14年房贷为什么比现在高专题之房价上涨，房贷利率上升，为何LPR连续14个月不变？

最近的LPR数据显示，1年LPR为3.85%，5年以上LPR为4.65%，连续14个月保持不变。

上一次下调LPR还是在2020年4月20日，1年期LPR从4.05%下调至3.85%，下调了0.2个百分点；而5年期LPR从4.75%下调至4.65%，下调0.1个百分点，1年期LPR数值调整幅度明显要大于5年期的调整幅度。

我们都知道，5年期及以上LPR主要是用于长期贷款，而其中又主要是房贷，所以从当时下调LPR数值的不同幅度可以看出更多的是对企业的中短期经营贷款给予了更大的利率红利，房贷利率相对而言享受的红利并没有那么大。

疫情之后，必须保市场主体，保住了市场主体那么就能够保住就业，社会就会稳定，这是将1年期LPR下调幅度更大的原因，疫情之后房价上涨，今年以来房贷利执行利率也在上涨，面对房价和房贷执行利率同时上涨的情况为何不上调LPR来进行调控？

1、疫情之后房价迎来上涨

相对去年疫情发生时的担忧，疫情之后股市、楼市相继迎来了火热的场面，大宗商品价格也一再走高，其中很大的原因是因为美联储放水，美国最近的物价上涨非常厉害，通胀水平是2008年以来的最高，美国的房价上涨尤为明显。美股更是创下了历史新高。

中国的情况没有美国那么极端，但是疫情之后股市也上涨了一波，楼市也在疫情后渐渐复苏甚至有点火热，楼市的火热首先是从一线城市深圳开始的，去年甚至的楼市上涨是非常明显的，深圳的房价目前已经超过了北京成为全国房价最高的城市。

深圳房价上涨之后又传导到其他一线城市，上海和北京的学区房率先启动，广州也不甘示弱，已经连续几个月房价涨幅位居全国前列，根据国家统计局公布的数据，今年以来四个一线城市二手房价格同比涨幅都进入了全国前十。

而一线城市上涨之后也迎来了一些调控手段，尤其是备受瞩目的深圳更是空调措施频出，目前来看深圳火热的楼市已经降温了，甚至可以说是“冻结”了。买房卖房都不容易，5月份深圳新房价格环比是下跌的，这说明深圳的调控起到效果了，不过广州依然很火热。

国家统计局公布的全国70个大中城市商品住宅销售情况显示，5月份新房价格环比下跌的城市仅仅5个，上涨的城市有65个，上涨的城市超过90%；5月份二手房环比下跌的城市有17个，环比上涨的城市有53个，房价上涨依然还是主流。

2、房价上涨的同时，房贷执行利率连续上涨

在全国大多数城市房价上涨的同时，我们也观察到银行在陆续提高房贷执行利率，去年因为疫情之后货币宽松导致首套和二套的房贷执行利率都在持续下降，这也刺激了楼市，推动了房价上涨。

不过这种局面在今年开始发生了变化，全国首套房房贷平均利率已经连续4个月上涨了，二套房房贷利率也是在持续上涨。

其实这种情势我们应该是熟悉的，因为在2015年到2016年的时候一线城市房价大涨，然后带动二三线城房价上涨发力，但是当时的全国首套房房贷利率是持续下跌的，直到2016年底才出现转机，从2017年开始房贷执行利率开始持续上升。

房贷执行利率上涨往往是出现在楼市较热，房价持续上涨的时间段，而房贷执行利率下跌往往是出现在房价比较低迷，或者是房价上涨初期的时间段。

现在全国大多数城市房价都在上涨，尤其是一二线城市的房价，这也导致银行在房贷额度以及房贷利率方面都进行了收紧。

3、为什么不直接提高LPR？

既然房价上涨之势在全国蔓延，房贷执行利率也持续上涨了几个月，那么为什么不直接提高LPR？通过更直接的方式遏制房价上涨？

我们知道房贷执行利率的计算公式是这样的：房贷执行利率=LPR+点数，房贷执行利率就是我们从银行获得房贷的实际利率，主要是由两个因素决定的，第一是LPR，第二是“点数”，前者并非是一家银行能够决定的，往往是一二十家银行共同决定的，而点数是银行可以自己决定的。

LPR的象征意义很大，一旦上调往往会被认为是“加息”之举，对整个贷款市场都具有较强的信号意义，往往意味着货币政策的转向，但是我们当前的经济依然在复苏过程中，还需要货币政策的支持，所以“加息”的信号不能太明显，但是可以通过银行对房贷额度的调控，间接影响房贷的利率，这是可以实现的。

这种方式既达到了提升房贷执行利率抑制了房价上涨的效果，也不会出现市场担忧“加息”的情绪。

未来一两年加息是大概率事件，美联储会是首当其冲的，美国的通货膨胀已经比较厉害，如果未来几个月还不能有效降低，那么通货膨胀就不会是一个暂时的事情，市场对加息的预期会更强烈。