12年购房政策专题之楼市释放4个好消息，12月起买房更轻松？或许刚需可以有信心了

2021年已经进入最后一个月。回顾过去一年，不难看出房地产市场摆脱了与以前截然不同的画风。

除了年初经历了一次短暂的“小阳春”，“降温”几乎成为了今年房地产市场的主旋律，这也进一步扭转了长期以来房价“只涨不跌”的预期。我们可以通过几组数据来了解一下：

①数据显示，从2017年-2020年，全国各地历年共出台房地产调控次数分别为250次、450次、620次、489次。据机构统计，截至2021年9月份，目前全国各地出台调控已经超过了482次。假设按照月均出台50次的频率来估算，那么2021年全国各地出台房地产调控的次数有望突破600次。

②根据统计局数据计算得知，今年10月份全国商品房销售均价为每平方米9962元。值得注意的是，这是2021年首次单月销售均价低于万元的水平。换言之，受房地产市场降温的影响，目前房价水平又跌回了“万元以内”。

③根据央行三季度发布的一项调查数据显示，在被问及未来3个月准备增加支出的项目时，选择购房的人数占比为19.2%，这一比例是最近一年来的最低值。通过对比前3次的季度调查数据发现，2020年第四季度、2021年第一季度、2021年第二季度选择购房的人数占比分别为19.9、19.3%、19.7%。不难看出，随着市场降温，很多人转变了房价预期或推迟了买房计划。

通过以上三组数据来看，房地产调控政策持续出台，房价水平持续调整，购房者的房价预期出现了明显转折，显而易见，2021年的房地产市场的确经历了一轮明显的转变和降温。那么，2021年12月份可以买房吗？站在普通购房者的立场来看，最近一段时间以来，房地产市场陆续释放了4个明显的好消息，预示12月起买房或更轻松，准备买房的留意。

一、毫无疑问，房价真的降了，而且业内普遍认为，这一轮“降价潮”或将持续到明年。

笔者记得前两年，虽然同样也是经历着房地产调控，但很多购房者都表示没感觉到房价下跌。如今经历了近一两年的严格调控，关于房价到底有没有降，似乎没有什么争议了。通过上文我们也知道，全国商品房销售均价已经跌回“万元以内”。此外，根据统计局发布的10月份70城房价数据也显示，此次新房下跌的城市达到了43个，占比超过了70%；二手房下跌的城市达到了53个，占比超过了90%。

当然，降价并不是暂时的，业内普遍认为，这一轮“降价潮”或将持续到明年。房地产专家李宇嘉表示，目前房价仍然处在历史高位，再加上楼市调控政策并没有松绑，所以房价仍会保持惯性下跌的态势。无独有偶，经济学家王涛表示，目前市场情绪正在走弱，加之前期调控政策偏紧，所以一直到2022年第一季度，房地产活动都可能进一步走弱。

在笔者看来，除了受楼市调控持续的影响，12月份还是房企年终冲刺的关键节点，在目前不断降温的楼市环境下，为了加快销售和回笼资金，以价换量仍会大量持续，对于普通刚需购房者而言，这显然是一个不错的机会，不仅可以货比三家，而且遇到捡漏的机会也增加了！

二、房贷环境有望迎来适度改善，刚需买房相对更加轻松，购房权益也会得到进一步保障。

房贷是影响购房者买房的重要因素之一，最近一年来，很多购房者由于房贷政策收紧而不得不推迟买房计划。不过，对于下一步的房地产市场走向，早在9月24日，央行曾进行了明确的定调：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。关于此番定调，业内解读颇多，不过看法基本是一致的，此前房地产信贷过度收缩的行为将得以矫正。随后，一些城市出台的扶持政策也印证了这一点。

11月19日，合肥市住房公积金管理中心发文要求各商业银行积极统筹资金，全面清理积压贷款，加快贷款发放进度。11月23日，成都住建局发布通知，明确表示：增加房地产信贷投放额度，加快发放速度，保障房地产企业和刚需购房人群的合理资金需求，给予重点企业开发贷款展期、降息。成都也成为了全国第一个明确要求加大信贷投放额度的城市。

通过加快放贷速度、加大投放额度、降息等举措来看，在房地产市场不断降温的当前，这些举措都释放出了较强的信号意义，对于刚需而言，也意味着买房相对更加轻松了：一方面预示房地产信贷环境有望迎来适度改善，申请房贷变得相对更加容易了，而且利率还有望迎来降低。另一方面预示后续会有其他城市跟进出台相关的房贷政策，可以进一步稳定房地产市场，尤其是防范烂尾楼的出现，从而更好地保障购房者的权益。

三、土拍市场普遍遇冷，地价水平进一步回归理性，或将为未来两年的房价水平埋下伏笔。

目前，全国22城第二批集中供地土拍已全部结束，和第一批集中供地土拍相比，这一次土拍普遍遇冷，出现了明显的降温，而且不少热门城市还出现了底价成交、频繁流拍、取消交易等情况。具体来看，溢价率持续走低：据不完全统计，长春、广州、青岛、武汉、天津、宁波、沈阳等多个热点城市的土拍大都以“底价”成交，整体成交溢价率均不超过1%，其中济南、重庆、长沙3个城市的成交溢价率甚至均为0%。此外，与第一批次集中供地相比，第二批次成交地块面积缩水明显，下滑了36%，与此同时，土地出让金总额下滑了40%。

通过溢价率、土地出让金、成交面价等关键指标来看，如今土地市场也出现了“量价齐跌”的罕见景象。其实，背后的原因不难想象，近些年随着房地产监管的加强，尤其是“三道红线”的影响，房企拿地能力趋于下滑，拿地意愿也越来越谨慎了。不过，这对于购房者来说，未尝不是一个好消息：一方面说明地价预期开始出现转变，行业利润空间也正在进一步回归理性。另一方面，地价是房价的重要基础，大量低价成交的土地也为未来两年的房价水平埋下了伏笔。

四、卖房的着急，买房的淡定，楼市迎来买方市场，购房者可选择性和议价空间增多。

最近一年来，楼市已经迎来了买方市场，最典型的特征就是卖房的着急，买房的淡定。作为卖方，楼市主要有两个主体，一个是房企，一个是二手房业主。目前，为了提高销售，加快回款，各大房企费尽心思，通过各种形式的打折促销活动来吸引购房者。同样，为了能够把房子卖出去，不少急于离场的炒房客或者多套房业主也在通过不断下调挂牌价格来吸引购房者。不过，对于卖方的种种让利，购房者普遍比较淡定，真正愿意出手的寥寥可数。原因当然很简单，处在买方市场，购房者本就无需着急。

道理很简单，处在买方市场，不管是新房市场还是二手房市场，住房整体呈现供大于求的格局，所以卖方之间竞争较为激烈，而购房者处于主动地位，买房更轻松了：一方面，房源增多了。购房者有充分的选择余地，不用火急火燎的去买房了。另一方面，议价空间增多。在市场成交冷淡，需求持续观望的环境下，不管是房企还是二手房业主都面临售房压力，所以准备买房的可以抓住机会从容砍价。当然，即便此时没有买房的计划，持续调整的市场环境也为购房者留下了充足的准备时间。

通过以上4个好消息来看，我们不难发现，当前房地产市场正在加速回归理性，而且随着房价涨幅、地价水平的调整以及房地产信贷政策的倾斜，12月份起刚需将会迎来更加有利的买房环境，买房更轻松了。对此，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞也明确表示：