12年购房政策，干货看这篇!回首过去六年来房地产政策变化（上）

笔者作为房地产从业者，正好赶上了这次起伏周期，这段时间有一些空闲的时间，整理了从业期间亲身经历的政策变化。(威廉莎士比亚，温斯顿，房地产，房地产，房地产，房地产，房地产，房地产，房地产)

本文主要是想对近五年的房地产市场政策的变化做一个整体的梳理，以期对行业的发展变化能窥探一二。由于内容较多跨度较长，所以分为上中下三个部分。

一、2016年政策情况

本年的政策经历了先松后紧的变化，地产行情逐渐恢复提升。由于2015年底库存面积高达约7亿平方米，年初面临的主要矛盾是库存泡沫。经过去库存政策的调控后，年底面临的主要问题是如何稳定上涨过快的房价。

2016年的3月全国两会提出因城施策化解房地产库存，提高棚改货币化安置比例，促进房地产市场平稳健康运行。地方积极出台各类措进行库存去化，一二线城市市场回升明显，房价地价上涨较快。紧接着一二线城市陆续出台调控收紧政策，限购限贷出台，首先从上海深圳调控加码开始，到北京出台限购政策，逐步向热点二三线城市蔓延，通过限价、限贷、加强等措施稳楼市。期间，有的城市因为组织不力，造成了房价地价上涨过快，还受到了中央的约谈。

三四线城市仍以去库存为主要任务，大力推进棚改货币化安置，首套房首付比例下调等宽松的货币政策，鼓励购房，结合比如推出返乡置业等等营销主题刺激购房。

此时看到先机的房企开始下沉三四线城市，大力拿地。现在看来，此时能够下沉拿地的开发商果真是踩准了市场的上行趋势，而后期跟风进入的开发商要么是赶上了政策的尾巴，要么是陷入泥潭无法自拔。以此为契机在短短几年内，有的房企将销售规模冲上了百亿千亿，比如中梁地产。我所在的公司是2017年初才开始下沉地级市，此时地级市的竞争已经相当激烈了，进入成本开始变高。

经过一轮调控下来，一二线库存降下来了，但是房价地价明显上升，所以各地开始了推出限购限贷政策。而三四线城市库存依然以政策刺激去库存为主。城市之间分化明显，政策提出要因城施策，保证市场平稳健康发展。年底为使得住房回归居住属性，维持市场平稳发展，中央经济工作会议提出要坚持因城施策，支持有效需求，贯彻房住不炒。

正是在这一年大部分的房企走上了变革之路，开始广泛布局，规模化扩张，将快周转作为操盘项目的标准性动作。2016年销售额过3000亿的房企有3家，分别是恒大、万科、碧桂园，过1000亿房企有12家。要知道2015年过千亿的只有7家， 3000亿销售规模的房企还未出现，行业集中度趋势开始显现。

二、2017年政策情况

房地产市场持续向好，土地及销售市场火热，这一年的政策以频繁调控为主。市场规模的扩大增长，让众多房企在规模化道路上有了长足的发展，高周转成为行业普遍追求信奉的真理。

有从业者将这一年称为史上最密集调控年，近110城超250次调控，但他未预测到的是，在下一年这项数据将被刷新。2017年以房住不炒为主基调，调控贯穿全年，调控不断升级，政策补丁频频出现。而且在十九大上重点强调要坚持房住不炒的定位，这给房住不炒加上了重点双引号。

2017年初两会明确了要加强房地产市场分类调控，因城施策去库存，坚持住房居住属性，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。各地方积极响应，3-5月迎来了政策出台高峰期。

我们来看一看是如何调控的。从需求端来看，不仅对购房者进行限购，而且后期还出台了限售政策，即新购房源在取得不动产证后若干年才可以上市交易，后期还有城市发布购房摇号的政策。需求端逐步完善，对投机者进行打击抑制。从供应端来看，土地市场出台了土拍的熔断机制、限制新房售价以及在土拍中加入装配化、租赁住房等条件，进一步限制房企无序竞争，遏制地王。

由于上一轮一二线城市降库存效果比较明显，所以根据库存与土地供应节奏挂钩的分类调控政策，库存较低的城市加大供应住宅用地，房企步入了增加土储扩充销售规模的大好时机。房企纷纷喊出了3-5年破千亿，上三千亿等等的口号，开发节奏上要求高周转，成天喊着369、4710的比比皆是。房地产从业者在996的道路上已然无法自拔，都把青春献给了可爱的地产事业。

在这一年销售额超过5000亿的房企有3家，分别是碧桂园、万科、恒大，强者恒强。过3000亿的房企有6家，除碧万恒之外，新增了融创、保利、绿地，过1000亿房企达到了17家。行业集中度愈加明显。

未完待续。