【依兰房价多少钱一平】基于周期滤波方法，哈尔滨地产市场周期预判

/CHAPEAU/

前言

上月底，我们将使用周期滤波方法预测沈阳地产市长/市场周期，根据市场的要求，我们将继续完成东三省其他部分城市的模型输出(大连、长春、哈尔滨)。

关于模型背景及预判方法后续将不再赘述，可参考《基于周期滤波方法的沈阳地产市场周期预判》一文。本文将展开对哈尔滨地产市场的分析。

历史周期预判文章

沈阳 | 郑州

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哈尔滨全市纵览

2021年哈尔滨综合房价同比负增趋势形成，且逐月放大，2020年9月价格11965元/平为历史高位，随后一路下行，2021年9月综合房价11170元/平为本年低位。

分区域来看——

· 道里区、南岗区、高新区、松北区、市区综合房价9月保持在11000元/平以上，优于市场平均水平；

· 香坊区综合房价9月保持在10000元/平以上，略低于市场平均水平；

· 道外区、利民经开区、呼兰区、哈尔滨经开区、平房区、尚志市、阿城区、五常市、双城区、巴彦县、宾县、依兰县综合房价9月均落后于市场平均水平。

从价格与价格同比增速关系上来看，以7600元/平为界限，哈尔滨市场9月出现了高价负增、低价正增的态势，当月数据表明区县市场价格存在向全市价格中值靠拢的趋势，该结论有待随时间发展进一步验证。

备注：房价为9月综合价格，综合价格t=SQRT(MA3(一手房价t)*(二手房价t))，

即三期滑动平均的一手房价及当期二手房价的几何平均数，文中全部价格计算方法同理。

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不同区域

1）道里区

道里区2021年综合房价呈高位回落态势，2月价格15093元/平创历史新高，但随后环比下挫探底，7月价格13985元/平为本年最低，随后略有反弹，9月价格为14080元/平。

通过市场周期模型，道里区市场正处于熊市初期行情，预计2022年9月市场回暖。

2）南岗区

南岗区2021年综合价格高位窄幅震荡，2月价格13813元/平创历史新高，随后下挫，5月价格13388元/平为本年低点， 9月价格为13498元/平。

通过市场周期模型，南岗区市场正处于熊市中期行情，预计2023年2月市场回暖。

3）高新区

高新区2021年综合房价呈高位回落态势，2月价格13546元/平创历史新高，但随后下挫， 9月价格为12095元/平。

通过市场周期模型，高新区市场正处于慢牛中后期行情，预计2022年11月市场回落。

4）松北区

松北区2021年综合价格高位回落，下行趋势形成，2月价格12114元/平为本年高点，9月价格为11544元/平，接近2019年6月-7月价格水平。

通过市场周期模型，松北区市场正处于牛熊轮动行情，2023年7月前无市场回暖预期。

5）市区

市区2021年综合价格呈高位回落态势，3月起负增趋势明显，7月价格11444元/平为本年低点，9月价格为11532元/平。

通过市场周期模型，市区市场正处于慢熊中期行情，预计2023年4月市场回暖。

6）香坊区

香坊区2021年综合价格呈高位震荡态势，但价格水平仍保持在万元以上，9月价格为10434元/平。

通过市场周期模型，香坊区市场正处于熊市中期行情，预计2022年9月市场回暖。

7）道外区

道外区2021年综合价格走势呈高位回落态势，1月-4月环比负增趋势明显，断崖式暴跌，2月起同比负增趋势形成，且不断放大，3月价格9888元/平失守万元大关，9月价格为9309元/平。

