【09年深圳购房政策】11-深圳市二手房“指导价”政策对双方影响及律师建议

一、彭荣兴和黄美芬房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，(2016)广东0304民初12528号，深圳市福田区人民法院。

案例概述：

原告和被告于2016年3月5日签署了《定金合同》及收款收据等相关协议，在第三方提供中介服务的情况下，原告以人民币668万韩元的价格购买了被告所有的深圳市福田区雷川大厦2808房地产。合同对交易定金、支付方法等作出了明确的承诺。

合同签订后，原告依约支付了定金人民币10万元并取得了被告出具的收款收据。但是，因深圳市3月25日出台的信贷新政策，原告不具备继续履行条件，属于不可归责于双方的事由，应解除合同双方互不担责。但经原告多次口头、电话、发函沟通催告，被告拒不回应、拒不退款。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告返还原告定金10万元；2、本案诉讼费用由被告承担。

被告答辩称：

答辩人与被答辩人签订的《定金合同》，是双方真实意思的表示，合同合法有效，对双方具有约束力。新政策不是被答辩人不履行合同的合法理由，被答辩人不履行合同义务，应承担违约责任。被答辩人要求答辩人返还定金的诉请，与事实不符，没有法律依据。

一、《定金合同》是双方经平等协商后签订，是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有约束力，且部分合同义务已经实际履行。

二、《深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》）的出台不属于“不可归责于双方当事人的事由”，不是不可抗力或情势变更，不会导致合同无法履行。被答辩人不履行合同，构成违约，其要求返还定金的请求没有事实根据和法律依据。

（一）被答辩人称其受到了《意见》第三条的影响，即“对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成；对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。”答辩人认为，该条款仅是对部分购房者的贷款首付比例做了调整，而《定金合同》中并没有约定被答辩人购买房屋的方式是贷款，故《意见》并不影响被答辩人履行合同。即使被答辩人以贷款形式购房，并属于《意见》规定的提高首付款比例的购房者，《意见》也仅会导致被答辩人支付的首付款比例调高，增加首付款压力，影响被答辩人履行能力，但不足以导致合同无法履行。故答辩人不履行合同，构成违约。

（二）被答辩人并非不能克服《意见》的出台所造成的影响，其不能依据不可抗力或情势变更原则要求解除合同，并要求答辩人返还定金。

1、《意见》的出台不构成不可抗力。根据《民法通则》第一百五十三条规定，不可抗力为“不能预见，不能避免并不能克服的客观情况”。本案中，《意见》第三条仅是对部分购房者的首付比例做了调整，并没有否定该部分购房者的贷款资格及购房资格，不属于不能克服的客观情况，不构成不可抗力。

2、根据最高人民法院《合同法解释二》第二十六条规定，情势变更原则是指“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。本案中，答辩人与被答辩人在《定金合同》中并没有明确约定被答辩人的购房方式为贷款，故《意见》第三条不适用于被答辩人，不影响被答辩人继续履行合同。即使被答辩人是以贷款方式购房，且属于《意见》第三条规定的提高首付款比例的购房者，《意见》第三条也仅会导致被答辩人首付比例提高，不会造成被答辩人无法贷款或不能办理过户手续，继续履行合同不会对被答辩人明显不公平或不能实现合同目的。故《意见》出台不属于情势变更，被答辩人要求答辩人返还定金的请求，没有事实根据和法律依据。

三、被答辩人违约的真实原因是反价，其违约行为已经给被答辩人利益造成了重大损失，答辩人不应返还已收取的10万元定金。

（一）合同生效后，双方应严格按合同约定履行义务，但被答辩人不但不积极履行，反而拖延支付剩余定金，并向答辩人要求减少房屋价款。其行为可以证实，被答辩人不继续履行合同的真实原因是对房屋价款反悔。《意见》对被答辩人造成的影响，是被答辩人不想履行合同，并逃避违约责任的借口。

（二）自2016年3月5日双方签订合同以来，答辩人基于诚信原则及对被告履行合同之信赖，将房屋空置，并没有再张贴出售。被答辩人的违约行为，已给答辩人成了房屋空置的租金损失及房价下调的售价损失。故根据公平原则，答辩人也不应返还被答辩人支付的定金。答辩人保留对被答辩人要求其继续履行《定金合同》的权利。

