14年房贷提前还款

房贷打开闸门放水了！开放供应！这两天青岛房地产圈的消息传出后，——开始疯狂传播

这个消息是真的吗？作为业内人士，小编想在验证的基础上说两句话。第一，房贷确实放宽了，第二，但并不是无限期开放供应。

Vol.1 房贷到底有多宽松？

既然放松了，那么，房贷到底放松到什么程度呢？这是大家最为关注的。

据小编综合各方面得到的消息：二手房贷款方面，监管部门根据各银行贷款规模，都相应分配了一定额度，但相比之前，仍然明显是偏少的，额度依然很紧张。新房一手房贷款方面，目前主要是由各商业银行总行根据自身“二道红线”限额，统筹摆布。换句话说，投放额度多少主要取决于各地银行向自身总行来争取。

这样看来，各家银行的额度宽松情况肯定是不一样的，有松有紧，绝不是有些人所说的信贷额度全面打开、额度充足、回归正常等之类的那么乐观。

那么，可能有人会问了，为什么有的银行像XX银行额度那么充足呢？这里面就可能涉及以下几个因素：

一是每个银行每月都有正常还款、提前还款等因素腾出来的信贷额度，从而为新发放贷款挪出了空间。二是为了满足“二道红线”监管要求，银行除了压降房贷减少分子，还可以增加实体经济贷款投放量，做大分母，从而稀释房地产贷款占比，这也为房贷增长提供了空间。三是银行目前正在探索实行房贷证券化，把其所持有的抵押贷款资产，打包出售给专业投资机构，从而优化财务报表。一旦资产包出售后，房贷余额和占比降下来，就为新投放房贷腾挪出了投放空间，从而额度就会有所宽松。

Vol.2 房贷怎么就突然放松了？

说实在的，这次房贷放松还是有点出乎意料，比小编预测来得有点早，之前小编曾提到过，按银行正常发放贷款规律，应该会在2022年初，房贷额度一般才会有所缓和。现在距年底还有2个月，就“开闸放水”，说明房贷紧张确实带来了一系列问题，引起了监管层面重点关注。

大家都知道，2021年二季度以来，因住房信贷环境收紧，二手房市场率先降温，并在下半年逐步传导至新房和土地市场。楼市降速、房企缺钱、土拍寒流，房地产行业充斥着迷惘与波折。

近期，国家统计局发布9月70城房价数据，70城房价大面积下跌，市场非常惨淡。冰山指数发布的最新一期监测数据显示，112个城市，87个下跌，占比79%。全线下跌中，楼市史无前例的至暗时刻开启，还远远没有到最冷的时刻。

值此之际，官方频频发声，释放积极稳定的信号：

10月15日

央行金融市场司司长邹澜也表示，今年前三季度，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。

10月20日

在2021年金融街论坛年会上，金融监管部门高层对房地产金融市场发声。中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤表示，目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

中国人民银行副行长潘功胜指出，对于房地产市场，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。

10月21日

国新办举行三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会，银保监会负责人刘忠瑞强调：

第一，督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求，配合人民银行实施房地产贷款集中度管理制度，房地产贷款增速稳中趋缓。
第二，保障好刚需群体信贷需求。在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。目前，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。
第三，因城施策，指导派出机构配合地方政府做好房地产调控，促进各地房地产市场平稳健康发展。

从近期中央和地方的表态看，信贷最紧的时刻已经过去，目前政策导向已由“紧”转向“稳”。

Vol.3 房贷放松会持久吗？

监管层的密集发声后，楼市房贷政策正在发生一系列细微的变化。

10月20日，贝壳研究院发布报告称，10月份20个城市房贷利率出现下调，其中14城首套利率下降，14城二套房贷利率下降，重合的9城首套、二套房贷利率均下调。整体来看，90城主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点。表明利率开始转向，但降幅微弱。

从下调城市名单看，除了广州、深圳外，大多为三四线城市。具体而言，10月份首套房贷利率下调幅度居前的为：洛阳、湖州、广州、中山、襄阳、达州、无锡、泰安、吉林、深圳、北海、唐山、漳州、绵阳。其中，洛阳首套房贷利率较上月下调25个基点。在放款周期方面，10月局部城市，如上海、芜湖、南宁、烟台、郑州等城市放款周期较9月有所缩短。

值得注意的是，尽管房贷利率微调的苗头出现，但多地利率水平仍居于高位。譬如，河南的新乡、许昌、开封，这三个城市的主流首套房贷利率均高达6.37%，高居90城之首；二手主流利率方面，开封、新乡更是高达6.86%，惠州也达6.80%。

另外，据21财经报道，普遍来看，目前各城市贷款额度依然紧张，并没有大幅放松迹象，新房在审批后放款要等两到三个月，二手房额度紧张局面仍然较多。像北京、上海等大城市，房贷排队时间3-6个月依然较多。就青岛而言，也就建行、工行额度相对宽松一些，其中建行是由于证券化、贷款额度重组原因，其它银行也只是一种“紧平衡”状态，回归正常还远远谈不上。

因此，从目前看，房贷市场虽然出现了放松迹象，但坚冰依然还没有消融，不同城市从紧与变松现象共存，这种局面还将持续一段时间，预计到2022年一季度住房信贷的投放将回归“平稳有序”。因为，即便当下监管部门对房贷限额管控有所放松，商业银行自身也有“两道红线”的刚性约束，也得进行内部统筹调度和安排，而不可能无限量的敞开供应。

感 言

金融是房地产的血液，尤其是对房地产这种资金密集型、高周转的行业，房贷政策的紧缩与宽松都起着重要的风向标的作用。近来几个月的房贷严格管控甚至是“断流“，不论是对二手房还是新房市场的杀伤力和影响，大家都有目共睹。

在小编看来，当前房贷政策释放的宽松信号，对楼市的直接影响作用并不大，毕竟还只是涓涓细流。但更重要的是，在无形方面，对稳定房地产市场无疑是注入了一针“强心剂”。在对疲弱的楼市注入资金血液的同时，更是在为大家注入一股信心和力量。并且这种心理影响作用，对开发商、买房者、卖房者都会无形中产生心理预期的变化，并反过来会影响楼市行情，而这才是最关键和值得关注的。