广西新闻网-南国今报记者周育舟 赵本高/文 颜篁/图 统筹：赵本高
物业利用小区内一切可以利用的公共用地划设车位，然后向停车的业主收取费用，这几乎是柳州所有小区的共同做法。让人疑惑的是，公共用地属全体业主所有，收费是否该由物业说了算？更重要的是，收取的这些停车费最终花到哪去了？
业主：小区停车费去哪了？
近日，居住在宏城绿都小区的网友“慢反应小姐”发帖称，自己将车辆停放在小区的公共道路上，每个月都要缴纳70元的停车费，并且没有固定停车位，她对此颇为不满。
这则帖文很快引发关注，许多网友表示自己所在的小区情况也类似。“小区公共用地属全体业主所有，物业怎么就能替我们做主收费呢？”网友们纷纷发问。
昨日，记者实地走访了市区的一些小区，发现物业对小区公共用地停车收费现象十分普遍。
在红碑路嘉和名庭小区，由于没有固定停车位，车辆进入小区后物业会开具一张单子，写明停车时间，出门时按停车时间收费，通常为一天5元。
在凤起新都小区，还有业主给记者算了一笔账。据介绍，该小区目前路面停车位有数百个，几乎每天都停得满满当当的。“停车费现在是100元/月，算下来一个月收入好几万，这些钱都花到哪去了呢？”这名业主质疑。
走访中，部分业主虽然对物业收费表示理解，但也认为利用公共用地停车所收取的费用，不应该由物业独占，而应剔除合理成本外将其大部分用于小区公共设施日常的维护、保养。
物业：收取停车费弥补亏空
“如果小区停车费不能收取，不交由物业公司支配，估计一半以上的公司要撑不下去了。”一名业内人士告诉记者，欠缴物业费的情况在柳州非常普遍，因此单靠物业费的话，许多物业公司都会亏损，必须依靠收取停车费来弥补。
对于这个观点，柳州市建云物业服务有限公司的负责人非常认同，他还拿出一个小区的具体数据给记者进行了深入分析。
位于潭中西路的鑫柳家园是建云公司于2013年7月进驻的一个小区。这名负责人告诉记者，截至到上月，公司投入到鑫柳家园的资金已经达到21.9万多元，其中包括花费13万元从前物业手中接收摄像头、保安岗亭等设施。
而这20多万元还不包括人员、办公用品等常规支出。目前鑫柳家园共配备了保安、保洁及管理人员13名，他们的工资支出加上办公费用等，一年需要20多万元。
鑫柳家园一年的物业费又能收到多少呢？该负责人告诉记者，如果按百分之百的计算，整个小区一年的物业费应该在30万元以上；但目前缴费率只有80%左右，每年收到的物业费也只有20多万元，与公司的支出存在一定的差额。
因此，小区公共用地的停车费用就成了物业弥补亏空的重要项目。不过鑫柳家园小区利用公共用地划分的车位并不多，只有20个；以目前100元/月的收费计算，公司每个月可以获得收入2000元。
建云公司负责人表示，后续设备投入将相对减少，但公司在鑫柳家园的运营估计也仅能达到微利状态；考虑到小区公用设施不时会遇到需要维修的状况，他认为停车费还是应该继续用于充实小区的维修基金，并由物业公司来支配。
柳州市物业学会会长陈善谋在接受记者采访时也表示，如今物业经营面临两大难题，一是物业费难以收齐，第二是日常的维护支出等费用想要分摊到居民极其困难，多数时候只能由物业承担。这种情况下，物业公司只能通过收取停车费等方式来储备资金，以备不时之需。另外，他认为收取停车费还是物业公司对小区停车秩序加强管理的一种手段。
据介绍，今年柳州市物价局在制订物业服务费标准时，参考的物业利润率指标为8%。对此陈善谋表示，如果每位业主都能积极主动缴纳物业费，这个指标或能达到，但这样的理想状况很难实现，物业为维持下去不得不“开源节流”，而收取停车费则是最为现实的“开源”手段之一。
陈善谋认为，物业行业未来要实现发展，为业主提供更好的服务，从业人员的收入就应该逐步提高；同时物业公司还得考虑到意外事故、员工工伤等保障问题，而这些都需要一定的利润做保证。
部门：
按规定停车收费
由业主决定
业主有强烈的质疑，物业亦有自身的道理，相关部门对此又有何规定呢？
