在金融圈混了16年，我却独爱买房，还首创了一套科学买房体系，已经帮助1600个朋友买到好房子。
以下是今天的正文。
【魔都财观】视频号现在每周都会进行直播，每次直播间和老铁群都会收到很多朋友的提问，询问如何买房，这个楼盘怎么样，那个板块能不能入手等等。
一般我会尽我所能认真解答，能帮到大家我也很开心。
可惜视频号直播没有回放，而且有些朋友在直播时间不一定能够准时收看，不少人跟我说不能听到解答，很遗憾。
于是我决定给大家做一个合集，这样没空看直播的朋友也不用担心啦。
虽然搭眼一看，有的问题好像很具体很私人化，但我整理后发现，其实很多都是具有共性的、普适性的问题；
而且了解到别的买房者在关心什么，也是一种获取重要信息的有效方式；
另外，我回答问题的时候，也会延伸讲一些关于板块分析和市场动向的内容，对每个买房人来说都有一定的参考价值。
今天我精心筛选了一些非常具有代表性的问题，希望能帮到大家。
1
南翔东社区能入手吗？
南翔东挺不错。在留云湖的旁边，有华润中央公园，是南翔的一个顶级楼盘，品质很高，房子建造得很漂亮，整体来说还是没有问题的，可以买。
而且南翔最近几年变化非常大，有两个很大的变化。
第一个是印象城，是整个西北片区最大的一个商业体，而且万科运营得非常好。
另外就是嘉闵线，正在建设，过几年通车，会直接促进南翔的发展。
在西区这边，其实不缺东西向的地铁，缺的是南北向的地铁。
嘉闵线通车的话，对南翔来说是巨大的利好，因为地铁从零到一那一刹那有很强的发展势能。
所以南翔东整体来说很不错，很适合自住。
2
黄浦二手房，有没有推荐的楼盘？
这个问题很大，分两层来说。
学区逻辑：如果是买学区，顶级的就是上外黄浦，大同初，七百多万，会稍微贵一点。
二梯队是海华、卢湾初，这边的老破小大概四百多万。
自住逻辑：要看预算有多少，因为黄浦的价差非常大，老的房子三四百万，好的房子三四千万都是有的。
总体来说，我推荐的楼盘在这两个板块：五里桥和滨江。
主要是看个人喜好，如果你能接受两三千万预算，永业公寓也是不错的选择。
提醒大家一下，最近二手房价指导价出来以后，很多价格都失真了，不能看链家上的挂牌价格。
3
现在是合适的投资时机吗？
其实这问的是周期的问题，首先从大周期来看，整个上海的行情差不多已经接近尾声。
我们内部前两天刚刚开会，大家都认为房价有一个见顶的趋势，一定要注意前提——大趋势。
这里面有一个结构性的问题。
如果是纯投资的需求，可以关注两大品类。
第一种是有价格洼地的，大家都知道房价是轮动的，并不是一涨到底的，它有先有后。
像宝山、嘉定、松江，大部分都没有怎么涨过，所以第一种可以买价格洼地型，前期没有涨过的。
第二种就是买价格已经涨过，但是具有穿越周期的能力的。
总体来说，现在对于买房投资客来说，时机比起一两年前来说肯定是差一点。
但是放到整个大中国的周期来看，如果base在上海但是不买上海，其实有点可惜，因为其他城市也不见得比上海好很多。
能穿越周期的就几种品类：供需关系比较紧张的，比如说中环附近的次新小三房；
或者带一个双学区二梯队，然后又能兼顾自住的、总价段比较好的房子，也是中环内左右的这样的一个房子。
注意，供需关系越紧张的，越有穿越周期的产品能力。
4
后续会出对刚需有利的
新房补丁政策吗？
不排除这种可能性。
从分数段来说，对刚需有利的新房补丁政策是有可能的。
的确，现在社保巨子太豪横了，有钱，又有分数，比不过他们。
杭州和深圳都有这样的政策，不排除上海也会出这样的补丁，如果你注定要买新房的话，耐心等待。
但是要知道，新房是一个竞争逻辑。
