关于为什么公寓不好卖我想说深圳楼市现状：同是公寓，深圳湾被一抢而空，普通公寓无人问津！

我是武汉房姐，资深房地产投资专家。

你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐您好，新人首次提问。我的情况：28岁深户，有昆山浦西玫瑰园住宅，龙岗佳兆业城市广场开间公寓，南山京基御景峯3房公寓三个物业皆为投资，现有闲钱100且到年底都不会有更多闲钱，暂不打算用掉深户住宅名额。我的问题：1、这三个物业长期持有出租还是有机会就卖掉？2、子弹100继续买深圳还是武汉还是都不买等年钱多些再下手？（深圳中洲湾公寓或龙岗世茂深港国际公寓可以吗若不好求推荐适合我投资的；武汉并不了解请推荐）谢谢！

回答：你好，其实不太明白深圳为啥都买公寓呢？远郊小面积不适合投资，公寓更不适合。深圳的公寓只分两种，深圳湾的公寓和其他公寓，深圳湾的公寓因为有稀缺城市景观和海景，有投资价值，但普通公寓并不稀缺，刚需客和豪宅客对税费承受力也不同。

虽然深圳有关于公寓的“利好”不断出现: 可以续产权年限啊、改名叫“小面积住宅" 诸如此类，可是，不管怎么变在深圳，除了高端公寓深圳湾一号、恒裕前海项目、招商太子湾这些有一定的收藏价值，数量庞大的老旧公寓、一般公寓跑输大势的预期没有改变。

昆山吹到今天，还是没有流动性，哪怕紧靠地铁的那几个小区。再怎么忽悠，环一线始终就不是好资产，不好租不好卖的房子，再炒作价格纯投资也没兴趣。去看看就知道了，环京环沪环深都是房比人多。

2个投资建议：

1.买一二线省会，人口净流入的城市。

2.有房票就买住宅，实在没有房票才考虑市场价5折的公寓产品。其实更倾向这3套都出手，买入纯住宅产品。深圳1N+武汉1N是更好的配置。

提问：关于买房。我和gf刚过30，想买房，加公积金90子弹，加起来共月入4.5左右，首付能借30,想信用贷30。个人心仪福田，宝安。昨天第一次出去看福田两房房了，桐林公寓（不是公寓，是70年住宅）在赤尾挨着罗湖，但是单间租客较多，阳台看出去全是农民房，环境一般，离地铁较远，采光很好，楼层合适，均价7万5总价425左右。还有一个是新洲蜜园两房，430万，楼层低采光很差，卧室和主卧才能有光，但上班距离合适，很方便，地铁3分钟内。唉，好纠结～如果福田没有合适的，就要去宝安逛逛，但是现在宝安也不低了，太远地铁太累⊙﹏⊙漂亮姐姐有啥好的在420左右的嘛？可能过几年要换房

回答：你好，福田工作：自住两房就买福田中心区侨乡其次考虑福田皇岗梅林华强南这些板块属于福田工作自住过度首选，优点是租售比高，缺点是涨幅不太好。旧改动作太慢，没有学区。这2个盘对比，更倾向蜜园，流动性更好深圳投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：新人二问，感谢美丽睿智的房姐！！！一．19年底西平领涨至30000，既然热点板块已上去，现在买入属于追高？这个价格适合出手吗，按领涨普涨补涨的逻辑来看，是应该买可能会补涨的区域（如东城）还是坚定买入南城西平？二．认同您的建议，欲出售麻涌房子（横盘三年，12500元购入），今天刚问过中介14000元价格不好，请问是果断卖出还是再静观二年等价格好点再卖。三．按一线+二线配置，现在去迁户再出手深圳，时间可能赶不及深圳已普涨了，是否应该考虑还未跟涨的广州？

回答：不建议继续加仓东莞，现在买入广州是比较好的时机。我还是比较看好2020年的广州，从以下几个方面分析一下：

1.宏观：全球经济不景气+新冠疫情影响，各国央妈竞赛似的降息降准，股市、黄金、石油期货纷纷下跌。大家日子都不好过，这是一个比烂的时代，大通胀的时代。房产，未必是最好的投资产品，但一定是普通人抵御通胀、保卫家庭资产最好的武器。

