08年佛山购房政策看这里!盘点：历年来深圳房价影响的政策和因素

深圳的房子和很多人的喜怒哀乐相连。因为有些人实现了房子在深圳的翻盘和资产的两倍，甚至一辈子的财务自由。

当然也有朋友，和我诉说起来在深圳的奋斗的十几年，从青葱大学来到深圳，在置业的路上波折很多，很后悔当初没有坚持抗住几个月的资金压力，导致现在的房价望尘莫及。
其实房产政策，细品下和楼市的涨幅有很大的关联，借古看今，提前预判精准出手！

房产政策时间轴

2015年3月30号

1：个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）

（所以13年开盘的房子，价格涨幅多，市场流动性刺激起来了）

2：公积金改成12位改成了14位

（此次政策后，深圳的房子出现一个月一个价格的现象，影响大）

2015年6月15号

股票情况：自6月15日开始,股市开始全面下跌,短短18个交易日，上证指数最大跌幅34.85%，创业板指数最大跌幅42.92%，沪深300最大跌幅34.25%,中证500最大跌幅44.52%,在当时中国股市历史上没有先例、最惨烈的急剧下跌。

（在2104年12月到2015年2月份和3月份两会，金融银行行业·铁路石油行业·水利行业等的改革利好政策接连出台，股票一路上涨，情势大好）

股票和房产总是有着很大的关系，股票的下跌，入市股民资金压力大，房价开始稳定甚至下降。

15年7 8 9 月份房产市场非常的惨淡，这也是买房客户的心态，买涨不买跌（基本好地段和好学位是横盘，偏一点的小区出现回落现象）

2015年10月16号

中国社科院副院长蔡昉，在出席论坛活动时候，提出了的接下来两年内，会放开二胎政策 激起千层浪。

深圳学位的紧缺，最先开始涨价的就是学位房，因为二胎开放，所以需要提前准备学位，刺激市场再次活跃起来。（2016年1月 1号 正式放开）

2015年11月 12月 房价稳步增长

总结2015年：

2015深圳的楼市是涨幅很多的一年，深圳的业主也因为房子的快速增值而高兴。在北上广深这四个强一线城市里，当时的深圳房价是价格的洼地，所以涨幅比例也会最大的。

2016年2月17日

2016年2月17日深圳各银行，按揭买房利率细微调整上浮，抑制房价的上涨！

2016年3月25号（深六条）

1：非深户在深圳购房，社保缴满年限由此前的1年提高至3年

2：首套房还清房贷，购买第二套房时，首付由3成提高至4成。本市户籍居民家庭限购2套住房

3：能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房

（后续在3月28号和4月9号的，这两个日子里，进行了3.25新政的补充说明，最后简称为“深六条”）

以下是“深六条”的补充具体详情

2016年4月1号

1：营业税改为增值税（营改增）

2：深圳国土局的过户价进行了大幅度上调（最高区上浮120%）

此次政策，即改变了增值税的增收公式，并且从买房的税费方面着手,对于房产交易双方增加了置业的成本，进一步压制房产过快过热的增加。

2016年6月份

“地王出现”“地王出现”

地王情况：

1：2016年6月2日，深圳龙华新区出让今年第一块商住用地，该地块为深圳首次试点商品房现售的项目用地。最终，中国电建和广州方荣联合体以82.89 亿元的价格夺标，楼面地价高达每平方米56781元，问鼎全国单价地王！

2：2016年6月8日，深圳公开出让光明新区一宗商住地块，建筑面积50.9万平方米，龙光地产以总价140.6亿元竞得该地块，刷新2016年全国总价地王纪录。该价格溢价率159.79%，折合楼面价27620元/平方米

小结：2016年政策频出，所以深圳的房市都是很惨淡市场的观望情绪浓厚。但是6月份地王的出现，再次给了观望着们和接盘侠的信心和期待，毕竟“面粉价格超过面包”时，大家也就敢于出手。开发商带头进场，个人置业也会紧随其后！

