关于1500万大平层别墅哪个最好我想说金隅上城郡 | 800万的低密度别墅 优雅的英伦生活

2020年，北京房地产市场最大的惊喜是土地市场重返C位，年初在中海获得石景山不受限制的住房后，到合生为止，投资100亿元，连续获得粉墓宅基地，预示着土地价值的上升。

不过，仔细观察目前北京土地市场的成交的情况，可以发现所有成交地块容积率基本都在1.5以上，这也意味着未来北京住宅市场将以大平层产品为供应主流。而1.0以下的低容积率产品，尤其是纯正的别墅项目正在变得愈加稀少。

数据显示，2020年1-6月，北京市别墅新增供应1324套，同比下降了38%，别墅存量为10356套，同比下降4%。显然，别墅已经成为了北京楼市中的“少数派”，面对卖一套少一套的现状，愈加稀缺的别墅也迎来了置业窗口期。

既要稀缺资源 又要高性价比

随着人们的经济、生活水平的不断提高，对于居住环境的改善需求也愈发强烈，同时疫情加深了人们对“家” 的思考，别墅无疑是置换改善的终极优选。

但北京别墅市场的现状却是，“禁墅令”在不断升级。

2019年4月，住房与城乡建设部下发通知，明确提出“各省级住房和城乡建设部门要立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，同时对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理”，在此政策指引下，全国各地已经不可能再有容积率1.0以下的土地，让别墅的稀缺性越发突显。

其实，仔细挖掘北京楼市还是有“宝藏别墅”产品存在，位于奥北别墅区的金隅上城郡，就是这样一个臻品别墅。其所在的奥北区域，也叫亚奥京北别墅区，顾名思义，这是位于奥运村北部的北五环一带的高端别墅生活区。

凭借奥运会时期完善的基础设施建设，奥北别墅区已经成为了出行最为方便，区域配套最为完善的别墅聚集区之一。轨道交通和各条高速路、快速路的相继开通，为这一地区的交通配套加分不少；未来科技城的发展更是让奥北别墅区具备了产业基础。

位于奥北核心区的金隅上城郡，主打联排与叠拼产品，面积区间为210-400平方米，总价约800万起，在北京楼市成交均价超5万元/平方米的当下，无疑具备了非常大的价格优势.

要知道，2019年朝阳区孙河有两宗低密土地获拍，容积率在1.1左右，将被开发为别墅产品，楼面价已经高达到7万/平方米以上。一套别墅的起价也得在1500万以上。相比之下，金隅上城郡凭借土地成本低的优势，在同等档次上，给出了更具性价比的选择。

低容积率的纯别墅越来越少

另外，当前北京别墅市场的另一大矛盾，是限竞房别墅社区占了供应的大头，但由于限竞房产品的天然劣势，开发商为了追求利润普遍主打高低配，超高层住宅与别墅产品相互依存，这样就不得不牺牲了整个社区的舒适性，也让不少别墅买家倍感惆怅。在他们看来纯粹低密的生活形态，才是别墅的硬核价值所在，既然要置业升级，那么绝对不能“将就”。

对于别墅而言，低容积率就是硬指标。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

作为当前市场上少有的低密别墅社区，金隅上城郡的容积率仅有1.0，绿化率达到40%以上。

通常情况下，顶级别墅的容积率都是要低于0.5的，叠拼和多层洋房的容积率多为0.8~1.2；小高层容积率大概在1.5~2.0；高层容积率一般为2.0~3.0。

低容积率的好处是，能让顶级别墅拥有宽敞舒适的庭院，实现有院有景的居住氛围。而金隅上城郡仅1.0的低容积率，配上800万元的起价，较高的性价比优势，在北京楼市里也是为数不多的。

在产品设计上，金隅上城郡一直致力于更优化的空间利用。多种户型的面宽都超过了10米，并且90%的户型面积为地上面积，无论是采光还是通风都做到了同类产品的最佳。由于限竞房别墅目前仍是市场主流，不少项目受限竞房规划的限制，不得不采取深挖地下面积的做法增加溢价。地下两层甚至三层，但地上面积却比传统别墅小了很多，这样的做法即便采光、通风设计的再优秀，也不可避免地牺牲一部分舒适性。

与这些地上面积小，户与户之间相互“对视”的类别墅不同，金隅上城郡是纯正的联排和叠拼，地上面积占了绝大部分，同时享有更大的私属花园或空中花园，视野够宽，院子够大，阳光够足。

品质用材搭建英伦风

此外，金隅上城郡紧邻政府打造的国家级产业基地——未来科技城，

同时又临近温榆河商务休闲度假区和延寿生态养生休闲度假区。尤其是有“北京新生态绿肺”支称的温榆河生态区，让项目拥有了茂密葱郁的生态美景和四季长流的旖旎水景，成为了北京最适宜居住的别墅墅区首选之地。

在用材上，金隅更是希望将上城郡打造为经典作品。项目一期已经交付入住，入住率超过90%。可以从已交付的产品上看到，建筑立面上运用陶土瓦和陶土砖墙面，手工自然的质感与金属建筑构件的现代材料形成强烈对比。七色陶土砖最关键的是要手工粘贴并细致的弥缝、转角砖的与屋面转角瓦、屋脊瓦均采用异型加工烧制，整个工艺大大提高了人工与制作成本。

建筑色彩暖色（砖红色-面砖）与冷色（深灰色-陶土瓦）的对比形成深厚的英伦文化气质，还原了纯正英式工业感与手工感，让建筑历久弥新，拥有久远的年代感。

通过对建筑立面元素的利用，产生了丰富的建筑细节如：烟囱、檐口、窗户、雨落管等，配合大面宽和中空玻璃，将极致“窗墙比”完美展现，最终达到窗窗有阳光、户户有景观的完美效果。

这样一个英伦风的别墅，显然非常适合更优雅地生活。特别是在今春“疫情”发生以后，别墅市场因为“有天有地有院落”的极致生活氛围，受到了不少高端改善人群的热捧。设想一下：在上城郡，孩子可以自由嬉戏；老人可在庭院里品茗看书；女主人可以精心装扮庭院；男主人也能呼朋唤友举行一场BBQ，人们对别墅的生活的向往和家庭团聚的氛围也正在于此。