对于不少业主提出的小区公共用地是否可用来停车收费的问题，柳南区住建局相关负责人表示，根据今年8月1日开始实施的《柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（以下称细则）第二十二条规定：“占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共场地停放汽车的，应当经业主大会或专有部分占建筑物总面积过半数的业主、且总人数过半数的业主同意，才可收取车辆停放服务费、车位租赁费，收费标准不得高于同一小区露天配套停车场车辆停放收费标准。”
这也就意味着，利用小区共有道路或者其他公共场地停放车辆，收费多少应获得业主大会或“双过半”的业主的同意，而非物业单方面就可定价。
而对于尚未成立业主大会的小区，该负责人表示，为了方便对小区车辆的有序管理，物业公司可以先行收费。另据物价部门介绍，根据今年8月1日新实施的《柳州市住宅小区车辆停车收费指导标准》（以下称指导标准），室内停车每月收费不得超过300元的上限，露天停车每月不得超过150元。
此外，指导标准还规定，在业主大会成立之前，属全体业主共有的部分并用于停车的，停车收费中车位租赁费和车辆停放服务费的分配按6:4的比例划分，其中车位租赁费归小区所有业主所有，车辆停放服务费则由物业公司支配。
上文提及的细则亦明确规定：车位租赁费主要用于住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。物业服务企业应对收费收入单独设立帐目，并定期向全体业主公布收支情况。
但从实际运行情况来看，许多物业公司收取了停车费以后，并未向业主公布收支情况，也没有将本该属于全体业主所有的车位租赁费部分，上交到负责管理住宅专项维修资金的住建部门。
对此，住建部门和物价部门均表示，小区停车收费也是一种市场行为，在政府指导的基础下应尽量由市场进行调节；由于每一个小区的情况都不一样，实行“一刀切”的管理并不现实，因此关于公共用地停车费怎么收、收多少、用在哪，最好由物业公司和小区业主大会共同协商后以合同的形式订立。
探索：收支公开赢得互信
业主对小区停车费花去哪里存有疑惑，物业则认为掌握停车费的支配权对维持经营至关重要，两者之间如何才能实现统一？或许部分小区的探索能够给人们带来一些启示。
柳州市新跃进三区目前由业委会自管。今年1月前，这个聘请有物业公司的小区矛盾重重，偷盗事件频频发生，大量业主不愿缴纳物业费。
如今，小区的面貌可谓发生了翻天覆地的变化。业委会负责人何桂琴告诉记者，小区200多户业主中，除了极个别长期空置房，缴费率几乎达到百分之百。而对于近一年来小区的物管工作，居民们也普遍给予了认可。
“没什么别的好方法，之所以能够得到大家信任，就是将所有收入、支出全部公开。”何桂琴告诉记者。
柳州市荣跃物业服务公司也在其所服务的旺业大厦实行收支全公开制度。昨日，在物业办公室的橱窗上，记者就看到了荣跃公司张榜公示的10月收入明细：物业费，10179元；停车费，1875元；电梯运行费，2800元……合计收入16548元。
而在收入明细的一旁，则张贴着前一次电梯维修费用支出的详细情况。
荣跃公司负责人蒋跃告诉记者，从目前的实施效果来看，收支公开的做法让公司赢得了更多居民的支持。旺业大厦有100多户业主，目前物业费的缴纳率达到95%左右。
对于业主质疑小区公共用地停车收费的问题，蒋跃认为也应该通过账目公开来回应，这样能够让业主了解物业的经营状况如何，平时所交的钱花去哪了，并让他们自己去掂量物业服务是否“物有所值”。
在蒋跃看来，物业公司为业主提供服务的过程，实际上也是两个市场主体的“博弈”过程；物业公司把收支状况公开后，有利于双方“博弈”透明化，最终达到互相信任、互相理解的结果。
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