2016年10月4号

1：深圳市户籍单身（含离异）限购1套

2：非深圳市户籍要满五年社保，限购1套

3：无房无贷款记录首套首付比例不低于30%

4：无房有贷款纪录首付比例不低于50%

5：有房二套贷款比例不低于70%

小结：10.4新政，是当时历史上最严厉的调控政策，购房资质进行了调整，针对婚姻方面限制名额，并且在购房者的首付比例上进行了大幅度调整，二套从原来40%调整到70%,大大增加了购房者的成本，减少购房需求，抑制房价增加过快！

2016年11月8号

国土局的评估价格上调20%，增加购房成本！

总结2016年：

2016年可以称为是调控年。房价经过了2015年风风火火翻倍增加的一年，2016年的剧情注定走向了严格调控的情况，所以这一年买房者相对克制和观望情绪浓厚，但是敢于上车的人，还是在接下来的几年中得到了勇敢的回报！

2017年2月和3月

两会开始，房产市场中的“金三银四”的 由来和两会是有紧密联系在一起的。

当时的两会明确了：

“2017年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排”

在两会之前，大家都猜测可能会出房产税，迟迟观望没有上车进场。

然两会明确2017年不会出房产税，市场再次活跃起来，成交量攀升，房价稳步上涨。

2017年4月份

“十二届全国人大五次会议在人民大会堂开幕，李克强总理政府工作报告，明确提出“要推动内地与港澳深化合作，研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划，发挥港澳独特优势，提升在国家经济发展和对外开放中的地位与功能”

这是粤港澳大湾区第一次，从之前的概念走上了计划实施的议程

进而当时全国很多资金流向了深圳

目前世界上有四个湾区分别是：

纽约湾区，旧金山湾区，东京湾区，粤港澳大湾区

2017年5月份和6月份

北京在3月份和4月份的时候，出了一系列的密集调控政策，比如：认房又认贷，社保年限增加至60个月，离婚一年内买房算二套，学区房整顿等

进而很多北京的投资客，把目光转向了深圳。

尤其像深圳不限购商务公寓，成为投资客的首选，并且都是大手笔的购入，“买一层，买一栋，买断一个户型”进而刺激市场的活跃

2017年10月份

深圳买房利率从下浮，步步调整为上浮，增加购房成本，以下是2017年各银行利率：

总结2017年：

是调控过度年，但是没有2016年严格，然后房价也是稳中有升。

越调控房价反而没有降低，却是上涨？

因为调控是双方的，购房者和卖房者都调控到了。

深圳的房市一直都是需求大于供应，不断的调控增加了购房的成本，只会让购房者降低买房需求，由之前的四房变为三房，三房变为两房，但是需求一直都在！

2018年3月28号

”三价合一的政策”

成交价格，银行评估价，国土局过户指导价

小结：政策压缩“阴阳合同”的存在，打击用高杠杆投机购房，抑制房价上涨过快。并且，也完善了二手房市场监测管理，更有利于反应市场的真实成交，为房地产调控提供更可靠的数据支持。

2018年7月31号

1:不能用公司的名义购买住宅

2:住宅3年内限售，公寓5年内限售

3:离婚后两年内购房首付比例，按照结婚时首付比例支付

4：各类新供应地上建设的商务公寓只租不售

小结：此政策，购房名额进行了限制，（据统计新开楼盘的成交数据，公司买房占所有成交中的20%），并且对于婚姻进行了进一步的完善，压缩操作离婚投机买房情况。

最关键，首次出现了限售的政策，从买到卖进行了全面的调控！

总结2018年：

房价和成交量很平稳的一年，政策方面也是对于之前的调控政策进行了补充，把细节之处补充到位，但是政策之后的短期市场遇冷还是有有的，只是寒冷期不会持续太长。

2019年2月18号

2019年2月18日，《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式发布

粤港澳大湾区：由香港、澳门两个特别行政区和广东省广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆九个珠三角城市组成，总面积5.6万平方公里，人口7000万

