要不要提前还房贷，第几年还最划算？

最终会提前偿还抵押吗？

济南房地产网主编真心羡慕提出这个问题的小伙伴。因为首先要证明你有钱才有这个烦恼。

现在疫情时期很多行业受影响，大多数人收入锐减，并且鉴于每个月还房贷的压力，更是捂着钱包不敢乱花钱，消费全面降级。（不说了，小编此时想给自己的一整年伴奏一首凄惨悲凉的曲子，乐器最好是二胡）。其次你得想想这钱拿着投资理财，回报率到底能不能超过你的房贷利率，如果能超过，那就拿钱投资去，如果不能超过那就选择还上或者留点现金以备不时之需。

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一般来说，这几年买房的房贷利率都在4.8%~5.4%之间，余额宝的收益大概在2.3%上下，银行三年定期利率差不多3%-4%左右，而基金股票很难说，有人大赚有人巨亏。总之，如果这笔钱的收益率不能超过房贷利率，你提前还掉比放在自己买包、买衣服、买买买一堆无用的东西，要强的多。

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如果要提前还贷，你得看你合同里面有没有规定还款期限，如果标注规定了还款必须满一年，那就得算算这违约金和你剩余利息之间到底谁多谁少，不然你省下来的这个利息可能都不够你交违约金的。第二，你得看看自己的还款方式，你选择的到底是等额本金还是等额本息。

等额本金与等额本息

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例如你借了100万，你分10个月还清，而借款的月利率是1%。

等额本金就是你借的这100万，每个月要还10万本金，每个月的本金是固定是不变的，要还的利息是在变化的。

本金：100万/10个月=10万

第1个月利息：100万*1%=1万

第2个月利息：90万*1%=0.9万

第3个月利息：80万*1%=0.8万

......

第10个月利息：10万*1%=0.1万

每个月要还的利息是剩余本金的利息，以此类推，也就是越往后你要还的利息越少。

而等额本息的意思，就是把你所有的本金和你所有要还的利息均摊到每个月里面，每个月要还的钱都是固定的一个数，前期你还的大部分都是利息，后期你还的大部分都是本金。

总之，等额本金前期还款压力大，但是总体要还的利息会少一点，等额本息，每个月你要还的都一样多，但总体要还的利息更高。

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第几年还最划算

至于你提前还贷之后到底能省多少利息，可以用房贷计算器，算一算，结论就是

等额本息30年，第8年还清最省，如果是20年，第6年还清最省。

等额本金30年，第7年还清最省，如果是20年，第5年还清最省。

如果没有那么多钱一次性还清，部分还清行不行呢

这种时候同样面临两种选择，要么就是减少月供，贷款年限是不变的，还跟原来一样要么还20年，要么还30年，但是每个月还款额减少。要么是月供不变但是缩短年限，每个月还是还款额不变，但是你可以少还几年。一般情况之下选择月供不变缩短年限，这是最省利息的。

注意！

当然，以上都是不考虑通货膨胀、不考虑某个个人因素情况下的数学题算法，以历史经验来说，所有房贷利息差别的问题在通胀面前根本不值得一提，在考虑通货膨胀的情况下，能多贷就多贷，能贷多久就贷多久，毕竟房贷是我们普通人能从银行借到的利率最低，金额最大，贷款时间最长的福利啊。

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