2. 中观层面：2019年，在粤港澳大湾区、社会主义先行示范区规划、前海扩容等一系列利好下，双11豪宅税调整彻底引爆了已经蓄力近4年的深圳楼市，西区片区的南山、宝安部分片区涨幅短短2个月达到10—20%，放盘价跳涨、业主惜售。上海2019年全年二手房成交量也是近三年来最亮眼的一年。

3.微观层面：广州楼市已经盘整了近3年。不同于深圳约等于实质性的无限购，广州一直限购严格，投机气氛不浓，市场以刚需为主，价格经过几年的横盘也已经充分夯实。

2019年11月到2020年1月，我观察到的一线情况是：天河东、黄埔、番禺的刚需上车盘购买力旺盛，低价盘迅速扫光，业主议价空间收窄，甚至出现反价的情况。年后各小区基本还没能恢复看盘，但是一些刚需客户、敏锐的深圳投资客已经开始动作。

广州这个城市大的基本面没变、广大的需求也没变，越是群体恐慌和怀疑的时候，市场越是蕴藏着重大的交易机会。

提问：新人首问。房姐，您好，计划首房首付最好控制在30万左右，想买杭州郊区的二手小套精装，等几年后去杭州了再置换。但在杭州没交社保，不能买。所以想在挨着杭州的地方先买一套，中介推荐海宁靠近杭州的地铁沿线的新房，中介介绍海宁的杭海新城会并入杭州，如长安镇，目前不限购，据说地铁开通后，离杭州地铁大概15分钟。问题1:长安镇那里一万八九的价格值得入吗？因为这4-10年正常是不住的。2：除了长安镇，海宁的有其它板块可以值得入吗？3:如果海宁整体板块都不值得入，那靠近杭州的有哪几个区域可以入？4:上面3的问题如果也没有更好更肯定的答案，那杭州里有哪个地方这个首付值得入？同时我研究下您说的破限购大法！

回答：你好，现在整个海宁的中介都靠着“划入杭州”这条传闻卖房呢，不要当送上门的韭菜，赌赢了单价1.9涨幅也没什么空间了，赌输了可就真成不动产了。如果月供能力不错，建议加大杠杆，子弹扩充到50-80左右，入手一套刚需户型。投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

提问：房姐你好，坐标深圳，科技园上班考虑通勤，纯刚需，手上有坂田绿怡居的一房，现在有了小孩，想置换两房居家，预算下来能能承受价位350，目前能选择的区域好像也就布吉，龙岗中心城，或者松岗了。那么能从升值空间，学位，宜居程度给这几个片区排个名吗？或者我这种情况还能去哪里看下呢？有没有推荐的小区？盼复

回答：你好，这几个板块自住+学位，优先龙岗中心城. 如果想买龙岗不跑输，推荐购买龙岗两个学区房，可以参考星球内部推荐的楼盘。松岗工业厂房和农民房比较多，地理位置也比较偏，规划上一直没有大的项目和规划落地，短时间内不会有变化。居住感受比较差，通勤也远布吉没有学位房，百合外国语是私立。布吉房价一直跑输，不推荐。

提问：请教房姐，子弹30+，武汉有房无贷，上海工作。大环境不好想投资保值。西安成都限购，海外房价炒得过高，在观望大阪北海道武汉大理。想听听您的建议，哪些区域和楼盘？谢谢。

回答：你好，这几个城市首选武汉其次西安，破限购很好解决，目前不限购的城市有重庆和沈阳，潜力也不错。未来20-30年，中国一二线城市优质地段房产仍然是最好的大类资产。资产规模大了以后，海外资产可以适当配置，作为分散和对冲。

日本东京的房价是大阪的2倍，其他地方的房价更低，谈论日本房价分为东京区，非东京区。日本房子多年不涨，东京的房价持续走低，大阪北海道更是。不太建议，日本人口老龄化，通胀少，新生人口减少，未来接盘都是问题

虽然租售比还可以，但是房产投资向来是首选涨幅。武汉房产可以做抵押融资。

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提问：新人首问，坐标CD 想在武汉投资一个老破小，博拆迁。几番筛选中意硚口区的崇仁路的站邻社区。29平方的老破小，价格60w，这个老破小价格会不会虚高。首房且唯一住房不足40平拆迁是按照40平来拆，就想下手。下定金之前想听听您的建议。是否有必要做这个投资。疫情后的武汉是否会有大动作，这个小区会不会纳入被棚改的范围？期待美丽与智慧并存的房姐回复。谢谢房姐。

