原题目:如果无限制购买低总价格公寓,年轻购房者首选,除了选举地隐形费用外,还要考虑周全。
在国家三令五申和一系列政策的推动下,“住宅不出口”的概念已经抓住了人们的心。
实际上,在主城区动辄超过500万元的总房价,就算有心炒房,也是财力不足,更何况还有限购限制。于是,不少年轻购房者把投资的目光投向了不限购且总价低的公寓产品。来自克而瑞青岛的一份数据显示,2021年上半年,青岛市公寓成交面积同比上涨了47%。与此同时,记者走访市场发现近期岛城有多个公寓项目入市,似乎公寓有了热卖的迹象。但在专业人士看来,公寓除了总价低和不限购的优势外,其实也是有“硬伤”,比如升值慢、转手费率太高等问题。总之,选购公寓是有其独特的市场群体,但并不适合所有人,应该回答好以下两个问题再出手。
问题1投资公寓是否有的赚?
案例
投资公寓似乎没风险
市民郭女士近来想投资一套公寓,“手里的钱不多,想找个投资渠道,之前老公炒股总是赔,就想看看公寓有没有投资的前景。”郭女士说她之前也了解过,公寓总价低而且还能出租,看起来是个不错的投资方向。她和老公连续看了好多项目,“位于松岭路的一项目,40多平方米的小公寓总价才70万元,要知道这里的住宅单价已经逼近5万元,周边靠近大学,还有即将开通地铁4号线。另外,现场销售人员还承诺会返租做酒店,交房之后把房子租给他们来收房租。”郭女士说这些条件都让她心动,“看起来收益前景不错,而且一点风险都没有。 ”郭女士表示要考虑一下,当晚销售人员又来电话表示,价格还能再商量。那么,公寓真是没有风险的投资吗?
分析
算收益要明确隐形成本
“类似郭女士这样想买公寓做投资的客户,的确不在少数。但是想投资一定好做好心理准备,因为这其中会有众多的隐形成本。”青岛贝壳研究院市场分析师刘倩倩告诉记者,由于公寓的户型普遍非常紧凑,装修又比较新,所以租金往往比同等条件的住宅要高。购买价格较低,租金又高,如果单从“收租回本”的角度考虑,公寓更具备投资价值。按目前的租售比,住宅每年的租金只能占到房屋总价的1.5%—2%左右,差不多要五十多年才能回本;而很多公寓的租售比可以达到4%—5%,相当于只要二十多年就可以回本。记者查询发现,公寓的确有着还算不错的投资回报率,以比较热门的李沧宝龙广场为例,目前这里40平方米左右的户型售价在38万元左右,而租金价格在1600元/月。这样算下来年回报率都超过5%,比单纯的银行利息是要高不少,但这其中还包含了诸多的隐形成本。
“和住宅市场不同,从2018年开始,公寓的价格一直在下跌。 ”刘倩倩告诉记者。记者拿到一份克而瑞青岛发布的2021年青岛楼市上半年数据显示,公寓市场在2021年上半年平均价格13920元/平方米,这个价格甚至不如2016年年底的14012元/平方米的价格高,也就是说五年内,在住宅市场一再上涨的背景下,公寓市场几乎是原地踏步。
提醒
买公寓前先算转手成本
其实,这还不是公寓隐形成本的全部。像公寓这样的商业地产,除了房价涨幅较慢以外,交易税费还非常高。就算等到涨价,卖出时不仅要缴纳涨价部分的增值税,还有其他各项税,比如契税、个税和土增税……光缴税的部分可能就会占到房屋增值部分的50%,甚至更多。就像前面郭女士提到的公寓房,就算入手后能从70万元涨到100万元,作为二手房的交易税费可能要超过10万元,转手交易的成本非常高。
问题2买了公寓自己住合适吗?
案例
不限购低总价买房挺划算
小张目前还在读大三,老家在河北。刚考上大学那一年,爸妈就在学校附近给她买了一套小公寓。 “30多平方米的LOFT,周末回过去和朋友一起热闹一下,或者需要熬夜做设计时也能有家可归。 ”小张说自己学的是设计专业,需要一个安静的独立空间来完成一些课后作业。 “当然,我也能明白父母的心思,就是不放心我一个人在青岛,他们经常会找个周末坐高铁来青岛住两天,这套小公寓也就成了他们在青岛落脚的地方”。对于这套公寓未来的用途,小张说毕业后如果留在青岛工作,肯定会把这里作为过渡的住处。当然,以后肯定还是会买住宅,未来她打算把公寓改成民宿。
分析
特定人群适合买公寓
面对小张买公寓的经历,青岛链家商圈经理赵加强告诉记者,公寓房的确有其明确的客户群体。比如在市区买房受限的群体,还有着急用房,但又缺钱的年轻群体。公寓不限购、总价低的优势正好与该群体的需求相吻合。但赵加强同时也坦言,“过渡”才是公寓房存在最大的意义,“选择公寓房的业主,大部分会在合适的时候购买住宅类住房,公寓房对他们就是一种过渡,对于居住属性来说,公寓房其实并不友好。 ”
不友好的体现都在哪些方面?赵加强首先指出的是户口红利,公寓作为商业地产,不能和住宅享受同样的落户政策。就算西海岸和胶州放开了商住落户的限制,但公寓房在学区方面并不能和住宅相提并论。其次,公寓的居住体验也并不好,“我们一层有32个住户,只有四部电梯,算是一梯8户,上下班高峰期,电梯几乎是层层都停。”小张说她家在16楼,但早上赶着去上学的时候她通常都要走楼梯。另外,水电价格执行的是“商水商电”,价格都要比住宅高,而且还没有天然气。小张告诉记者,刚买房时她也觉得这房子就像偶像剧里的房间一样完美,但真的住进来,糟糕的隔音,总也不来的电梯和数额惊人的电费单……这些都影响着居住体验感。
提醒
公寓地段直接影响收益
如果你是公寓房的“刚需族”,买公寓也有窍门。赵加强建议要把地段作为首要考虑的因素。因为地段决定了居住是否方便以及未来出租的价格。最好楼下就是地铁和大型商业社区,这样居住起来相对便捷,一旦选择城市中心区域,周边有足够的产业企业支撑,未来可以很方便地出租。即使后期发展不如预期,只要有商城和地铁也能吸引部分人气。就算最后出手也会比其他区域的公寓项目更容易。
记者观察
地铁沿线公寓项目集中
什么样的公寓最受购房者欢迎呢?记者在调查中发现,公寓产品能够吸引消费者,与其所处的地理位置是分不开的。以西海岸新区为例,有十几个公寓产品沿着滨海大道和地铁13号线错落分布,周边还有新建商业综合体,是许多外来购房者的理想居住之地。目前,西海岸新区公寓产品价格集中在13000元/平方米至20000元/平方米之间,多以60平方米以下的小户型为主。
而在主城区,公寓项目的区位优势则更为明显。从火车站开始,沿着地铁3号线一路东行,香港中路、南京路、新都心、李村都有公寓项目在售,价格在15000元/平方米至20000元/平方米之间。而地铁2号线沿线的公寓产品主要集中在台东商圈和崂山商圈,因为靠近核心商圈,目前loft公寓价格普遍在20000元/平方米左右。与周边的普通住宅相比,这些公寓的价格每平方米低了3000元至10000元不等。如此大的价格差,让不少投资客看到了升值空间。
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