【为什么商业公寓不能碰】为什么不建议买“商住公寓”？这4点你得知道

房地产热点，房地产信息，政策信息，市长/市场数据。

宝鸡房地产市长/市场直播

今天的重点

小编以前强调不能碰公寓，但总是粉丝们在努力尝试。毕竟公寓“无限制购买无限制购买，单价便宜，性价比高，没有小号随时可以买”的卖点总是更有吸引力。

不能否认的是，公寓确实常常占据交通便利、商业发达地段优势，而且价格与住宅持平甚至更低，门槛低条件又少轻松即可上车。

但，公寓真有这么好吗？

这次，我一定要掰开揉碎，从功能用途、性价比、投资回报和税费四个方面警醒大家，真的不能买。

功能用途有限

政府在批地的时候，商住公寓一般是作为综合性用地或者商业用地，按照逻辑上来看在这种用地上加盖的房子，只要是做商用的，但是很多开发商瞒天过海为了赚取利润，给房子配上了上下水，通上了燃气，把公寓包装成可商可住的多功能产品。从这方面来看商住公寓是处于灰色的中间地带，名不正，言不顺。

而且绝大多数的商住公寓都不能落户，不带学区，基本上不具备住宅的功能，而且居住密度会大得令人窒息，日照通风条件恶劣，几乎没有公共活动的区域和绿化景观可言，但公摊面积普遍较高，龙蛇混杂环境喧嚣。

性价比不太高

商住公寓是不被国家政策支持的，市场也不算看好。有明显的数据显示，2017年广州出台330政策，限制个人购买商办物业，一年之后，成交同比暴跌71%，北京则更夸张，同比暴跌94.26%，由此可见想要买商住公寓增值保值估计是比较困难的。

再一方面是因为公摊面积普遍在20%-30%之间，活动的空间有限，还有一方面是关于用水用电物业费方面的，因为是商业用途，所以用电用水都是属于商业用途，基本上会比居民用水用电的费用翻一番，物业费更是高昂。由此可见，商住公寓的性价比不高。

再次投资回报有限

如果说商住公寓一定要有什么优点的话，那就是总价低，可能是唯一的优点了。但是商住公寓虽然也可以用商业贷款，也可以用公积金贷款，但是商住必须首付，至少要50%，贷款的年限只有十年，规定更严格的城市要求必须全款。

从贷款的压力来看，公寓贷款利率上浮的可能性高，而贷款年限仅为10年，月供的压力并没有比住宅轻松。想要投资商住公寓增值保值，有点天方夜谭，不管是自身增值还是租金回报率，商住公寓的潜力都有限。

看到这可能还是有人不相信，我可以不住也不打算出租，我就是觉得那公寓交通便利地段好，还不限购，想要把闲钱投资增值。

但是，我们先梳理一下，房产的收益主要来自两个方面：自身增值，和租金回报率。

但是公寓每个月能回报多少钱呢？

我们以一线城市北上广深以及成都和苏州的租售比情况：

税费惊人

有相关的计算数据显示，张渚公寓交易产生的税费高达15%-20%，而其中卖方税费大概占房子总价的7%-10%，或许你会想说，把税费加到买方身上，但是无论谁来买单，都意味着同等售价的房子税费越高，到手的钱就越少，增值部分的利润至少被税费吃掉1/3，加上商住公寓鸡肋的功能和价值，买方还要担负如此高的税负，接盘侠谁都不是傻子！

（图文综合自源于网络）

请大家继续关注宝鸡楼市直播公众号，喜欢的话请积极转发，如果有朋友近期打算购房，可点击阅读原文，获取私人购房方案。还有小编会继续实地踩盘，推出宝鸡各区域热点板块的楼盘分析，让大家更直观的了解宝鸡楼市全新及真实现状！

——长颈鹿

《房产快乐家》 是由超弦有限公司和战略合作伙伴宝鸡人民广播电台联合打造的一档专业、全面、权威、维护消费者权益的房产类栏目。

节目整合房地产及相关行业的各类信息，将最新的政策信息、楼盘资讯、生活配套等新闻进行整合报道。定期邀约政府相关部门、专家学者、业内资深人士、开发运营商等把有关房产方面的政策、新闻、信息，采取实拍+分析+采访相结合，视频+图文+音频多种形式，全媒体矩阵+视频直播+广播直播等多种媒介报道给广大消费者。为消费者提供名盘、热盘、新盘展示，详细介绍地段，价位，交通，周边环境，优惠，政策等信息。

本栏目涵盖的信息版块有：

(1) 房产快讯：涵盖宝鸡市房产资讯、关注最新热点房产事件和现象，透视地产界每一个新举措、新思路、发展趋，让广大消费者在第一时间了解到地产及相关信息的最新资讯。

(2) 楼盘点击：对宝鸡在售楼盘、精品名宅，进行分析、点评，为消费者提供最新、最全的楼盘信息，让消费者不在盲目看房和购房。选房购房：全面指导宝鸡市人民选房购房的方法策略和注意事项提供政策法规指导，避免让消费者在购房时权益受到侵害。

(3) 材料行情：分析介绍推介家装、装饰家中的主要的材料；发布各种家装材料的价位、品质、购买地点，让消费者在装修的道路上不再浪费时间和精力，不在被混乱的装修市场所忽悠。