200平大平层和叠拼别墅哪个好，干货看这篇!公摊怎么算

摊位是武汉买房过程中不可避免的问题，武汉高层、超高层小区非常多，所以武汉建筑物的整体摊位不低。

购房群内关于高公摊的讨论：

公摊含有哪些部分

一般来讲公摊包含的部分有每一层的公共走道、消防通道、电梯、连廊、地上入户大堂、避难层的公共部分、烟道、电井、水井等。即，所有楼栋内非房间内的基本都是公摊。

小区园林绿化、架空层、避难层（套内部分）、空调机位、地下车位等都不计算建筑面积，因此不会算进公摊。

平层结构图中的公摊部分示意：

比如下面这种每一层的走道，都是算公摊面积的。

再比如，这种电梯前的部分及电梯也是算公摊面积的。

再比如，这种一楼的公共入户大堂也是算公摊面积的。

现在连廊板式楼，每一层的连廊也都算公摊面积。

常识：

公摊一般以楼栋计算，同一栋楼的不同房源，公摊面积一般相同；不同楼栋的公摊会有差异。（比较少有例外的。如光谷创新天地一栋楼中有30多层的高层和6层的洋房，不同单元公摊会分开核算）

因此你在问置业顾问该楼盘公摊多少时，置业顾问如果给你一个固定的公摊数字是不负责任的。你应该问X号楼公摊多少，因为同一个楼盘中每栋楼的公摊都会有一定差异。

公摊的影响

1、公摊最直接的影响，就是会影响到实际房内的使用面积。比如同样是建筑面积100㎡：公摊15%的、那套内使用面积就有85㎡，公摊25%的、那套内使用面积就有75㎡，公摊30%的、那套内使用面积就仅有70㎡。

2、公摊的隐性价格。武汉楼盘价格都是以建筑面积计算的，假设两个盘价格一样，但是一个公摊25%，一个公摊30%，那公摊低的明显套内实际使用面积的价格就更低。

3、对带装修楼盘的影响。武汉装修楼盘的价格，同样也是按照建筑面积计算装修价格的，这个也是购房者非常易吐槽的一点，只有去除了公摊的套内实际使用部分进行了装修，那为什么要按含公摊的建筑面积计算装修价格。

4、公摊直接影响户型结构。公摊大小直接影响户型结构，比如80多平的户型，公摊大的只能做两房，公摊小的可以做三房。

高公摊80多平户型只能做两房（公摊约29%）：

低公摊的80多平可做三房（公摊约16%）：

5、影响开发商定价。一些楼盘感觉加推较前期降价了，其实是因为后面加推的楼栋公摊大了，98㎡和108㎡户型其实套内面积一样，如果卖一样的价格，那明显是买108㎡的购房者亏了，所以后面推的108㎡户型肯定单价要更便宜，让人感觉降价了。

6、设计合理时，公摊大也会提升舒适度。如电梯多意味着公摊大，入户大堂面积大做的起拍也会增加公摊，部分户型有独立入户前室也属于公摊面积，但业主利用率还是很高的。

独立入户前室户型示意：

什么样的项目公摊高

1、超高层（一般指40层以上）往往公摊高。现在很多公摊28%、29%，甚至是30%以上的往往都是超高层。因为超高层一般配备至少3部电梯（武汉甚至有一些4梯4户或者5梯5户的），同时必须配置2-3层避难层。而普通33层以下高层不强制要求配备避难层，同时一般也只有两部电梯。小高层、洋房往往公摊都较低。

2、往往有连廊的比没有连廊的公摊高。这个是比较显得易见的，因为多出来的连廊就多出了公摊，但是没有连廊的楼栋中间户往往都是纯南向不通透，没有办法实现北面是连廊户型的通透性。现在武汉大多数楼盘都采用连廊设计。

3、豪宅往往比刚需盘公摊高。因为豪宅要凸显品质，往往一楼大堂的面积更大、公共走道更宽、架空层更多。

楼层高低对公摊的影响

在同等户型面积情况下，楼层越高公摊往往越大。因为电梯、避难层、消防步梯等都是跟楼层直接挂钩的。

如：

1、独栋、联排别墅因为没有公共空间，因此是0公摊。

2、洋房、叠拼别墅一般在6层以下，只配备1部电梯和1部楼盘，公摊一般在20%以下。

3、像11层以下的小高层户型是可以只配备1部电梯、1个消防步梯的，和洋房公摊相差无几；

4、18层的高层一般会配备2部电梯，但只要求配备1部消防步梯，因此公摊会略大于11层的。

5、而18层-34层（100米）的高层最少要两部电梯、两个消防步梯，因此公摊更大一些。

6、34-50层左右的超高层基本要配备3部电梯、两个消防步梯、外加两层避难层，避难层会一定程度增加公摊，50层以上可能需要配备3层避难层，因此属于公摊最大的类型。

PS：以上情况是根据同等户型面积情况下，总层数不同做的比较。

类似的户型设计和楼层结构中

户型越大则公摊率越低！

而如果总楼层相同，则大户型公摊率相比小户型更低。因为公摊是把公摊面积平均摊到每个户型中，因此同一栋楼中户型越大公摊率（%）就越低、户型越小反而公摊率（%）就越高。

例如，同样为33层2梯4户结构，如果A楼栋为90平+90平+100平+100平=总建面380平；而B楼栋户型为120平+120平+140平+140平=总建面520平。A、B两栋楼都是2个电梯、2个消防步梯，因此公摊面积会差不多（假如都是100平公摊面积），那么A楼栋公摊率为100/380=26%，B楼栋公摊率为100/520=19%。

市面上有一些小高层2梯2户只做90平左右的，其实公摊并不会很低，因此总面积太小了。而不少大平层2梯2户做200平的，公摊率往往在20%以下。而部分2梯3户的结构，公摊往往会很大（除非户型特别大），因为少一户来分摊公摊面积。

一般的规律（根据户型面积大小会有差异）：1梯2户公摊<2梯6户<2梯4户<2梯3户<2梯2户<3梯4户<4梯4户。

拓展空间

套内面积不简简单单是去除了公摊的面积。因为一个楼盘往往套内会有一些可拓展空间，也有一种更多见的叫法是赠送面积。最常见的是飘窗上空是实际可用但不计入建筑面积段，阳台计一半建筑面积。有一些楼盘的飘窗底部可以在后续装修过程中敲掉，拓展的空间就比不能敲的大。

前几年的市场中，还会有一些开发商通过浇筑天井等方式“偷面积”，但随着政策管控越来越严格，工程验收越来越严格，这种“偷面积”的现象已经非常少见了，而且“偷面积”也涉及到风险，比如卖房的时候说这里以后会浇筑、但交付的时候并没有浇筑，又不写入合同，就会造成后期交付时反复扯皮。

拓展面积其实对于房屋居住舒适度有较大帮助，因为你拓展出来的都是实际使用面积，例如你拓展了1个平方的套内面积，相当于增加了约1.3个平方的建筑面积，这样会一定程度降低公摊率带来的损失。

结语：

最后要提醒大家公摊是无法从公开渠道查询到的，只能在买房前向楼盘置业顾问询问，不过在购房合同中是会清楚标注的。还要就是注意的是，同一个楼盘往往每一栋楼的公摊也是不尽相同的。