通过市场周期模型，道外区市场正处于熊市初期行情，预计2022年8月市场回暖。

8）利民经开区

利民经开区2021年综合价格高位回落趋势形成，1月-5月同比正增，6月-9月同比负增， 9月价格为8161元/平。

通过市场周期模型，利民经开区市场正处于牛市末期行情，预计2022年3月市场回落。

9）呼兰区

呼兰区2021年综合价格高位回落， 4月同比负增趋势形成且逐月放大，9月价格下探至8119元/平，为本年低点，接近2020年年初价格水平。

通过市场周期模型，呼兰区市场正处于牛市末期行情，预计2022年4月市场回落。

10）哈尔滨经开区

哈尔滨经开区2021年综合价格高位窄幅震荡，2月价格7864元/平为本年高点，7月价格7545元/平为本年低点，9月价格为7649元/平。

通过市场周期模型，哈尔滨经开区市场正处于熊市中期行情，预计2022年10月市场回暖。

11）平房区

平房区2021年综合价格呈高位窄幅震荡态势，9月价格为7575元/平。

通过市场周期模型， 平房区市场正处于熊市中后期行情，预计2022年6月市场回暖。

12）尚志市

尚志市2021年综合价格呈高位拉升态势，同比正增趋势明显， 9月价格6859元/平创历史新高。

通过市场周期模型，尚志市市场正处于慢熊初期行情，2023年7月前无市场回暖预期。

13）阿城区

阿城区2021年综合价格强势拉升，6月起环比增速加速放大，并不断突破新高， 9月价格为6603元/平，较同期上涨18.64%。

通过市场周期模型，阿城区市场正处于牛熊轮动行情，预计2022年10月市场回落。

14）五常市

五常市2021年综合价格基本保持同比正增态势，8月价格5939元/平创历史新高，9月价格迅速回落至5710元/平。

通过市场周期模型，五常市市场正处于熊市中期行情，预计2022年3月市场回暖。

15）双城区

双城区2021年综合价格稳步上涨，并保持同比正增态势， 9月价格为5475元/平，创历史新高。

通过市场周期模型，双城区市场正处于牛熊轮动行情，预计2023年1月市场回落。

16）巴彦县

巴彦县2021年综合价格呈高位拉升态势，同比正增趋势明显， 9月价格为4469元/平，创历史新高。

通过市场周期模型，巴彦县市场正处于牛市中期行情，预计2022年9月市场回落。

17）宾县

宾县2021年综合价格呈高位拉升态势，同比正增趋势明显， 9月价格为4269元/平，为本年高点，已接近2015年2月历史高位4277元/平的价格水平。

通过市场周期模型，宾县市场正处于牛熊轮动行情，2023年7月前无市场回落预期。

18）依兰县

依兰县2021年综合价格基本保持同比正增态势，但涨幅较为平稳，9月价格4157元/平创历史新高。

通过市场周期模型，依兰县市场正处于熊市中后期行情，预计2022年3月市场回暖。

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分析结论与投拓建议

通过上述分析，我们将当前价格高于全市水平定义为“当前高价”，将当前价格低于全市水平定义为“当前低价”，结合市场周期模型对下轮周期的预判，分为“中期看涨”与“中期看跌”，使用四象限图进行交叉分析。

由图可知，从投拓决策的角度——

在当前高价区域中，道里区、南岗区、市区具有较高的中期投资价值；

在当前低价区域中，香坊区、道外区、哈尔滨经开区、平房区、五常市、宾县、依兰县具有较高的中期投资价值；

高新区、松北区为高价区域且中期具有较低投资价值；

利民经开区、呼兰区、尚志市、阿城区、双城区、巴彦县为低价区域且中期具有较低投资价值，开发企业可根据自身投资成本，安排进行价值区域选择。

接下来，我们对市场周期的持续时间进行分析，将目前所处周期定义为“当前牛市”及“当前熊市”，将一年以内形成的周期轮动定义为“短期拐点”，将两年以内形成的周期轮动定义为“中期拐点”，将两年以外形成的周期轮动定义为“远期拐点”，使用六象限图进行交叉分析。

由图可知，从投拓决策的角度——

在当前牛市的区域中，宾县的牛市持续时间大于高新区、双城区，大于利民经开区、呼兰区、阿城区、巴彦县；

在当前熊市的区域中，道里区、香坊区、道外区、依兰县、平房区、哈尔滨经开区、五常市迎来拐点的时间早于市区、南岗区，早于松北区、尚志区，开发企业可根据自身投资周期，安排进行价值区域选择。

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