综上所述，《定金合同》依法成立，合法有效。《意见》的出台不影响合同履行。被答辩人的违约行为给答辩人造成了重大损失，其交付的定金不应返还。被答辩人的诉请与事实完全不符，没有法律依据，请求法院依法予以驳回。

一审法院查明：

本院经审理查明，2016年月5日，原告与被告签订一份《定金合同》，约定“卖方黄美芳将深圳市福田区雷圳大厦2808房出售于买方彭兴庭，成交价668万元，面积134.14平方米，总定金40万元，已交定金10万元，剩余定金30万元于2016年3月26日前补齐。如卖方违约须双倍返还买方定金20万元，如买方违约卖方有权不退定金。”当天，原告向被告支付了定金10万元。3月10日，原告向被告发送消息，希望将房屋成交价降低至650万元或660万元，未获被告同意。

2016年3月25日，深圳市人民政府办公厅发布了《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》，对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成；对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款，贷款首付比例执行最低4成。原告以此为由，未再向被告支付剩余定金，并于2016年4月21日向被告发出《律师函》，主要内容为原告受上述政府调控信贷政策影响，且涉案房产交易价值巨大，原告无法依约继续履行合同，因上述不可归责于双方的事由，决定解除双方的《定金合同》，请被告向原告返还定金10万元。

另查，原告提供的其本人《个人信用报告》显示，2012年5月南洋商业银行向原告发放的个人住房贷款，2014年12月已结清；2014年12月中国建设银行向原告发放的个人住房贷款，2015年1月已结清；2015年2月中国建设银行向原告发放的贷款，2040年2月到期，截至2016年3月，尚有余额未还清。2016年3月28日、4月25日，中国建设银行、中国银行分别对原告的贷款申请进行了贷款审批。原告庭审中陈述，原告是打算在卖掉自己名下的一套房屋后，向被告购买案涉房屋，在上述3.25新政出台后，原告发现自己没有能力购买案涉房屋，原告在卖掉一套房屋后另行购买了其他房屋，并申请了贷款。

一审法院认为：

本院认为，原告与被告签订的《定金合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效。支付购房款是买方原告的主要义务，支付方式是一次性付清还是贷款方式支付，以及申请的贷款成数如未能获得银行的审批同意应及时补足首付款，是原告在签订《定金合同》时预先应考虑清楚的，与卖方被告无关。按照双方签订《定金合同》当时的政策，如原告申请贷款方式支付购房款，银行可给予原告最高7成的贷款，但银行是否给予原告7成贷款是不确定的，银行将根据各种因素确定贷款成数，因此，即使在签订《定金合同》时，原告如以贷款方式支付购房款，其首付3成、贷款7成也不是确定的，只是原告单方的想法。原告并未举证证明双方在订立《定金合同》时，原告有告知被告且被告同意原告以贷款方式支付购房款，且贷款比例为7成、首付为3成。3.25新政的发布，对原告的贷款最高比例和首付款的最低比例有影响，但对双方合同的履行以及双方的合同目的实现没有影响，也不会导致合同的继续履行对原告明显不公平。此外，《定金合同》在于担保双方建立房地产买卖合同法律关系，双方能否签订房地产买卖合同，取决于双方能否相互磋商达成一致意见。原告也未举证证明其在发出解除合同通知前有对除成交价之外的其余事项与被告进行过磋商。

综上，原告以房地产新政为由解除合同，理由不能成立，原告构成了违约。被告的辩称有理，本院予以采信。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：

一审裁判结果 ：

驳回原告彭兴庭的诉讼请求。

二、邵庆红因与陈昕、深圳市粤家房地产有限公司房屋买卖合同纠纷判决书，（2018）粤03民终12796号，广东省深圳市中级人民法院

上诉人主张 ：

邵庆红上诉请求：1、撤销（2017）粤0306民初9188号民事判决书，原审法院关于违约责任的认定改判为邵庆红不构成违约；2、本案上诉案件受理费等费用由陈昕承担。