回答：你好，投资一般是不建议博拆迁的，除非你的规划局的内部消息。

1.博拆迁流，如果附近都拆了，仅剩1.2栋，可以赌一下，房龄近30年大概率会拆。

2. 如果等拆迁，拆迁的具体补偿还不清楚，拆迁何时可以动工还是未知数，我们只能初步判断拆迁补偿比现在出售高。然而在房屋不能贷款没有负债的情况下，如果我们长持个3年，损失的是30%+的资金成本，部分的涨幅预期，以及选择直接出售获得现金不断裂变滚动的机会，按照5年一倍的话，这里有可能又是60%的机会成本损失。

3.关键点在于，如果5年不拆，拿得住吗？考虑好了还是想买，那就入吧。

武汉和成都的次新盘才是投资首选。主场成都，建议淘一淘星球内推荐的几个城乡结合部板块。

提问：亲爱的房姐，请问：我户藉武汉，名下无房，准备入手一套房投资，资金有限。鄂州恒大童世界别墅可有投资价值？还可推荐武汉哪个区域楼盘有价值洼地适合投资？谢谢！

回答：太远了，投资回避童世界以前分析过很多次: 在距离主城三五十公里开外的湖边或者山脚下，圈起一块地建造一条和古文化概念沾边的街区，再做一个温泉或者游乐场，一个特色的小镇就诞生了。很多人会被眼前的美景陶醉，梦想就要在这里过上周末度假或者退休养老的生活，战战兢兢的走进了售楼部，一问价格首付才十几二十万，于是脑子一热就交了定金，买这种房子不仅仅是伪需求，更是一种伪投资。

从需求上讲，相比泡温泉，老人更需要的是健全的医疗设施，相比游乐场儿童更需要的是优质的教育场馆，孟母三迁为的就是有一个好的教育环境。从投资上讲这种资产一是没有升值潜力，二是没有变现能力。能推动房子升值的是学校地铁，商业医疗，绝对不是什么温泉SPA，更不是什么过山车和海盗船。

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提问：房姐，为什么你不推荐深圳老城区罗湖呢？租金很高啊。

回答：每一次交易都要承担税费，融资成本，利息等多重因素，租金收益再高九成情况下打不平月供。

罗湖价格一直很好啊，房价大涨也没见怎么动弹，不是很明显么？再做交易的时候，能否覆盖掉这些年的投入（资金成本、服务费用、月供），如果标的没有成长性，养着一个不为正的流水有什么用，多数人没有感觉，是因为标的太小，伤不到核心，而且每月的租金流入产生了错觉，本质上是在过家家。

所以房产投资需要成长性。但不巧的是，罗湖的房子多数没有这个特性。很多人寄希望于旧改，高大上的周边有用么，请参考目前东门、万象城的周边，周边旧改是比较难带动周边的。有的人又说那我可以博旧改啊。

现实是，如果没有一手消息，博旧改是个苦差事：

1. 正在征集意见，遥遥无期，薛定谔的旧改 2. 板上钉钉，价格已经涨起来 3. 旧改之后的新楼盘，一般情况下，贵这就是罗湖的不归路。除了这个原因，经济中心转移到南山福田已经显而易见，罗湖除了本身规划差、城市环境差以外，东部北部南部都很难扩展，反而是宝安、光明还大有作为的余地。当然罗湖目前有一个优势，不错中小学学位的上车好地方。

提问：房姐，你说20%的人掌握了80%的财富，那房产投资如何用好逆向思维呢？

回答：买房就是一种投资，投资要怎么赚大钱呢？最理想的当然是做高概率+高赔率的事情。通常来说，这两个条件很少同时共存，因为大家都看好的高概率事件，一定是预期被市场消化，价格较高，赔率较低，而高赔率往往都是爆冷门或者黑天鹅出现，大部分人都没预料到，所以这两点很难做到兼顾，靠这个方式赚大钱的人也不多。

退而求其次，大部分人其实可以做到的呢，是正确的非共识，什么意思？非共识，就是敢于跟大家判断不一样，这样才有超额回报，而正确，则是正向赚钱的基础，你要敢于跟别人想的不一样，且要保证你对未来的判断是正确，这样也能赚不少钱。

