【08年佛山购房政策】广州、佛山出手了，济南后悔了

刘晓波刘晓波说财经今天。

在过去的24小时里，房地产市场再现了戏剧性的事件。

“有限商人取消”受阻后，广州重新开始。济南部分地区“取消限购”后，后悔了。佛山把人才的定义降低到了“新水平”！

一、广州

3月17日下午，广州白云区政府的官方网站上发布了题为《关于完善白云区人才政策的通知》的公告。

这份文件给如下“四类人才”了一系列优惠政策：

1、持有广州人才绿卡；

2、持有白云区“云聚英才卡”；

3、在白云区辖内的大专院校（高校、中职技工学校）学习连续满一年；

4、在白云区工作连续满一年，具备中级或以上专业技术职称、或具有大专及大专以上学历、或在白云区注册企业担任中高级管理职务。

优惠政策包括：第一和第二类人才（含其配偶、未成年子女）可以快速落户，子女提供入学、入幼儿园的服务，可以申请租住人才公寓。

对于上述四类人才，“在白云区江高、人和、太和、钟落潭四镇范围内享受广州市户籍居民同等待遇”。

购房政策，是最大的看点。

图一：广州行政区划。划蓝线的区为不限购区域；划红线的区，是最近有“人才购房新政”的区。

上图是广州的地图，白云区位置不算差，尤其是南部比较靠近中心城区。

图二：白云区行政区划。

上图是白云区的地图，江高、人和、太和、钟落潭四镇地处白云区靠北的位置，在区内距离中心城区最远。目前白云区是“一区两制”——镇和街道办。

熟悉中国体制的人都知道，镇带有“乡土气息”，而街道办更“城市化”一些。

也就是说，此次白云区针对人才“放松限购”的区域，是其发展相对落后的“四镇”。

再看人才的类型。哪怕你在白云区的中职技校读书，满一年就可以在四镇购房。而在“白云区工作连续满一年，具备中级或以上专业技术职称、或具有大专及大专以上学历”，也可以在四镇购房。

关键是，你购房的时候可以享受户籍人口的待遇。也就是说，如果你处于婚姻状态，配偶也符合条件，你家是可以买两套的。

而按照此前广州的限购条件，需要满5年社保才能购房。

至此，白云区成为广州第四个放松“人才购房”限制的区。大家可以看一下图一，里面“划蓝线”的增城、从化，是不限购区域。这两个区，也是北上广深四大一线城市里，“唯二”基本不限购的区域，外来人员购房一直没有门槛。

至于南沙、黄埔、花都，都在去年年底出台了类似政策。

比如南沙就规定：

在南沙区工作、学习，并符合下列条件之一的人才，在南沙区范围内购买首套商品房不受户籍、社保和个税缴存限制（在广州市内已购有首套商品房的除外）：

具有本科及以上学历；具有中级及以上专业技术资格；具有中级（四级）及以上职业资格；具有可聘任为中级及以上专业技术职务的执业资格。

此外，年满18周岁（单身）的港澳居民在广州市内名下无商品住房的，在南沙区范围内可购买1套商品住房。港澳居民家庭在广州市内名下无商品住房的，在南沙区范围内可购买2套商品住房；在广州市内名下已有1套商品住房的，在南沙区范围内可再购买1套商品住房。

在黄埔区，人才购房政策调整为：

经区认定的在黄埔区连续工作半年以上的各类人才，可不受户籍限制，在黄埔区范围内购买1套商品住房。

在黄埔区工作，持有广州市人才绿卡或经区认定的杰出人才、优秀人才、精英人才、名校（园）长、名教师、优秀医学专家、黄埔工匠，其父母或配偶父母均可在黄埔区范围内购买1套商品住宅。

其中黄埔区最大的看点是，优秀人才不仅自己的家庭可以买房，夫妻双方的父母两个家庭也可以购房。这简直是鼓励人才“家族移民”到黄埔！

符合条件的人才，在黄埔工作半年就可以买房子，时间之短令人叹服。

黄埔区的西南区域，是广州的核心城区。所以黄埔的“人才购房新政”，一定能引起很多人的兴趣。

3月3日，广州曾出台“取消限商”政策，把残留的一点对商办物业户型、销售对象的限制取消。然而3月4日，这个政策又被撤回。而到了3月17日，白云区又放松了人才购房。半个月里，广州很忙。

二、济南

3月15日，济南新旧动能转换先行区管委会在相关新闻发布会上，发布了《关于促进济南绿色建设国际产业园发展十条政策》。在这份文件里，给房地产行业送上两项利好：

1、对符合二星级及以上绿色建筑标准的住宅项目，在取得《建筑工程施工许可证》后且施工进度达到主体施工正负零时，可提前申请办理《商品房预售许可证》，预售监管资金即征即返。

2、在先行区直管区范围内购买二星级及以上绿色建筑商品住宅的，不受济南市限购政策约束。

这里说的“济南新旧动能转换先行区”，是济南发展中“跨越黄河+转型升级”的重要抓手，在中心城区的北部稍微偏东。辖区范围横跨黄河两岸，南起小清河、北至徒骇河、西起玉符河、东至临港办事处东边界，总面积约1030平方公里。其中，直管区域包括大桥、崔寨、孙耿、太平4个街道，共450平方公里。

