河南商报记者陈伟。
选择连接LPR的房贷人,你月供少吗?
如果不选择固定利率,从1月1日开始,住宅担保利率将根据LPR重新定价。
不过,LPR走低,有的人房贷降低,省出一顿大盘鸡;但有的人房贷却涨了,损失好几个面包。这里也要提醒一下房贷人,由于LPR调整,1月和2月还款金额可能会有波动,请足额缴存以免出现逾期。
100万元的贷款,你每月少还一份大盘鸡的钱
2021年1月1日起,部分存量个人房贷利率迎来重定价,转换LPR的房贷人将在今年1月1日开始按照新的LPR利率进行还款。
以100万房贷,贷款时间长度30年房贷为例,如果选择等额本息方式还款,当初签合同的时候是基准利率(4.9%)上浮10%,即5.39%,那么在2020年实际负担的月供是5609.07元。
转换为LPR之后,上浮10%要转换为“加点”。计算方式是4.9%×1.1减去2019年12月的5年期LPR利率(4.8%),为0.59%,即加点59个基点。
如果转换LPR重新计价日为每年的1月1日,那么从2021年的1月1日开始,房贷利率将根据2020年12月21日公布的最新一次5年期LPR利率4.65%重新定价。所以,在2021年最新房贷利率是4.65%+0.59%=5.24%。
这意味着,贷款利率比2020年降低了15个基点,2021年的月供是:5515.84元,每个月省下了93.86元。也就是每个月省一盘大盘鸡钱,虽然不多,但是放在30年的长度来看,也是一笔3万多元的“巨款”。
为什么有人还款增加?
不过,从网友晒图来看,降息带来的“大盘鸡”不是人人有份,有些人1月份还款金额反而增加了。
因为通常贷款利率是年利率,按照国际惯例,年利率对照的是360天,即每月30天。但如果利率出现变动,则当月是按照实际天数进行计息。
由于1月份偿还的月供计息天数为31天,就可能出现利率下降所带来的利息降幅,抵不上多增加的一天的利息的情况,月供就不降反增了。
举个例子,还是一笔本金是100万的贷款,如果贷款人李先生选择2021年1月1日为贷款重新定价日,1月1日之前,他的贷款利率为5%,之后的贷款利率为4.95%,1月4日为还款日。
利率变化让李先生1月份月供分段计息,12月5日至12月31日的利息为1000000×(5%/360×27天)=3750元,1月1日-1月4日的利息为1000000×(4.95%/360×4天)=550.00元,1月当月的利息总额为4300元。
而12月他还款金额为1000000×(5%/360×30)=4166.67元。这样算下来,LPR下降后的第一个月,李先生的月供反而比12月更多。
不过,这种不降反升的情况在2月份就会正常。仍然以李先生为例,其2月份还款为1000000×(4.95%/360×30)=4125元,低于去年的水平。
LPR利率维持稳定可能性较大
因此,选择转换LPR的还款月供金额,在今年1月、2月可能会有一定的变化。银行个贷部门人士提醒,如果没有收到银行确认还款金额的短信,贷款人可以登录银行App、网上银行或是电话银行进行查询,避免还款不足额而产生逾期影响征信。
至于未来LPR如何走,方正证券首席经济学家颜色认为,货币政策大体上不能急转弯,同时结合当前全球疫情还是比较猛烈的形势,预计2021年经济或将还有较大波动,全球都还处于货币政策宽松时期,货币政策突然收紧对经济复苏会形成较大的压力。根据目前的宏观经济形势,LPR继续维持稳定的可能性比较大。
不过,目前监管层依然对房地产金融审慎管理,如果房价出现较快上涨势头,主要针对房贷的5年期LPR报价有可能单独上行。
(编辑 吉倩倩 施尚景 首席编辑 华丽娟)
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