如果你跟大家判断都一样，都看好这里，那么结果很可能是，这个地方已经上涨，即使你冲进去可能涨幅也有限，甚至很可能被套在高位。

提问：房姐你好！潜水很久，今年40了最近一直想回武汉，虽然跟买房关系不大，但觉得房姐阅历丰富，不知道怎么看我这种情况：2个小孩，目前生活在上海，看中回武汉比上海好的方面，1是回武汉买个学区房，给孩子读好点学校，上海这边读不了什么好点的学校，都是普通学校，房子也大一些，还可以买2套2是我父母亲年纪大了，看他们跟我在上海生活，心理内疚，回武汉他们可以经常回老家，心理不至于空虚。3是回我老婆家也快，假如不回，目前担心这个年纪哪天被公司裁了，找工作没有竞争力，生存成问题，目前有个老破小房子在供，想早点回打好基础，但毕竟在上海待了十多年，想到时候和公司领导说说调回武汉分公司，上海待了十四年了。

回答：往后的日子，越来越难越来越难。

其实，你父母给与你的，都要在你身上还回来。每个人一出生都背负了债务，而这点，大多数人在年轻的时候都不知道这个债是要还的。我们上有老下有小，养家的就我们一人。这个时期，我们管它叫做中年危机。

中年危机，无非是债务的集中爆发。有中年危机，说明你的速度还不够，不足以偿还债务。大部分中产之所以焦虑，是因为都过于依赖靠人力劳动来获取回报，且没有掌握并驾驭生产资料的能力。靠人力劳动换回报，这种模式存在着明显的收入上限，一旦停止劳动就没有收入来源，而且即使有过硬的技能，也很难直接传承给后代。

对于职场人来说，劳务收入的上限，就是100万，因为供给太大，市场定价自然就低，而你要达到劳务收入的上限，也要付出100%的精力。精力决定模式，模式决定收入上限。当你精疲力竭才能挣到50万，当你知道面临无数竞争者随时会被取代，当你知道一些人不用那么费劲也能挣到500万的时候，你会发现人生如此被动，人自然就焦虑了。

回武汉没问题，但是现在最大的问题是该换赛道了。

提问：房姐你好！请问笋盘是什么意思，武汉有哪些是笋盘？汉阳远洋东方境世界观的房子值得购买吗？

回答：1.笋盘：以市场价的折扣价格买入房产。这里泛指：找一个低估的板块，比如 88 折；再找到一个低折的小区，比如 88 折；再找到一个低估的房子入手，比如 9 折。任何一个条件发生变化，那都会迅速从折价中向非低估方向恢复。有一个极端，在行情很差的时候，很多房东会先买后卖，极易出笋盘。详见知识星球内部资料《炒房入门篇—专业名词解释》 2.远洋是CEO，适合自住，不适合投资。

提问：房姐，有个问题请教一下，都说买房子主要看地段，好的地段有升值空间更抗跌，根据房姐平时的讲解所谓的ceo盘大部分都占据了中心位置不是应该更有投资空间吗？远郊区不是应该不抗跌，不容易升值吗？？？往房姐科普一下！

回答：今天来聊一聊买房到底如何选择地段。你的问题换一种说法就是，为什么现阶段投资不能买核心内环，开始转向城乡结合部了呢？房产投资是一门技术活，涉及地段、面积、品质，有主流战略，和小众战略。地段又分产业、轨交、规划、人口等因素。

在楼市的早期，城市价值体系尚未沉淀，市中心的价格还没有涨起来，比如10年前的武汉天地1万+，这个适合就要赶紧买买买。随着城市不断扩张，需求扩大，主城区房价继续上涨，近郊区二手开始接手城市新的需求，价格还只是市中心的三分之一，这种时候就存在入手机会。大城市的供给挤压，老破小价格开始和商品房接近，城区内商品房价格开始脱离上车选手的区间，但部分人群(新房癌)不愿意买没学区的低价老破小。

于是这些人把目光投向更远的郊区，反正郊区也有了学校商场等生活配套，有了地铁接驳，一个小时也能进城，用距离交换舒适度，再加上开发商一手盘拉动，政策利好宣传，郊区一两个月之间就进入暴涨，这样的阶段，是城郊结合部不断向外移动的阶段，同时也可能因为郊区的炒作和过度追捧，价格出现溢价。