一审法院认为：

本案属于房地产买卖合同纠纷。陈昕和邵庆红签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。

关于违约责任的认定。涉案合同约定，买方应于2016年11月3日前（含当日）将除定金、交付押金之外的剩余首期款人民币240万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。本案中，邵庆红已经以刷卡的方式于2016年9月3日向中介机构即粤家地产支付了定金，且邵庆红持有ＰＯＳ签购单原件。邵庆红主张其并未依约支付首期款的原因，是由于2016年10月4日深圳市政府出台新购房政策后，邵庆红购买涉案房产需支付总房款70%的首期款，邵庆红无力承担，但根据深圳市不动产登记中心2016年10月8日作出的深不动产登［2016］59号《深圳市不动产登记中心关于我市住房限购相关事宜进行补充的通知》中的规定可知，在2016年12月31日（含12月31日）之前提供ＰＯＳ机购房签购单、房地产买卖居间合同或委托中介机构代收定金、部分或全部房款（不含现金支付）的协议书的，视同已发生实际交易行为，仍按照原政策办理。根据双方提交的证据显示，邵庆红在与陈昕就新政后贷款问题进行协商时，并未提及未能按照原政策办理是因粤家地产或陈昕拒绝签订房地产买卖居间合同或委托中介机构代收定金、部分或全部房款（不含现金支付）的协议书，且邵庆红在本案中亦未提交证据证明粤家地产或陈昕拒绝签订上述合同或协议，在此情况下，邵庆红未依约办理首期款资金监管和按揭贷款手续，直接以新政为由明确表示不再履行合同的行为构成违约。另，邵庆红作为违约方并不享有解除合同的权利，无权于2016年11月2日单方主张解除合同，故涉案《房地产买卖合同》应当自陈昕向邵庆红主张解除合同之日即2016年11月6日解除。

关于定金。涉案合同约定的违约金责任承担方式为定金罚则或成交价20%违约金，陈昕已经在另案中［（2017）粤0306民初13780号］主张邵庆红按照成交价的20%违约金承担违约责任，即陈昕并未选择定金罚则，故根据合同解除的处理原则，邵庆红主张返还定金，原审法院予以支持。

本案中，邵庆红已经履行了支付定金人民币20万元的义务，且陈昕已经以出具《收款收据》的方式对此进行了确认，现虽然有定金人民币5000元作为交房押金在第三人粤家地产处托管，但从第三人粤家地产开具的交房押金的《收款收据》的相对方主体可知，托管方为陈昕，在邵庆红已经依约履行支付定金人民币20万元的义务，且第三人粤家地产未明确表示愿意直接返还给邵庆红的情况下，陈昕作为涉案房地产买卖合同的相对人应当向邵庆红返还定金人民币20万元。陈昕可就交房押金另行向粤家地产主张权利。

律师点评：

这是违约方面临的最大法律风险，如违约金条款远远高于定金条款，即守约方可基于合同约定，选择适用定金或违约金条款。

一审法院判决：

一、陈昕应于本判决发生法律效力之日起三日内向邵庆红返还定金人民币20万元；

二、驳回邵庆红其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币4300元，由陈昕负担，案件受理费邵庆红已经预交。

二审法院认为：

本院认为，邵庆红与陈昕签订的《房地产买卖合同》真实合法有效，当事人应当严格履行。陈昕主张因邵庆红违约并上诉请求没收定金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。鉴于陈昕在另案中已请求邵庆红依照合同约定承担支付违约金的责任，其同时适用定金条款，违反上述法律规定，本院不予支持。

对于邵庆红关于违约责任认定的上诉意见，本院认为，邵庆红于2016年10月31日以深圳市出台新的房地产市场调控政策为由不履行合同，此处涉及房地产新政是否导致《房地产买卖合同》无法履行的问题。深圳市不动产登记中心在2016年10月8日针对新政实施过程中的具体问题作出了深不动产登［2016］59号《深圳市不动产登记中心关于我市住房限购相关事宜进行补充的通知》，规定“发生以下情况且在2016年12月31日（含12月31日）之前提供相关证明材料的，视同已发生实际交易行为，仍按照原政策办理：（一）买方向卖方支付购房定金、部分或全部购房款（不含现金支付）的银行转账有效凭证（ＰＯＳ机购房签购单、购房转账单等，收款人需为卖方）。卖方通过中介机构收取定金、部分或全部购房款（不含现金支付）的，还应当提交房地产买卖居间合同或委托中介机构代收定金、部分或全部房款（不含现金支付）的协议书。……”。本案中，邵庆红向粤家公司支付定金，并由粤家公司将定金转付陈昕。买卖双方虽然没有签订委托中介机构代收定金的协议书，但实际完成了该交易行为，足以反映双方已通过口头协议方式委托由中介机构代收定金，符合《通知》中“视同已发生实际交易行为”的情形。为继续履行合同，邵庆红完全可以通过完善书面协议以完成交易，且不违反房地产市场调控政策的规定。因此，本案不存在因出台新的房地产市场调控政策导致《房地产买卖合同》无法履行的情形。故，邵庆红解除合同的理由并不成立，其在合同履行期限届满之前明确表示不履行合同，构成根本性违约。原审对此认定正确，本院予以维持。

