【为什么酒店式公寓便宜】专题杭州酒店式公寓热销真相

7月来了，2018年的一半也过去了。从上半年恒星屋销售排行榜来看，酒店型公寓成为上半年主角，占据了名单的一半。

于是，“商业地产春天到来”的说法又现江湖。那么酒店式公寓果真很热吗？背后的真相又是什么呢？

今天，我们就来聊聊酒店式公寓热销以及热销背后的真相。

其实，自带投资兼自住属性的酒店式公寓，市场关注度尤其是近三年一直是非常的火爆。看看数据就知道了。

2015年酒店式公寓全年成交13508套；2016年成交37000多套；2017年成交41208套。今年上半年的成交接近20000套。除了成交套数逐年增长，成交均价也侧面佐证了酒店式公寓的热度。2107年酒店式公寓成交均价18684元/平米，2018年上半年是27179元/平米，刚刚过去的6月份更是到了32560元/平米。

那，杭州的酒店式公寓销售为什么会这么热呢？我认为主要有以下几个原因：

首要的原因是受到了住宅的热辐射。去年9月，杭州开启了住宅的“限购”模式，限购升级版也陆续出现。限购政策下，住宅一手房买不到，二手房买不起，让作为最像住宅的酒店式公寓就得了便宜，从置业备选的位置上往前挪了一大步。

酒店式公寓过去所存在的一些劣势，比如首付5成、利率上浮10%，在当下的住宅政策与价格面前显得有点微不足道。毕竟，大部分酒店式公寓的总价要比住宅低很多很多。商用水电的硬伤也顾不上在乎了，产权年限啥的也不那么纠结了。

其实除了杭州以外，浙江其他城市的酒店式公寓并没有那么好卖。因为杭州曾经有G20，未来有亚运会。因为杭州被一线，被国际。再加上“限酒令”时不时在江湖上飘，越来越多的人想提前占有杭州这个城市的优势资源。

我们拿酒店式公寓的销售模式和住宅做个比较就基本清楚了。杭州的住宅，基本上都是开发商销售团队在卖，但酒店式公寓至少80%是委托给代理公司在卖。代理公司再带分销公司，就形成了病毒式传播销售。

作为浙江省会的杭州，如果说它的住宅客群是整个浙江省，那么它的酒店式公寓客群可以是上海、江苏、安徽、福建甚至可以辐射到半个中国。据统计，杭州市场上的酒店式公寓客户约40%为外地客户。因为有了代理公司的推波助澜，这一波热度up up up。

就市场需求而言，酒店式公寓对住宅有一定的替补作用。杭州外来人口和人才广泛流入衍生了酒店式公寓的承租和购买需求。以前，酒店式公寓属于“买者不住，住者不买”。但是现在，购买酒店式公寓用来自住的人群正在增加，几乎翻倍。并且，未来这个趋势会更加的明显。

就人群需求而言，越来越多人的自由、便捷的生活理念正倾向酒店式公寓。市场中有很大一部分年轻人，特别是95后，甚至00后，他们有的是属于自己的空间，并非我们传统观念里的三代、四代同堂住一起。他们未必喜欢住宅小区，因为会碰到的都是遛娃的大叔大妈们。不需要多大的空间，但生活配套设施齐全，容易形成年轻人的生活圈与社交圈，这更适合年轻人。

并且，消费升级的大背景下，人们生活理念、消费理念、住房理念正快速更迭，正产生一种新的趋势。喜欢自在逍遥的单身贵族，珍惜私人空间的成功人士，热爱优质生活的小资白领，享受二人世界的小夫妻，来杭给娃带娃的老夫妻等等，如果能够把“购租同权”落实的更到位，比如小孩子的上学问题，甚至三口之家也可以选择酒店式公寓。

以上这些在消费终端发生的变化，也会让酒店式公寓在二手市场逐步变得活跃，不再是完全易租难卖的局面。

那么，酒店式公寓在未来几年的发展趋势如何？

宏观层面来说，酒店式公寓的冷热很大程度上还是要看住宅的脸色，酒店式公寓销售的冷热与住宅的政策可以说有着直接的关系。另外，针对公寓的政策也会影响酒店式公寓的命运，例如限高、不通气、“租购同权”、“限酒令”等。尤其是“限酒令”在今年上半年再一次发声，将在未来几年对酒店式公寓的一二手市场产生不同的影响。

微观层面来说，酒店式公寓这个产品理应做相应的优化与改善，弱化缺点的同时放大它应有的优势。

1、让酒店式公寓更像住宅。当然酒店式公寓一直在政策允许的前提下往住宅靠，比如做阳台、LOFT、微LOFT、双钥匙，甚至市场上还出现了3钥匙、4钥匙的产品。

2、让酒店式公寓更像酒店，也就是服务。但是服务不等于物业公司。像奥克伍德、雅诗阁这样的服务和管理，让人住着公寓，享受酒店般的服务，安全、干净、隐私，很值得公寓产品学习。

3、酒店式公寓的商业配套至关重要。目前市面上有些酒店式公寓是和购物中心在一起的，比如新天地、大悦城等，有些则是相对独立的。这个时候商业配套就显得特别的重要，比如健身房、书店、洗衣店、便利店、早餐店、食堂、宠物店等等。

当然，随着技术的升级和消费的升级，未来的酒店式还将会有更多想象空间，比如这两年开始流行的长租公寓模式、共享办公模式。在我看来，未来的酒店式公寓将是一个“空间+场景+生活+社交”的新物种。

（以上文字是根据谢成龙在住杭网举办的论持“酒”战论坛上的发言整理。）

以上图片来自住杭网

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