅减少居者的生活噪音，也避免了邻里间的相互干扰，营造更为和谐的社区环境。

室外汽车的鸣笛、半夜马桶的冲水、楼上孩子的跑跳，清晨邻居开启的洗衣机，当这些噪音成为我们生活中司空见惯的存在，万科则用对生活痛点的入微考察，用超越期待的满足与感动，筑成打动购房客户的核心要素。

除了居室内的产品优化升级，石景五里浅山区的交通配套也传来利好。在《石景山十三五时期交通发展建设规划》中，紧邻翡翠山晓·观山项目将建设“京西高标准城市主干路”，与阜石路直接联通。此外，项目周边的高井规划路也将在2021年完工，届时经永引渠南路可直上西五环。让项目周边拥有包括1号线、6号线、S1号线和规划中的M11号线等多条轨道交通的基础上，实现道路微循环的畅通。

石景山“十三五”时期主干路建设计划

此外，聚焦年轻家庭的生活所需，项目自建2000平米健身会所，涵盖羽毛球场、健身房、瑜伽室以及采光泳池等功能。教育配套上，除社区内配套建设的幼儿园外，人大附石景山学校的引入，让业主享有九年制的优质教育资源。

当前，市场在变、客户在变、房企也发生着潜移默化的改变。然而，只有赶在市场前面去创新，去迭代， 才有可能跑赢大势，占得先机。当下，翡翠系的标准，即使在限竞房时代，优良血统也得以被一贯而成，而万科正用翡翠山晓·观山90平米三居产品的迭代，发起了影响限竞房市场的最强冲击波。