公寓为什么比住宅贵看这里!同一小区住宅和公寓单价竟然差13万元，广州公寓为何跑输大市？

资料来源：时报周刊作者：胡天祥

投资公寓要慎重，在广州这个小区要充分反映。

位于广州万胜围板块的保利天悦，是区域内较为知名的高档小区。链家网显示，目前小区在售二手住宅6套，总价2300万元起，单价15万—20万元/平方米。在售二手公寓20余套，总价248万元起，单价5.3万—7.5万元/平方米。

同一个小区，为何单价相差近3倍？“3·30新政之后，广州公寓市场一直难有起色，且公寓税费高，不带学位不能落户，所以价格升得慢。”8月30日，万胜围板块的一名房产中介李萍（化名）告诉时代周报记者。

同日，另一名房产中介告诉时代周报记者，广州公寓后期出手会比较难，除非买家是投资客或没有购房名额，否则不会向客户推荐购买公寓产品。

价差进一步扩大

几年前，保利天悦住宅和公寓的价差并没有这么大。

据媒体报道，2015年6月，保利天悦主推196–302平方米四至五房，售价43000–50000元/平方米；在售68–133平方米一至三房精装公寓，均价33000元/平方米。

（广州保利天悦小区 图源：视觉中国）

形势在2017年发生转变。

“2017年，广州出台‘3·30新政’，规定一手商服类物业只能出售给法人单位作为商业、办公使用，再次转让时也只能出售给法人单位，使得公寓市场成交量大减。”8月30日，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓告诉时代周报记者。

据合富研究院发布的统计数据，“3·30新政”前一年，广州公寓成交面积为191.2万平方米，3·30新政后一年，上述数字仅为56万平方米。

2018年12月，广州公寓政策有所松绑，规定“3·30新政”前出让的商办项目可以个人名义购买，但利好依然有限。

“再加上2020年以来租赁市场不景气，很多城市的租金都在下降，本质上动摇了大家投资公寓的信心，导致其涨幅愈发跑输大市。”肖文晓进一步表示。

链家网显示，2021年3月，保利天悦共成交4套单位，包括2套住宅和2套公寓。其中公寓成交均价51000元/平方米，住宅成交均价140000元/平方米，两者价差进一步拉大。

公寓升值缓慢

从广州全市数据看，公寓涨幅同样跑输住宅。

克而瑞显示，2019年1—10月，广州中心5区一手公寓的成交均价为28268元/平方米，近十年（2010年-2019年1-10月）间仅升值31%；外围6区仅由12950元/平方米上涨至16310元/平方米，涨幅有限。

反观住宅。2010—2019年，广州中心区、外围区一手住宅近十年涨幅均超165%。无论在投资、升值、估值等维度上，住宅对比公寓均呈现出堪称“碾压”的优势。

2020年，受新冠肺炎疫情影响，广州公寓市场成交量几乎腰斩。广州中原研究发展部数据显示，2020年全市共成交15015套公寓，共计86.2万平方米，成交量同比下跌45%。

2021年上半年，广州公寓市场受预售证发放收紧影响，供应面积仅为30.7万平方米，环比、同比分别下跌64%、17%，全市共成交7162套公寓共计41.8万平方米，上述数据均创下历史新低。

“之所以公寓此前表现较好，是因为可以规避限购。但当前，堵住限购漏洞已是政策趋势，此类产品显然面临很多限制。所以类似项目的市场交易量和价格涨幅等，都面临压力。”8月30日，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者。

虽然升值有限，但克而瑞指出，在高企的房价压力之下，不限购、低总价的公寓成为不少购房者的上车首选。

数据显示，今年上半年，广州公寓市场成交主力仍然是30—50平方米、50-80平方米的单位，两个面积段公寓的成交占比约为8成。

严跃进告诉时代周报记者，对于存量项目来说，未来需要结合租赁市场发展，以解决部分项目的消化和使用问题。