【14年房贷提前还款】专题这两年买的房，可能是质量最差的

01.

现在的房价就像绿色的股市一样。没有最低的，只有更低的。

昨天，你以为“抄底”的特价房已经是最低价了，结果今天你打开朋友圈：

***，又抄腰子上了！

是的，在房价崩的时候，没有一个楼盘会给你讲道理。

除了刚需盘价格战打得激烈，北龙湖的豪宅们也同样难过。

不过金茂府不用伤心，在降价的北龙湖豪宅圈里面，你绝不孤单。

房价下降，本以为最终受益的是购房者，等看到交房效果的时候才发现：

是自己天真了。

楼盘没有烂尾，对购房者来说已经是最大的福音。

至于延期、减配、降标甚至偷换合同，人微言轻的购房者又能奈开发商几何？

在房价上涨的时候，精装变惊装，交房即维权的事情还很常见，更何况是楼市的至暗时刻呢。

综上，不得不让我怀疑：

这两年买的房子，将是质量最差的。

下面，我将从开发商、购房者、宏观等几个方面，为以上这个结论做下阐述。

02.

1988年，地产进行市场化改革，土地使用权进入招拍挂依法转让的时代，由此中国房地产开始高速狂飙。

其中2008年到2018年是房地产的“黄金十年”，这10年间，中国为了对抗外部各方面压力，对国内采取货币宽松、去库存、棚改货币化等一系列刺激性措施。

房地产行业在GDP中占比连年攀升，胡润百富榜中房地产行业占据的席位也越来越多。

一时间，众人似乎找到了财富密码。

制造业纷纷开始投身房地产，比如海马、美的等；民间炒房之风渐起，一夜暴富、财务自由不断刺激着大家的神经。

结果，居高不下的房价对广大民众造成了巨大的生存负担。

上帝说：要让其灭亡，必先使让其疯狂。

二十年来，房地产行业野蛮疯涨，当大家认为房价会一直涨下去的时候，“房住不炒”的时代来临了。

从2017年开始，楼市调控政策就陆续开始出台。

起初，没有人在意这一场灾难，大多数人认为经济发展离不开房地产，楼市很快会再次火热。

然后，直到一家家开发商暴雷，其中不乏一些百强房企。

从2020年开始，政府对楼市的一系列调控更加严格，预售资金监管、三道红线、限购限贷、二手房指导价、房地产税等等。

这些调控政策，不仅影响了购房者的预期，甚至直接决定了开发商的未来的命运走向。

预售资金监管主要是为了保护购房者的利益，买房人提前向开发商支付的预订款项（包括定金、首付款、预付款等），要存入监管专用账户，专款专用，开发商不能随意支取。

虽然这项政策之前就有实行，但那个时候并不严格，如今不仅取消了初期的全部优惠政策，甚至还增加了新的限制条件。

比如，本来有些项目明明压1亿元也是符合标准的，如今必须要压2亿甚至3亿才能达到要求，这对开发商的现金流无疑是巨大的考验。

三道红线则让房企难以通过举债扩大规模，包括债务到期偿还，也不能再拆东墙补西墙，必须通过自己卖房回款来弥补窟窿。

于是房企之前的财务技巧都不能再使用，这对整个行业来说都是巨大的挑战。

所以，很多大规模上市房企昨天还是“健康人”，今天就被抬到了“重症监护室”。

更可怕是，银行不仅不愿意给那些触及红线的房企放贷，在嗅到风险的时候，还会要求房企提前还款，甚至恐慌性抽贷。

于是，金融机构不敢借钱给房企，房企资金链稍微出点问题就会倒下，然后金融机构更不敢借钱，恶性循环就这样形成了。

进水口已经被卡死，出水口却并没有减小，甚至还有加大的趋势。

首先就是房企拿地必须是自有资金，不能由背后的银行或者信托出资。

并且房企在拍地成功后被查出来不是自有资金，不仅土地要收回去，开始交的巨额保证金也要没收~

其次，在限产限电以及节能减排等形式下，盖房子的原材料水泥、沙子、钢材、铝材等也大幅涨价。

拿水泥来说，10月26日下午3点起，部分水泥企业陆续开始对水泥价格进行尝试性上调，涨幅在30-60元/吨。洛阳、济源、三门峡、驻马店、南阳等地部分厂家已陆续开始执行。

钢材价格直接破6000元/吨，每吨上涨80元-100元不等。

除了建材材料，人工成本也在上涨，随着70/80的农民工逐渐退出，后面90/00压根不会接棒。

所以，以后涨价也找不到人的尴尬境况，将越来越明显。

03.