内环的土地和各种资源都是稀缺的，但是稀缺本身不代表成长性，只代表流动性。不稀缺地区变得稀缺才有成长性。对于武汉这种大城市，政府的规划已经远远超过了自然的郊区边界。

真正的投资着，需要拥有一双慧眼，买在板块大涨之前。如何判断哪些是具备成长性的城乡结合部？比如，售楼部以规划了名校分校，医院分院，地铁以及商圈等作为最大卖点的板块，重点在规划。

目前武汉能找出来的板块，仅剩4个，详见知识星球内部分享。

提问：房姐，环一线城市的房子投资还可以买吗？未来潜力怎么样？

回答：如何判断城市估值潜力？人口越多越稠密的城市，经济潜力越大。这是经济学底层原因决定的。经济学是怎么来的？资源不够。那么，最快速的解决办法就是，共享资源。

举例，在一望无际的大草原上，你建个学校，经济学上，不现实的。就算勉强搞几个，也难以长期维系。但是，在人口稠密的大城市，建一个小学立即爆满。同理，医疗教育，货运客运，物资流通，信息传播，只要是人口多，居住密的地方，交易就旺盛。你在内环线摆个早点摊，辐射的人群大，生意好做。你在山东寿县的村口摆一个，基本没生意。

当然，人口稠密也会带来弊端。交通拥堵，水电气资源不够，垃圾太多，房价太贵，公共资源短缺。怎么办呢？不是回老家，而是往外扩散，建立大城市为主的经济圈。人口密集也分为两种。一种是综合业态丰富，什么都有。无论哪一个行业暂时困难了，也不会影响整体。二是单打一的产业结构。虽然短期内聚集了大量人口，但是主业不行了，立马下滑了。想当年，瑞典的某几个资源型城市，何等的兴旺发达？

但是，这种城市的产业结构单一，一旦资源没了，直接躺在床上干嚎了。这个理念就对楼市起到了指导作用。业态丰富，人口密集的大城市，肯定好，放心去。主城区不行，就去郊区看看。郊区也没有资格，考虑就近原则，隔壁省的交界处也看看。或者中东部省会，人口稠密，产业结构丰富的发达地级市。

环沪环京，因为政策原因，规划原因，人为的造成不方便。从全国一盘棋的角度看，迟早会改善的。但我也不推荐你去京沪的周围。因为迟早是多早，谁也说不清。历史一瞬间，人生一辈子。

提问：新人首问房姐好，子弹120-150，sfsd想上车深圳，在福田岗厦润恒大厦两房，景田TT国际小一房和罗湖深业东岭的回迁二手小两房三处拿不定主意，计划自住+长持，目前工作居住均在福田，后续可能会换去南山工作。感觉从罗湖去南山比较远，润恒这边以后会有10号线，换乘2号4号9号线也很方便，景田学位比岗厦好些，不知道涨幅是不是会优于润恒，所以就在三处纠结了，希望请房姐帮忙分析一下？另外是不是南山小一房上车会更优？劳驾房姐给点建议。

回答：你好，福田中心区除了4大神盘之外，中低端楼盘单价在5-7万之间。属于福田投资的第4梯队，自住还不错，投资跑输大盘。福田真实存在大量“低价”的房源，它们交通便利，配套齐全，学位充足，很多户型不差，居住舒适度不低。这类房源的普遍特点是：

20-35年楼龄独栋或双栋大塔楼，无社区花园，停车位紧张八九十年代楼梯房，房源、产品和社区老化户型差，客户不出阳台，异形或有尖角楼盘偏办公化，办公大于自住学位中等或者偏下定价准则：以上特点这2个盘占了3-4条，如果没有学区，价格会更低。现阶段深圳的正常次新房回报率更高，原因还是大家都是外地移民，不迷恋地段，不愿意给老钱接盘，还在城市扩张和外溢的阶段，可能再过二三十年，深圳的城市化进程接近尾声，就会像上海一样，中心区的老房子也很吃香，可以改造民宿或者酒店，旧貌换新装了。所以现阶段不建议入手中心区。深业东岭在罗湖的黄贝岭板块，是仅有的次新盘，带翠园的学位，其实性价比还不错。但周边的黄贝岭村环境过差，进入社区之前要经过大片的村中小路，这样就影响了它的长期潜力，自住上学可以，投资适中。子弹150 深圳回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。

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