对比其他三大湾区：

第一：人口优势红利

第二：面积优势（粤港澳湾区是其他三个湾区总和）

第三：粤港澳湾区港口吞吐量是其他三个湾区总和的4.5倍，然世界第一！

第四：人口结构优势（人口结构年轻，劳动力人口比重高，可持续发展的人口动力强）

小结：粤港澳大湾区无疑是推动深圳房价上涨的催化剂，给观望犹豫的置业者，吃下一颗定心丸，在下决定之前更迅速和果断！

数据统计深圳2019年上半年均价为56442元/㎡，同比增长6.08%

2019年8月18号

“支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区”

以下是支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的具体文件

小结：这是继2019年粤港澳大湾区概念提出后，对于深圳地位的再次提升和腾飞，进一步确认深圳将作为粤港澳大湾区的核心城市的地位，给深圳的房市再注入一剂强心针，稳定大家的心态，刚需居住置业可以大胆放心的买！

2019年10月8号

“银行房贷利率由基准向LPR加减点的形式转变”

以下是关于LPR解释和案例分析

相信央行在12月28号发布的一则消息，大家都很关心，毕竟房产月供是和每个人生活息息相关的利益关系。

首先了解LPR利率和基准利率有什么区别

一：法定基准利率

在2019年10日8号之前，都是采取央行2015年10月24日发布的基准利率：

1年以内（含1年），年化利率4.35%

1年到5年（含5年），年化利率4.75%

5年以上，年化利率4.90%

公积金：

5年以内（含5年），2.75%

5年以上，3.25%

二：LPR利率

LPR的计算方法由18家银行共同报价产生，计算方法为去掉一个最高价和一个最低价，最后算术平均得出，每月20日重新报价计算，可以简单解读为，这是一个市场化利率的意思。

所以，LPR利率取决于一个市场供需关系的平衡过程，并不是说利息一定会降，相反，市场化定价，这个利率既有可能降低，也有可能提高。

（图文解释，LPR利率）：

最新发布房贷利率政策解读

一：先看原文图示

二：亮点抢先看

1：“存量房贷“定义

2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

2：开始实施时间和缓冲时间

自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成

3：LPR加点的基数计算

商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。

4：存量房贷周期最短可一年或选择固定利率

金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年

如存量浮动利率贷款转换为固定利率，转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

三：案例解答

如某笔商业性个人住房贷款原合同期限30年,剩余期限为25年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮15%

现执行利率为4.9%×（1+15%）=5.635%。

A：选择固定利率不变

可以继续按照目前房贷利率的5.635%继续执行，剩下的25年每个月月供不变。

B:选择一年期不固定利率

2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%

如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日

即：5.635%-4.8%=0.835% 那么加点幅度应为0.835个百分点

2020年3月30日至12月31日，执行利率为

2019年12月发布的5年期以上LPR+加点幅度=2020年执行利率

即：4.8%+0.835%=5.635%

所以执行的利率水平仍是5.635%，进而2020年房贷利率是不变的。

在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整：

2020年12月发布的5年期以上LPR+0.835%=2021年执行利率

以后每年以此类推!

2019年11月11号

一年一次的淘宝购物狂欢节，深圳房产政策也出了“大红包”：

深圳市将不再按照以前各区的豪宅线标准征收增值税。从2019年11月11日起，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅，满两年可免征增值税！

以南山为例：之前一套120平米，市场价1000万，原价300万的房子，按照之前南山高于490万满两年的要缴差额增值税，增值税大约要缴37万左右，按照新的144平米以下满两年免征增值税，这37万不用交了！

小结：这次突如起来的政策，房产市场的反应的也很快，当晚很多挂盘的物业出现返价和不卖的情况，后面甚至出现了业主集体“抬轿子”控制小区价格的情况，市场的反映愈演愈烈,最后国土局出手遏制了住了不良涨价！

总结2019年：

两个概念的落地，进一步明确了深圳的方向和未来的发展前景，给房市打下了定心丸，稳定置业者的心态，需要上车的抓紧上，肯定不会亏！