这边开发商好不容易拿到预售证，另一边的购房者却越来越不敢买了。

限购直接刷掉一部分购买力，剩下有名额的又不一定有购买力。

已经持续两年多的疫情对购房者和开发商造成了不同程度的影响，挣钱越来越难，也就不敢轻易再花钱了。

现在只希望疫情赶紧控制住，水灾别再来。

而那些有购买力的，看着天天降价的消息，又不敢轻易出手。

除了买涨不买跌的心理因素，房企频频爆雷的消息也刺激着大家的神经。

购房者也会担心楼盘烂尾，对期房产生抗拒。

购房者不敢买房，房企销售回款进一步变差，最后只能跑路，又一个完美的恶性循环诞生。

即便有购买力的购房者下定决心买房了，为了控制房价，很多城市金融监管部门有意约束房贷。

按揭贷款被限，银行无法批款，房企回款进、进一步受到影响。

完美的恶性循环，更完美了。

04.

从购房者层面再向上延伸到市场，从宏观方面我们来看看房地产行业的未来。

房地产的发展和人口密不可分，所以今年5月份的人口普查受到了开发商和业内人士的重点关注。

第七次全国人口普查结果显示，2020年11月1日我国人口的总量为14.12亿人，2010年到2020年十年间，我国人口净增7206万人，年均增长率0.53%.

跟上个十年相比，人口净增量减少了约183万人，增速降了约0.04个百分点。

从出生率来看，第七次人口普查数据显示，2020年中国总和生育率是1.3，低于国际社会通常认为1.5的警戒线，被认为有跌入低生育率风险的可能。

再看一份来自国家统计局的年度统计数据：

2021至2020年，我国总人口数平稳减速增长，这主要归于于死亡率的下降导致的净人口增长。

但是从出生率来看，我国新生人口数不断下跌，2020年出生率只有8.52%。

人口持续减少，楼市的购买潜力也在减小。

人口及城镇化始终是决定住房需求的根本因素，从2019年城镇化率上看，全国大多数省会城市城镇化率已达70%的水平。

这也标志着全国主要二线城市都已经步入城镇化中后期。

与其说城市的发展离不开人口，倒不如说房价的上涨离不开人口。

试想一下，如果城市的新增人口增速放缓，甚至不再增加的时候，房地产未来的路还有多远呢？

05.

最后，我想再聊一聊郑州的楼市现状。

之前我在文章中说过，当下真正溃败的是刚需市场。

刚需市场崩溃的原因主要是供需失衡，大家都知道刚需数量多，但是开发商盖的刚需盘更多。

从2016年楼市爆发开始，刚需的不过三逐渐妥协成不过四。

于是三环到四环之间的楼盘如雨后春笋般，一个个拔地而起，最终导致供货量太大，刚需观望情绪又非常浓厚，刚需盘之间的斗争也越来越激烈。

当所有的手段用完，降价成为他们“争宠”的杀手锏。

是的，非常LOW的“争宠”手段，他们没有想着去打造自家产品的差异化，而是想着降价抠成本：

——比烂。

你外立面用真石漆，我就用涂料；

你的窗户用断桥铝三层中空，我就用普通的两层；

你的绿化用名贵树种全冠移植，我的绿化就用麦冬

……

你顺利交房，我就敢直接烂尾跑路。

降价、减配甚至烂尾，这就是比烂的底层逻辑。

所以，等两三年后你的房子交房，如果开发商当初宣传的落地了70%以上，请给开发商点个赞吧。

如果开发商当初宣传的落地了100%以上，我想送个锦旗也是没问题的。

送锦旗没有别的意思，只是想说：在座的都是辣鸡！