而济南现行的限购政策是：

1、非本市户籍家庭，想要在济南限购区域买房，需要在买房之日起前3年内，连续缴纳24个月的社保或个税。非本市户籍家庭限购一套住宅，如果申请住房贷款买房，其首付比例为60%。

2、外地人员具有本科及以上学历，并在济南签订正式劳动合同，连续缴纳了半年以上的社保，或者是外地人员为济南引进的高层次人才，凭市相关证明可享受本市户籍家庭的购房政策。

此外，济南还有限售。规定是：限购区域的商品房取得房产证满2年后，才可以出售。

由此可见，如果先行区取消住宅限购，还是非常有价值的。

到了昨天（3月17日），济南新旧动能转换先行区网站发布“更正声明”，取消了“预售监管资金即征即返”、“在先行区直管区范围内购买二星级及以上绿色建筑商品住宅的，不受济南市限购政策约束”两项新政。

也就是说，济南的“楼市新政”只维持了不到两天，夭折了。

从广州四个区的“人才购房新政”成功过关，以及广州“取消限商”、济南局部取消限购夭折来看，当前的楼市政策底线是：

地方政府可以在“引进人才”的旗帜下放松限购，哪怕只设定半年的门槛（比如广州黄埔），哪怕“中职技工学校”的学生都算人才（比如白云区），都没有问题。

但如果不附加一点“学历”或者“职称”的条件，去调整“五限”（限购、限价、限贷、限售、限商），或者无差别降低首付，都不被允许。

至于通过降低预售门槛、延缓土地款交纳时间、减税降费等针对开发商的利好，目前是都可以做的。

事实上，开发商的融资门槛已经大幅降低。

据Wind数据，今年2月以来（2月1日―3月12日），国内房地产行业境内债券融资621亿元，比去年同期（425亿元）增长46%。

三、佛山

今天（3月18日），佛山市人社局发布了“关于新冠肺炎疫情期间优化优粤佛山卡T卡申领工作的通知”。

在这份通知里，明确了：具有中专学历或大专学历或国家职业资格四级（中级工）证书或国家职业资格五级（初级工）证书的人才可申领优粤佛山卡T卡。

而根据去年12月佛山住建局公布的“《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》操作指南”：

1、持有优粤佛山卡A卡、B卡、C卡、T卡的非本市户籍人才，享受我市户籍人口购房政策。

2、在佛山工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的非本市户籍人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。

也就是说，佛山在松绑了本科及以上学历的限购之后，今天又松绑了“具有中专学历或大专学历或国家职业资格四级（中级工）证书或国家职业资格五级（初级工）证书的人才”的购房限制。

佛山“人才购房新政”的力度，可谓非常之大。

从广州、佛山政策连续闯关可以看出，当前房地产政策整体偏暖，国家也在发力支持这个行业度过难关，但不希望引发房价大涨。所以，对于取消“五限”、降低首付的，都会予以限制。至于房贷利率上浮部分，慢慢松动是可以的，如果你明火执仗地搞，一定会被敲打。

3月20日（本周五），将有新一轮LPR利率公布。由于本周央行没有跟随美联储，降低1年期MLF利率，所以3月20日利率存在不确定性。

从当年面临的巨大经济压力看，降息10到15个基点是最好的选择。但央行或许另有想法，我们不妨拭目以待。此外，5年期LPR利率（当前的房贷基准利率）会不会降低，也值得关注。

四、美国日本“直升机撒钱”

另外值得注意的是，美国和日本都将有“直升机撒钱”行动，来挽救经济。

日本的考虑是：向全体国民每人发放1.2万日元现金，大约相当于每人785元人民币。日本有人口1.27亿人，大约可以发放1000亿人民币的现金。在2008年金融风暴中，日本曾这样干过。这是典型的“直升机撒钱”。

美国在连续降息150个基点，出台7000亿美元QE政策之后，仍然没有能止住股市下跌，所以正在酝酿新一轮刺激，方式是建立“商业票据融资机制（CPFF）”。

所谓“商业票据”，有点类似短期（一般不超过1年）的企业债。所以，当美联储购买商业票据的时候，相当于跳过商业银行，直接给信用好的企业贷款。

此外，美国也有向普通民众“发现金”的计划，大约每人1000美元。这一轮刺激（发现金+买商业票据等），总量或达到1万亿美元。

无论是日本央行直接购买ETF基金，还是美联储购买商业票据，对中国来说都是“惊世骇俗”的做法。因此中国的法律不允许央行直接购买国债、地方债、MBS或者ETF基金，更不用说商业票据了。我们的玩法是，允许商业银行拿国债、地方债，甚至一些等级不高的企业债券，到央行抵押获取现金。也就是说，中国还在企业和央行之间，维持了一道防火墙。但长远看，随着利率不断走低，这道防火墙早晚也会拆除。

N年之后，当中国利率接近零的时候，相关法律都会修改。到那时，买房子将被鼓励，房地产税也就会变得更加遥不可及了。