为什么不建议买“商住公寓”？这4点你得知道

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今天的重点

小编以前强调不能碰公寓，但总是粉丝们在努力尝试。毕竟公寓“无限制购买无限制购买，单价便宜，性价比高，没有小号随时可以买”的卖点总是更有吸引力。

不能否认的是，公寓确实常常占据交通便利、商业发达地段优势，而且价格与住宅持平甚至更低，门槛低条件又少轻松即可上车。

但，公寓真有这么好吗？

这次，我一定要掰开揉碎，从功能用途、性价比、投资回报和税费四个方面警醒大家，真的不能买。

功能用途有限

政府在批地的时候，商住公寓一般是作为综合性用地或者商业用地，按照逻辑上来看在这种用地上加盖的房子，只要是做商用的，但是很多开发商瞒天过海为了赚取利润，给房子配上了上下水，通上了燃气，把公寓包装成可商可住的多功能产品。从这方面来看商住公寓是处于灰色的中间地带，名不正，言不顺。

而且绝大多数的商住公寓都不能落户，不带学区，基本上不具备住宅的功能，而且居住密度会大得令人窒息，日照通风条件恶劣，几乎没有公共活动的区域和绿化景观可言，但公摊面积普遍较高，龙蛇混杂环境喧嚣。

性价比不太高

商住公寓是不被国家政策支持的，市场也不算看好。有明显的数据显示，2017年广州出台330政策，限制个人购买商办物业，一年之后，成交同比暴跌71%，北京则更夸张，同比暴跌94.26%，由此可见想要买商住公寓增值保值估计是比较困难的。

再一方面是因为公摊面积普遍在20%-30%之间，活动的空间有限，还有一方面是关于用水用电物业费方面的，因为是商业用途，所以用电用水都是属于商业用途，基本上会比居民用水用电的费用翻一番，物业费更是高昂。由此可见，商住公寓的性价比不高。

再次投资回报有限

如果说商住公寓一定要有什么优点的话，那就是总价低，可能是唯一的优点了。但是商住公寓虽然也可以用商业贷款，也可以用公积金贷款，但是商住必须首付，至少要50%，贷款的年限只有十年，规定更严格的城市要求必须全款。

从贷款的压力来看，公寓贷款利率上浮的可能性高，而贷款年限仅为10年，月供的压力并没有比住宅轻松。想要投资商住公寓增值保值，有点天方夜谭，不管是自身增值还是租金回报率，商住公寓的潜力都有限。

看到这可能还是有人不相信，我可以不住也不打算出租，我就是觉得那公寓交通便利地段好，还不限购，想要把闲钱投资增值。

但是，我们先梳理一下，房产的收益主要来自两个方面：自身增值，和租金回报率。

但是公寓每个月能回报多少钱呢？

我们以一线城市北上广深以及成都和苏州的租售比情况：

税费惊人

有相关的计算数据显示，张渚公寓交易产生的税费高达15%-20%，而其中卖方税费大概占房子总价的7%-10%，或许你会想说，把税费加到买方身上，但是无论谁来买单，都意味着同等售价的房子税费越高，到手的钱就越少，增值部分的利润至少被税费吃掉1/3，加上商住公寓鸡肋的功能和价值，买方还要担负如此高的税负，接盘侠谁都不是傻子！

（图文综合自源于网络）

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——长颈鹿

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