【10年的房贷提前4年还款划算吗】提前还房贷超过“一定时间”就没必要了，银行经理：白白浪费钱

买房贷款目前来说是再正常不过的事了。

据央行报告显示，截至2020年第一季度末，全国个人住房贷款余额为31.15万亿韩元，比去年同期的22.86万亿韩元增加了8.29万亿韩元。

一句话，买房贷款不丢人。

然而，房子作为一个普通家庭最大宗资产，往往要倾全家之力，说到底，都是血汗钱，所以，在选择房贷时，我们尽量选择最为划算的还款方式，在不少人看来，能选择等额本金，就不选择等额本息，能选择20年期就不选择30年期。

但现实可能未必如此，还要看买房目的。

比如说买房为了投资，一般会尽量用足杠杆，采取“长贷短还”方式，能贷30年就不贷20年，把房贷周期尽量拉长，其目的是使资金效率发挥到极致：每个月可以少还款和买更多房产，然后在最短的时间把房贷还清（房子转手时），一般不会超过2-3年时间。

而自住买房就不一样。贷款时间越短，其支付的利息越少，很多人只有在现阶段月供还款能力不济的情况下，才会选择更长时间的贷款。除了传统思想“借款时间长”有压力外，更多的则是来源于对“上有老、下有小”以及未来工作收入的不确定预期。

不过，从过往经验来看，如果“担忧借款多、还款时间长”落实在实际行动上未必就明智，比如30年前1块糖只要5分钱，现在可能要一元，增加了20倍，其实，这就是我们常说的货币贬值，20年前货币供应M2只有13万亿元出头，而到今年5月份已经达到210万亿元，增加了16倍。

正因为如此，一般说来，按等额本息来算，贷100万贷30年，利息总额看似快赶上本金了，但20-30年后，这100万元利息根本就不算什么，或许只相当于你1年的收入了，可以想象，那个时候再买房的话，其房贷数额也会等比例增加，所以，考虑到通胀因素，一些人宁愿把不断积累的钱用于其他投资，也不愿意提前还贷。

当然，这也是有前提的，那就是你在其他方面的投资收益率一定要高于房贷利率，否则就得不偿失了，在投资渠道狭窄的情况下，确实有很多人找不到收益高且安全的投资项目，怎么办呢？在某资深银行经理看来，提前还房贷在制度设计上是可行的，但一旦超过这个时间，就没必要提前还款了，白白浪费钱。为什么这么说呢？来看看分析。

先说等额本息

假如商贷100万元，30年期，按最新的LPR利率4.65%算（如下图），每月还款额都是5156.37元，但1-10期的每月本金还款额少，只有1300元左右，而月利息还款额比较多，都在3800多元。

再看看最后1期（第360期），利息只有19.9元，而本金还款额高达5136.47元，本金占了绝大部分。

通过对比发现，前期大部分还款时间都是在还利息，而后期还款的大头则是本金，所以，按照本金利息构成规律，当还款期超过贷款总周期一半的时候，利息差不多还掉了总利息的7成，而后面一半时间只还了3成左右的利息，其中月供里绝大部分还的就是本金。因而，采取等额本息还款方式，超过一半还款期就没必要提前还款了，贷30年房贷，尽量选择在前15年提前还贷。

再说等额本金

也是贷100万商贷，房贷利率也是4.65%，30年时间（见下图），可以看出，每月还款本金都是2777.78元，月供利息跟随月还款总额呈现一个逐渐递减过程，前高后低。

在最后一期，即360期的时候，月还款总额几乎全是本金，利息只有10.76元，由此可知，利息在前面基本都还掉了，按照同样的算法，采取等额本金还款方式，当超过总还款期1/3时，就没必要提前还了，房贷30年期，若要提前还款，最好选择在前10年提前还款。

通过以上对比可知，若有提前还款打算，等额本息和等额本金应选择相对应的时间还款，超过这个时间还款的意义就不大了，从经济角度看，等额本息下半还款期和等额本金剩余2/3还款期，均只有少量利息加绝大部分本金，如果这个时候再提前还款，相当于把极低利率的房贷还掉了，等于白白浪费钱，即使把这些还款存银行也比用来提前还贷的强。

最后再提醒一点，当我们提前还贷时，银行会给你两个选择，一是缩短还款期限，二是减少月还款额。根据银行计算房贷利息原理：

根据贷款金额占据银行时间成本来核算的，不同的时间贷款期限所对应的利率档次差别很大，贷款时间越短越有可能归入低利率档次。

即是说，当缩短还款期限后，房贷利率档次有可能划分到更低档利率，从这个角度看，选择缩短还款期限比减少月还款额方式更能节省利息，选择前者更划算。当然，如果经济后期感觉经济压力比较大，那你也可以选择保持还款周期，而减少还款额。

以上就是关于提前还房贷知识的介绍，对此，你了解吗？若有疑问，欢迎下方留言交流。

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