综上所述，邵庆红、陈昕的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

二审裁判结果：

驳回上诉，维持原判。

三、林桂、徐大伟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，（2018）粤03民终26192号，广东省深圳市中级人民法院

一审法院认定事实：

2016年3月15日，徐大伟、林桂签订《二手房买卖合同》一份，约定徐大伟作为买方，林桂作为卖方，林桂自愿将其位于深圳市××路××城池××房产转让给徐大伟，转让成交价为352万元（不含税费）。定金约定为20万元。徐大伟、林桂双方分别在上述合同上签名予以确认。之后，徐大伟依约向林桂支付了上述定金20万元，林桂向徐大伟开具相应收款收据。徐大伟称由于2016年3月25日出台了《深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》以及2016年4月9日深圳不动产登记中心发布的《关于非深沪居民购房限购相关事宜的补充通知》，该两个政策明确将社保要求由一年改为三年。而此时，徐大伟可以满足的条件是纳税以及社保才刚刚满一年。由于新政策的限制，徐大伟已经不符合购房资格，无法继续履行合同。徐大伟在与林桂协商无果的情况下，于2016年4月17日向林桂发送了书面的解除通知，要求林桂返还徐大伟已经支付的定金，该解除事由不是由徐大伟主观原因造成的，故林桂应全额返还已经支付的定金。

林桂则称上述《二手房买卖合同》，并不因徐大伟于2016年4月17日寄送的解除函件而解除。双方一直在协商过程中，直至徐大伟向林桂寄送解除函件，明确表示不再继续履行合同，且林桂提起本案反诉时，因徐大伟违约而解除合同。根据合同约定，徐大伟没有在规定的时间内办理对应的资金监管及向银行申请贷款，在给予充分时间双方协商调解变更合同约定事项，徐大伟按照单方意向向林桂寄送了解除函件，表明其不再继续履行合同。亦因徐大伟已符合深圳购房资格。徐大伟在2016年3月25日政策变更后，积极主动向林桂承诺将通过入户深圳的方式获得购房资格，并于3月30日与案外人签订了相关的迁户文件。经林桂查询其已于2016年8月31日获得入户资格，现也已正式入户深圳，已具备完备的在深圳购房资格。涉案合同在林桂提起反诉前不存在不能履行的情形。另，2016年3月25日，《深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》将非深户在深圳购房资格由纳税及社保满一年变更为三年。2016年4月17日，徐大伟向林桂邮寄解除合同通知书，相关证据显示该邮件于当天已接收。另至本案庭审时，徐大伟已系深圳户口。

一审法院认为：

徐大伟、林桂于2016年3月15日签订的《二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法、有效。此时，徐大伟系非深圳户口。2016年3月25日，深圳市对购房政策作出了调整，将非深户购房资格由纳税及社保期限满一年变更为三年。该政策变化导致徐大伟已不符合相关购房条件。该政策变化是徐大伟、林桂双方不可预计、无法克服的。因房地产调控政策的实施这不可归责于当事人双方的事由，致使合同不能继续履行。徐大伟作为买方于2016年4月17日向林桂发出解除合同通知书请求解除合同并返还定金，不构成违约，买卖双方互不承担违约责任。双方之间的买卖合同已于2016年4月17日解除。徐大伟现虽入户深圳，但系在涉案合同解除之后，故其并不因此构成违约。合同解除后，林桂作为卖方应将收取的定金20万元返还给徐大伟。

关于利息，涉案合同实际于2016年4月17日非因徐大伟、林桂双方的原因而解除，徐大伟主张计收利息，无事实依据，一审法院不予支持。林桂在反诉中另主张原审第三人向其返还交楼保证金10000元，系属于林桂与原审第三人之间的债权债务关系，本案对此不予处理，林桂可依法另寻途径解决。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：

