0首付分期购房最新政策看这里!环京又见“0首付”鸿坤等房企10余项目急自救

365财经温州发源于北京

随着环境房地产市场持续下跌，陷入销售困境的房企为了振兴项目，不惜重新开启“零首付”、“分期付款”等非法购房政策。

“我们已经接触了近10个环京项目，正在协商零首付促销方案，不乏一些全国大型房企项目。”某环京代理机构向365财经表示，廊坊滨河广场项目、怀来鸿坤葡萄酒小镇项目已确定具体的“0首付”销售方案，下半年楼市一路下滑，环京的项目压力都很大。

01.鸿坤环京项目降价40%叠加“0首付”

据《365财经》采访了解，紧临怀来东花园高铁站的鸿坤葡萄酒小镇即将推出“0首付”购房政策，具体方案为：将20年的使用权交给愿意购买的民宿方去运营并签订20年使用权合同，之后到住建委做租赁备案，民宿方将20年的租金一次性支付给购房人，冲抵购房人的首付款。

其中，二十年内购房人随时可以带租约出售，也就是购房人以较低价格出售，将租约承袭到买家手中，也可以二十年后整体卖出。

不过，鸿坤似乎为了规避违规风险，将葡萄酒小镇的“0首付”购房政策交由代理机构的“0元置业平台”推广，不在售楼处宣传，计划于11月28日正式接受看房预约。

鸿坤葡萄酒小镇销售员介绍称，目前主推的78.9平米两居均价约7000元/平米，首付16.57万元，捆绑装修合同6万元，合计每平米约7760元/平米。

《365财经》注意到，鸿坤葡萄酒小镇在贝壳找房上的项目信息显示，项目早在2018年9月就已预售，户型为76~131平米，当时预售均价13000元/平米。

以此计算，鸿坤该项目去化三年，对比开盘价已降价约40%，仍需借助“0首付”政策促销，可见环京楼市的项目销售十分困难。

实际上行业资深人士都了解，首付分期或者“0首付”都属于违规行为，根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》第二条规定，商业银行发放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例(抵借比)最高不得超过80%，严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款。

02.近10个项目寄望“0首付”破冰

除了鸿坤的项目外，廊坊滨河广场项目也已推出“0首付”方案，甚至可以“0首付0月供”。

具体是指，购买人的首付由签约酒店方支付，代价是出让20年房屋使用权给酒店；而0月供是指，购房人跟银行办贷款同时网签，购房人把房产的20年看涨期权交给看涨期权方，月供由看涨期权人代还款，看涨期权方获得20年内房价上涨的80%，购房人获得房价上涨的20%。也就是看涨期权人替购房人支付月供来获得未来房子上涨的收益。

执行此种促销方式的楼盘并非个例，在大厂夏垫镇，某头部房企项目、合生长安帝景、路劲公园上城等都推出了“低首付”的购房政策。

据置业顾问介绍，位于大厂的某头部房企项目可以为购房者垫付一半首付款，分期服务费是借款额的3%；如果一年内还清借款，则可以免息。

除首付分期优惠外，置业顾问表示购房后还可返现装修款5万元，再添加3万元后还可获赠车位一个。“车位与房子合同一致，70年产权只需3万元，相当于半买半送。”上述置业顾问表示，该项目首付约28.5万元，叠加上述优惠政策后，首付约为12万元。

此外，销售人员还表示，以往快到年底才会开始冲业绩，但今年由于情况特殊，10月份就已经启动年底冲业绩的优惠活动，而且优惠力度很大。

某环京代理机构对《365财经》表示，已经有近10个环京项目在和他们对接“0首付”去化政策，希望借助这一政策尽快解决销售难题。

“首付付清前不能签购房合同，更无从办理产权证，一旦开发商抵押房产又不能还银行贷款，房产可能被收回。开发商所提出的‘分期首付’，违反央行关于个人住房贷款管理办法的相关法规政策。这种试图打擦边球的行为，在法律框架内属于违法违规的交易行为。”某代理机构内部人士分析称。

他还表示，即便开发商代垫首付款，也必须等购房者付清首付才能签订《贷款合同》，银行贷款才能打到开发商账上，回款期限过长会影响开发商的开发能力，遇到资金实力不济的开发商，可能会引发一系列问题，甚至房子无法建好或被收回。

03.环京房企业绩严重下挫 鸿坤股东亏损0.62亿

虽然环京项目祭出“零首付”大招，但环京楼市依然止不住的下滑，重点布局环京的房企业绩严重受挫。

根据北京中原市场研究部的统计，3季度，环京新房成交市场（廊坊市区+燕郊+固安+香河+石家庄）环比量价齐跌，其中新房市场成交1.77万套，成交套数环比下降8%；成交均价为1.44万元/㎡，环比下降3%；

成交额也全线下跌，其中燕郊跌幅最大，环比下跌35%，而燕郊10月份新房网签仅100余套，环比下降38%，降幅也是环京区域中最大的。

上述知情人士称，自2017年廊坊发布“7·30”限购政策以来，燕郊和北三县楼市急转直下，部分区域房价接近腰斩，而张家口、保定、廊坊市区等其他环京区域也下滑明显。

受市场影响，重点布局环京的荣盛、华夏幸福基业、鸿坤等房企也遭受了持续的影响，据公开数据显示：

• 荣盛发展2021年1-10月廊坊地区销售额为93.1亿元，同比下降32.8%；
• 华夏幸福基业销售额为30.2亿元，同比下降78.31%；
• 但鸿坤地产销售额出现逆势上涨为16.1亿元，同比上涨60.83%。

反映到财务数据上，荣盛发展第三季度实现营业收入116.04亿元，同比下降33.20%；归属于上市公司股东的净利润为5.69亿元，同比大幅下滑60.99%；华夏幸福第三季度实现营业收入73.5亿元，同比下降62%；归属于上市公司股东的净利润为39.7亿元，同比下降426.5%。

而鸿坤地产今年上半年在实现营收55.15亿元的情况下，鸿坤的股东利润亏损0.62亿元，较去年同期下滑110%。

业内人士认为，“0首付”、分期首付对购房者和开发商都是一把双刃剑，推出首付分期的项目基本都是现金流十分紧张的项目，烂尾风险很大，不明就里的购房者以为捡了便宜，开发商则是在赌市场预期，结局如何难以料定。