【关于对物业费进行调整的建议】一文读懂物业服务费到底如何调价？

提高房地产服务费的困难有多大？

物价上涨，成本增加，项目出现赤字！

房地产费到底是调整还是不协调？

一提到提高房地产费，项目经理就害怕了。

害怕！

害怕！

害怕！

是什么让项目经理那么害怕？因为稍有不慎，预算和需求不一致，就会产生很多矛盾，财产费上涨会引起各种骚动。

但是大多数业主还是要相信理性的。他们需要质量上的价格一致，只是对房地产缺乏合理的指导和沟通。(莎士比亚)。

所以，尽管难度很大，但为了生存与发展，各物业服务企业不得已还是要酝酿物业费涨价的方案，以应对服务成本的增加所带来的影响。但是提价需要不仅需要在政策指导下进行，还要业委会表决，争得大部分业主的同意，对没有业委会的项目来说，就更是难上加难。

物业服务费调价的前期准备

物业费调价要想成功，要想让每位业主每年从自己腰包里多支付几百块钱的物业费，对物业服务企业而言是有前提的，那就是基本功必须做扎实，即能够提供质价相符的物业服务，且服务透明，服务质量能够得到最广泛业主的认可。

尤其是在调费计划启动的半年前务必把小区的各项服务花点成本做上去，建立业主发声渠道或逐户上门征集整改问题，让业主提前把积聚的问题发泄出来，物业公司提前做好整改和解释工作。

那么如何做物业服务费调价方案呢，都需要准备什么呢？

首先，一般调费方案包括以下几点：

（1）调费背景分析，包括周边小区价格市调、最近几年物价与人工涨幅水平，为调费宣传做好铺垫。

（2）项目经营状况与业主满意度分析，项目盈利情况的趋势，未来1到2年是否亏损？

（3）拟调整的物业费单价测算结果及定价建议。

（4）项目调费的优劣势分析及应对策略。

（5）调费组织保障及职责分工。

（6）品质提升方案。

（7）主要工作节点的工作重点、时间进度及策略。

（8）调费答疑手册编制及应急预案。

（9）调费成功后续工作计划。

其次，还需要了解当地关于物业服务费用管理的法律法规，按照规定行事。

《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755号）规定：

（六）非保障性住房物业服务。物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合同约定，对非保障性住房及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取的费用。保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费，由各省级价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价。放开保障性住房物业服务收费实行市场调节价的，应考虑保障对象的经济承受能力，同时建立补贴机制。

（七） 住宅小区停车服务。物业服务企业或停车服务企业接受业主的委托，按照停车服务合同约定，向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务所收取的费用。

另外，还可以参考行业整体价格水平，从而作为调价宣传做好铺垫，例如中国指数研究院发布的

《2018年中国物业服务价格指数报告》

，还可参考今年新发布的

《2019中国物业服务百强企业研究报告》

，以帮助企业更好把握调价水平和方向。

物业服务费调价的步骤

步骤一：前期调研及可行性论证

本阶段是对既往管理服务历程及经验的总结和梳理，包括对企业和对业主两个方面的分析。对企业端的分析包括：提供的服务到底怎么样？是否符合法律、法规及行业规定？是否符合合同约定？服务水平处于什么层次？与周边社区相比如何？每年投入了多少人力、物力、财力？盈亏情况如何?物业费收缴率如何？等等。对业主端的分析则包括：物业项目建筑面积、占地面积、容积率、业主户数、业主构成、业主群体分布、业主缴费意愿、业主缴费能力、业主满意度如何？等等。

步骤二：多方沟通及意见征询

物业费调价不可能由物业服务企业单方决定，而是要受到各方力量的影响甚至是较大程度的决定作用。在物业费调价过程中需要与以下主体沟通、协调并征询其意见：社区居委会/街道办事处/乡镇人民政府/房地产行政主管部/价格主管部门(具体哪个或哪些部门，要视情况而定）、业主委员会（如已成立）、业主或业主代表。

步骤三：整改并提高服务水平

对于前一步骤发现或提出的问题，物业服务企业着力整改，提高服务质量，达到或基本达到相关主体的要求。对于整改结果要进行宣传，赢得业主的赞同、认可或者最起码的不反对调价。

步骤四：启动调价

在调价条件基本具备的情况下，正式启动调价。物业服务企业要抽调精锐力量，组建专门团队，制订调价方案，做好分工，列好计划，责任到人。

步骤五：明确服务标准并测算收费标准

本步骤既是调价方案的组成部分，更是对外宣传公示的重要内容，用以取信于业主及各监管部门，证明物业服务企业调价有充分必要性及合理性。评估测算时如果能够聘请第三方评估监理机构来进行，会更具客观公正性和说服力。

步骤六：召开沟通听证会

本步骤相当于一个通气会，是对服务标准和收费标准正式公布前，在小范围内的正式沟通意见。当然，本步骤并非必经步骤。

步骤七：调价方案公示公告调价方案公示公告

主体内容基本体现在步骤五中的内容，另外对调价的适用范围、实施日期等事项作专门提示。

步骤八：业主大会表决

经过公示公告，业主对调价方案有了了解之后，组织业主大会会议，就调价方案进行表决。此步骤是最关键和最具决定性意义的步骤。物业服务企业一定要配合业主组织或业主代表及政府主管部门做好最后的冲刺工作，至少征得“双过半数”业主的同意。

步骤九：签订物业服务合同补充协议

业主大会表决通过并经公示公告后，签订物业服务合同补充协议或者重新签订物业服务合同，用法律文件的形式将新的收费标准确定下来。

步骤十：公示新的物业服务收费标准

正式公示公告新的物业服务收费标准，另外，收费过程不可过季，至此物业费调价工作圆满结束。