一、确认徐大伟与林桂于2016年3月15日签订的《二手房买卖合同》已于2016年4月17日解除；

二、林桂应于判决发生法律效力之日起十日内向徐大伟返还定金20万元；

三、驳回徐大伟的其他诉讼请求。

四、驳回林桂的反诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审本院认为：

本案为房屋买卖合同纠纷，二审的争议焦点在于徐大伟是否有权解除合同。2016年3月15日徐大伟与林桂签订了《二手房买卖合同》，2016年3月25日及2016年4月9日深圳出台了相关的买房新政策，根据新政策，徐大伟并不具备买房资格。林桂主张徐大伟可以通过入户深圳具备买房资格，但徐大伟是在发出解除合同通知之后2个月才取得深圳户籍，即使在涉案合同履行期间其已准备申请入户，因入户申请需要经过相关部门的审批，审批结果具有不确定性，故不能据此认定徐大伟在解除合同之前已知晓其能够通过入户深圳而取得买房资格。因买房新政策调整而导致徐大伟于4月17日向林桂发出解除合同通知，徐大伟对此并无过错。

参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”，故徐大伟有权要求解除合同并返还定金。徐大伟于2016年4月17日向林桂发出解除合同通知，林桂虽不同意解除合同，但对收到该通知并无异议，故《二手房买卖合同》应于此时解除。林桂主张以其提起反诉之日作为合同解除之日无法律依据。林桂主张中原公司返还1万元交楼押金的诉求，系另一个法律关系，不属于本案的审理范围，林桂可另循法律途径解决。

综上，林桂的上诉请求无事实和法律依据，本院予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案小结：

本案例与本次的“限价令”存在差异，因新政导致不具备购房资格从而导致购房合同无法履行与因新政导致银行贷款额度降低而不能履行合同，这属于两个不同概念。但如从维护买方的角度（如买方因新政导致贷款额度减低而无力支付购房款导致解除合同），此种情况可借鉴此案例的辩护思路。

律师总结：

深圳市于2021年2月8日推出“二手房指导价政策”后，关于本限价令导致的各类咨询已增多，律师认为有必要借鉴“2016年10.4新政”以后引起类似案例作为参考，以“前车之鉴”理性看待本“限价令”政策对买卖双方的影响，从而维护自身的合法权益。

律师结合之前类似案例裁判观点出发，偏重认为如以“限价令”政策为由选择解除合同，建议慎重。对于一方主张情形变更或不可抗力而解除合同，需区别对待：

一、如遇“以小换大”置换房屋导致资金不足而无法履行购房新房等各种原因不得不毁约，最为基础操作将不能履行合同的原因规则于不可抗力或情势变更，但应主动与对方协商配合解除合同处理善后，这可在一定程度上降低违约成本。

二、如果合同约定买受人全款购房，政策出台买受人预计房价下跌，这是商业风险，买受人提出本理由难以成立。

三、如果买受人在合同中选择按揭贷款，银行会对政策给予一定的缓冲期，买受人一方难以以此为由拒绝履行合同。即使有极少数案例支持“违约方可向守约方发出《解除合同告知书》以降低损失的扩大”，但律师不建议违约一方贸然向对方发出《解除合同通知书》，毕竟此时守约方暂无其它过错。

四、如不得不解除合同，较为合理的方式，违约方应主动与对方协商，以平和方式终止双方权利与义务关系。但此时亦应当注意，如卖方已收取卖方一定数额的定金，买方因新政而无力履行合同而提出“和平分手”，则应当签订《补充协议》注明“双方权利义务终结，卖方收取的定金已弥补其亏损，其不能再向买方主张任何的违约责任。”（因《房屋买卖合同》中可能存在“守约方有权没收违约方的定金，且（或）有权要求违约方赔偿房屋交易总价20%的违约金”。）

律师备注：如以房屋总价值1000万计算，如定金为60万，但违约金为200万。如不添加此条款，则一方存在“守约方可在事后通过诉讼、仲裁方式另行向违约方主张违约金赔偿”的巨大风险。

最后再强调一下，遇到此种情况，无论买方或买方均应当及时咨询专业律师，以免在微信、微信群等交流媒介上留下不利证据，届时律师再介入也只能“亡羊补牢”而错失补救的主动权。

——杨登基律师 2021年2月15日初稿、2021年2月18日定稿

备注：

一、以上观点仅为律师个人观点，因个案存在差异且买卖双方博弈心态不同等因素，具体案件操作应以咨询律师为准。

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附：《民法典》

第五百三十三条规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。