【为什么公寓不能买】再提醒一次！千万不能投资公寓

12月12日，据财联社报道，深圳建设局已正式发表声明，称深圳市最近仅解除了2018年出台的商务公寓抵制租赁的限制。

2018年深圳为了防止房地产市场过热，就在7月份发布《关于进一步加强房地产调控、促进房地产市场平稳健康发展的通知》，在这一份文件中就剑指深圳的商务公寓，只租不售。

如今取消只租不售，那么也就意味着更多的商品公寓可以入市流通买卖，深圳楼市调控再次放松！

这一次的深圳楼市调控放松是最近两个月以来的第二次放松，上一次的楼市调控政策调整是在2019年11月11日。

深圳调整豪宅税标准，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅，满两年可免征增值税。政策调整之前的要求，有三个条件必须同时满足才能免除豪宅税，分别是容积率≥1.0、单套套内建筑面积≤120平米或单套建筑面积≤144平米、成交金额在规定金额以下。

所以11月份的豪宅税调整也是楼市上的一大放松，当时政策调整之后深圳的二手房市场当天就反应，部分业主跳价上涨，部分业主甚至是违约赔钱也不愿意卖房子。

从时间点上，这一次的楼市调控调整和上一次的楼市调控放松相隔大约1个月。那么这一次又给深圳楼市带来什么样的影响呢？

公寓的智商税

在分析这一次的政策调整之前，暴哥有必要说一下公寓，到底是个什么样的性质。

实际上，公寓在中国的法律当中就是不被认可的一种房地产产物。在中国的房地产法规里面，要么就是住宅，要么就是办公楼。

多年来住宅一直都比较受欢迎，但是办公楼就不行了，因为城市的产业不够成熟，而建立的办公楼供应过剩，导致办公楼呈现出一种供过于求的状态。

于是乎，开发商们就想出了一个妙招，给商业办公楼好好装修一番，加上洗手间、小厨房，通燃气等等，商业办公楼就变成了可以居住的公寓。

因为一般商品公寓都是建立在位置比较好，周边商业配套比较现代化的地方，再加上开发商打出“无需购房名额、不限购不限贷、近地铁、发达商圈、总价低”的幌子，商品公寓就显得特别吸引人。

只是在“无需购房名额、不限购不限贷、近地铁、发达商圈、总价低”等等众多优点的背后，公寓的缺点显得特别致命。

首先从立法的角度看，住宅是“正妻”，公寓就好像“小三”。公寓不被法律承认，只能以一个特殊的角色立于城市中央。

一般来说商品公寓的使用年限是40年，相比住宅的70年少30年。因为公寓是属于商业性质，所以公寓的水电都是按商业标准收取，费用要比纯住宅昂贵。

此外有部分商品公寓不能落户，而且公寓一般是没有学位的，没有学位也就意味着未来房价涨幅的空间少之又少。当然这还是次要的，因为在深圳也有部分配套相关的学位、可落户的公寓。

实际上最致命的是，二手公寓买卖的税费极高。

如果你买的是一手公寓，那么需要缴纳3%左右的契税。这样咋一看好像也没什么，100万的公寓也就3万。但是如果未来要出手，那么税费收费标准就另当别论了。

一般来说二手商务公寓过户会产生的税费有：差价5%左右的增值税、增值税12%的城市维护建设及教育附加费、差价3%的契税、差价15%的个税。

除此之外还土地增值税、印花税、转移登记费、交易费等杂七杂八的费用，总体下来价格100万的二手公寓可能就要15万元左右的税费。

这相当于活活吞了公寓15%左右的房价涨幅，当然这也只是一个大概的比例，部分公寓的税费比例甚至高达30%，堪称“智商税”。

而且，购买公寓的首付是50%，种种劣势下谁愿意当接盘侠？所以二手公寓一直都不太受欢迎。

取消“只租不售”

对深圳楼市有什么影响

首先说一下这一新政对深圳的住宅会产生什么影响。

最近一个月以来，因为上一次的豪宅税调整给深圳楼市带来的比较大的利好，所以11月份深圳的二手房市场房价出现了比较明显的涨幅。

而这一次的取消公寓“只租不售”的限制增加了二手公寓的供应量。深圳取消公寓只租不售的本意也是为了增加房子供应量。

深圳市住建局称，“取消商务公寓’只租不售’是增加商品房供应、稳定供求关系的重要举措，也是加强供给侧改革、稳定商品房价格的重要手段”

但是前面也说了因为公寓的税费奇高，所以公寓的投资价值并不高。而且市场的需求也不会因为公寓供应量增加而改变，因此难以形成大规模的成交量，这也就很难大幅度挤压住宅的市场，那么影响力也就很小。

就深圳住宅来说，深圳的潜力还是相对其余城市更大。虽然2019年前三季度深圳的GDP增速6.6%备受争议，但是深圳本身的人口流入状态还是比较不错。

2019年深圳依旧是人口吸引力强大的城市。根据百度地图慧眼发布的《2019年第三季度中国城市活力研究报告》，三季度中国100城新流入人口占全国城市总流入人口比例为60.47％，而深圳的人口吸引力指数排名第一。

人口对于楼市而言是一个强大的支撑力，因为这几年来国家的调控方向一直都是房住不炒。洗尽铅华始见金，褪去浮华归本真。所以不管是哪一个城市，最终还是需要刚需来支撑房价。

除此之外2019年初《粤港澳大湾区规划纲要》发布，深圳被明确为大湾区的龙头城市之一。2019年下半年国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，深圳的城市地位再一次被提高。

“集中力量办大事”是中国的特色，也就说深圳在未来的发展当中会得到更多的资源倾斜，城市的发展空间更大。所以从长期来看深圳住宅的成长空间也还是比较大。

而不管是人口也好、政策也好，这些利好对于公寓而言就大打折扣了。

回到这一次深圳取消公寓“只租不售”的楼市调控政策本身，取消公寓的只租不售也就意味着更多的商品公寓可以入市流通。

商品公寓供应市场一下子也就被点亮了，也就是说二手公寓的卖家即将会面临着更加多的竞争者。而目前低于市场价抛售公寓的情况也屡见不鲜。

但是有人抛却不一定有人买。

根据网签数据显示，2019年7月全市商务公寓共成交1375套，环比下降44.93%；成交面积7.36万平，环比下降44.20%。

供应增多了，需求不足的情况下反而会加大公寓价格的下跌压力。

所以一直以来暴哥都不建议买公寓，虽然从表面上公寓和住宅都是由砖瓦堆砌而成，甚至公寓的居住舒适度更高。但是商品公寓就好像钱钟书笔下的“围城”一样，城里的人想出去，城外的人想进来。

如果你真的买了公寓，那么你就被困住了。就房子而言，卖得出的房子才能称之为投资品，卖不出的房子也就成为了消费品。