即便出台一个对刚需有力的政策，刚需也是很多的，刚需内部也要排队，会有很大的一个竞争格局。
因此我不认为出台对刚需有利的政策，就一定能买到新房。
所以我建议大家，如果你买新房的话，可以兼顾一下二手房，一起看。
5
浪费满分买04年大宁二手房
是高位接盘吗？
有粉丝那天问了个问题，其实背后是个无奈的故事：
他是个新上海人，大宁板块一套2房自住，一套1房父母住，自住2换3房改善，社保满分。
开始不想影响父母生活，没有都卖光换积分置换新房，年初仓促同板块换好3房。
后悔浪费了积分，买了04年楼龄二手房没有一次到位。
他的问题是：不知道是不是高位接盘？后续应该如何规划？
我想说，可惜，确实是挺可惜的。
问我也算问对人了，因为我在大宁也有房子，我是大宁的忠实拥趸。
04年大宁的房子并不多，不知道你买的什么，但是买大宁，是不会有问题的，不要太担心。
大宁有一个比较大的优势——它的产业不错。
闸北区和静安区合并，闸北确实是最大的赢家。
因为静安区政府的治理能力非常强，闸北区又有地，这两个政府结合是一个强强联手。
所以我认为在大宁，就算高位买下也没关系，五年十年之后，会越来越好。
久光马上开业，商业版块也补齐了，大宁的学区也不差。
静安整体来说是一个中位数比较高的学区，所以大宁的房子可以长期持有。
6
蟠龙大概何时认筹，猜测几分？
大概在8月初，会有一个认筹的机会。
不过积分不是靠猜，是靠关系，如果平时和销售的关系维持得好，说不定会有机会。
个人猜测，大虹桥现在这么热，蟠龙应该跟天空之城是一样级别的。
虽然它的房子没有万科的品牌优势，但是它地段好，更靠近副中心，所以分数应该不会比天空之城差太多。
所以如果买蟠龙的话，也要考虑一下自己的分数能力。
7
预算500-600万
有自住学区次新小三房吗？
没有。
因为对于这个价格来说，这样的要求的确太高了。
在预算有限的情况下，什么都要有是不太可能的。
我不知道这位粉丝具体是什么情况，大概可以有两种选择。
一种是买一个学区房，学住分离。
买个真正的学区房，顶尖的、一梯队、带双学区，上车价大概在400万~600万。
如果你买黄浦、浦东真正顶尖的学区房，大概要700万，可能有点难度。
所以可以买不是那么强势的学区，双学区也OK，大概在400~600万，然后在旁边租一个好房子住，这是学区的解决方案。
另一个方案就是在浦西，九号线附近，可以买次新小三房，17号线、9号线，13号线，14号线，外环外都可以。
还有一个选择，浦东，像孙桥，川沙，周浦，五六百万也能搞定。
注意，要兼顾是不太可能的。一是的确没有，二是没有必要兼顾。
买房一定要学会取舍。
8
张江汤臣豪园还值得买么?
张江汤臣豪园是穿越周期的产品，现在可以买入。
但是的确进入赶顶期了，而且张汤涨得很厉害，会有一段时间的横盘。
主要还是要看需求。
如果说是投资，就不需要太着急。
如果是学区，可能时间上紧张一点。现在浦东也越来越紧张，落户满多少年的政策等等以前没有的说法开始出现了。
张汤的优势很好理解，第一，它是张江，那边房子很少，好房子更少，张江男很喜欢这里。
第二张，张江集团的学校水平很高，这两个条件在一起，在张江就是无敌的。
所以它绝对能穿越周期，可以买。
9
总价300万刚需，外地有贷款记录
唐镇附近上班，可以在哪买？
300万，还有一个贷款记录，不太好买。
直接上结论，第一，如果你喜欢热闹的话，就买一个世博老破小。
两百多的上钢一村到七村，大概三百万不到就可以买。
另外就是川沙，川沙的动迁房也可以考虑，曹路也是ok的。
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