仓库鬼为什么不怕公寓看这里!摆好正确姿势！买公寓之前，搞清以下几点

写作=西三岛

央视两套财经频道是沉重的轰炸。卖房子是指“不能挂羊头卖狗肉”，箭头就是指经营公寓！

有些人说，商业公寓产品在西安很受欢迎，为什么商业公寓被CCTV吊打？(威廉莎士比亚、温斯顿、公寓、公寓、公寓、公寓、公寓、公寓、公寓)主要原因是一些房企把写字楼改成公寓，称之为“阶级住宅”，强调居住功能。

目前，国内建设用地之中，只有居住用地、商业用地、工业用地、公共服务用地、物流仓储用地，没有“公寓用地”这一说法，而办公用房禁止有居住用途，也不能落户和入学。可以说，公寓产品有一定的局限性。

在2017年，西安公寓产品就爆出限购一说，当时的说法是，西安公寓划分为两种，一种是公寓产品，就属于限购；另外一种是商办产品，属于不限购。但二者就产品形态而言，并无二致，都是平层公寓，或者是LOFT公寓，甚至于是夹层公寓、大平层公寓。

当前，央视点名商办公寓，其实，也说明了一点，公寓产品在政策方面，存在一定的灰色地带，需要大家把握好，没事不要脑补！

目前，这一类产品在京沪已经遇到了一些“变故”，据案例来看，就是2017年上海市场维权，有兴趣可以关注一下。

商住两用房的优点主要是价格便宜（部分价格也很高）、不限购、层高至少4.5米（西安有平层、夹层、LOFT之分），可以隔成两层。缺点主要是物业、水电、公共维修基金、电信等费用较高、贷款年限低、不通燃气、不能落户、不享受入学政策、土地使用权到期续期的规定。

由于一线城市的高房价和限购政策，商住两用房以其较低的购买门槛吸引了不少外地人、本地刚需和投资客购买。

但凡事总有意外，因为2017年初两份文件落地《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》、《上海市关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，引发了一系列值得商榷的情况。结果，这一政策落地之后，私人物权保护等原因对冲政策，导致一地鸡毛，变成了模棱两可，2018年之后，便没有这一方面的新闻更新，不做揣测。

2019年6月份，西安市人民政府办公厅印发了《关于培育和发展住房租赁市场实施意见的通知》。

《通知》明确指出：在符合城市规划和公共配套要求的前提下，允许将闲置商业用房等按规定改建为租赁住房，由企业提出改建方案，经相关部门审批，调整规划，补签土地出让合同，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，改造后的租赁住房应满足采光、通风、消防、安全等条件，用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行，改建后房屋不得以租代售或分割转让。允许将现有住房按照住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。

重点看这三点信息：1、闲置商业用房按照相关规定，可以改为租赁住房；2、功能用途被限制为“租赁住房”，也就是只能“租赁”；3、不得改变原有防火分区等，确保消防设施有效。

简单来看，官方规定在不突破法规的前提之下，可以有周旋余地，但对于“安全”问题，却反复强调！

但这其实是一个“弹性话题”，例如重庆楼盘，很多都是50年产权，就是商住用地，究竟如何处理？这恐怕是一个全民难题。

再举一个比较典型的例子，十年前，福田中心区1号线&4号线交汇处，打造了一座金中环广场，就是卖给HK阔佬的酒店式服务公寓，售价五万起一平，如今仍然热门。

这个区域住宅稀缺，又在CBD轴线上，想要解决居住问题，公寓产品成为首选。目前，公寓产品包括金领公寓、商务公寓、行政公寓、总裁公寓等等，定位不同，服务内容也不同，但总结起来就是一个点，奢侈品。

其实，土地性质强行区分70/50/40年只是一种控规手段，官方之所以严控这些项目，关键还是“安全问题”，尤其是超高层公寓，防火防烟等等，都需要重点关注。尽管公寓产品普遍有喷淋设计，但人口居住密度大，“安全问题”不容忽视。

因此，站在这一点上来看，对于公寓产品这一命题的“弹性”认知，既要了解到官方执行的难处，也要考虑到公寓产品的稀缺性，还有适用性。

不要提听说媒体“痛斥”，就一味看空。存在即合理，只要存在市场空间，就一定有价值。作为住宅市场的补充产品，公寓将在这两年大量供应，我们就要看到这种天量供应对于市场的无情挤压，也要看到这种产品在市场的需求放大。

当然，参照上一篇《央视“痛斥”！西安买公寓，一定要看准！》，并不是所有的公寓都值得考虑，也不是越便宜越好，只有租赁市场充足，品牌强度足够，服务质量较好的公寓产品，才值得考虑。

因此，如果不谋求短期转手收益，资金实力比较稳定，长期用来收租，作为储值卡/养老金，还是一种不错的选择。

当然，最近还有一个槽点，就是土地增值税，对于公寓产品也有一定伤害，关于这一点，我们会专门论述，这一篇就不多做分析了。

最后再强调一点：住宅/公寓都存在BUG，但公寓稍多些，住宅受限购影响，公寓受性质影响，因此，不宜脑补公寓的劣势。截止目前，除了深圳限制交易之外，尚没有出现禁止公寓销售的城市，因此，做到心知肚明即可，不要偏听偏信。

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