【12年购房政策】“二次房改”来了？2022年起，楼市发展出现转折，无房人受到影响

“每年回到家乡县城过年，最深的感受是高楼大厦耸立，总高度超过30层的高层住宅，不知道为什么要建这么多房子”，相信很多常年在外工作的人都有类似的感觉。

众所周知，在近二十多年里，我国城镇化发展发生了很大的变化，例如城镇居民人均住房面积从1998年的18.7平增加到2020年的39.8平；此外，城镇常住人口占比也超过了60%。即便是放眼全球，在这么短的时间内，想要取得这些成绩也不是一件容易的事情，甚至可以说创造了奇迹。

可能父母辈都知道，而大多数年轻人并不知道，我国房地产市场的发展大致可以分成2个阶段：首先，在1998年之前，“福利分房”是住房供应的主要方式，例如很多单位都会为员工提供住房；其次，从1998年房改之后，开始允许房子作为商品在市场上流通，这不仅意味着“福利制度”的取消，而表示我国房地产市场从“计划时代”向“市场时代”迈进。购房者不仅可以花钱买房，还可以从银行贷款买房。

很显然，从第一次房改开始，我国房地产市场发展进入快车道，除了住房环境得到改善之外，城镇化发展水平也得到了很大的提高，例如全国城镇化率从当初的30.42%提高到现在的63.89%，可能这个数据的体现并不是很明显，换算成人数就是平均每年都有近2000万的农村人口进城定居。

可是，虽然从一次房改开始，我国房地产市场得到快速发展，居民生活环境也得到了很大改善，但是在这个过程中，“住房市场化”也出现了一些弊端：

第一、从第一次房改开始，越来越多的资金进入到房地产市场，房价也因此不断提高。根据统计，从1998年到2020年的这二十多年里，全国房价涨幅超过五倍，例如百城新建商品房均价达到了16175元/平，并且如果细分到城市的话，一些人口流入、经济发达的城市房价涨幅更高。更为关键的是根据机构数据显示，目前全国房价收入比达12.9，这意味着在没有任何开销的情况下，至少需要12.9年才能在城市拥有一套属于自己的房子。

第二、从第一次房改开始，购房者可以自由选择购买房子，但同时也造成了投机氛围过盛、房屋空置率过高等问题。虽然目前没有部门关于究竟有多少套空置房屋，但是我们从计算中，可以大致得出结论：按照“七普”结果，全国城镇人口约9.02亿，家庭平均为2.62人，也就是说全国城镇约有3.44亿户家庭，再结合央行统计的户均1.5套住房计算，可以计算出全国城镇约有5.16亿套住房；而西南财经大学预测国内房屋空置率保守在20%以上，算下来全国超过数以亿套的空置房屋。

基于以上方面的结论，我们从中可以看出在第一次房改之后，我国居民的居住水平有着明显提高，并且对经济增长也起到了至关重要的作用。但不能忽视的是，房地产市场在市场化浪潮的推动下，问题也逐渐凸显；对此，住建部原副部长齐骥建议，针对现行住房制度存在的弊端，必须进行全方位的改革。此外，还有部分专家和学者建议进行“二次房改”。

首先，北大教授徐远提出“加快建造安居房”，简单来说就是为了解决城市流动人口的居住需求，可以每年新建1000万套安居房，每套房面积按照70平计算，套均投资为100万，这意味着平均每年都会直接投资过万亿元；其次，清华博士后任泽平还建议“转变住房供应结构”，例如大力发展保障性租赁住房，特别是随着城镇化率发展，解决住房问题的重心已经从此前的户籍家庭转向农民工、新市民等群体。

“二次房改”真的来了？很显然，答案是肯定的，从2022年起，楼市发展出现转折，对于无房人来说，这是个好消息。

这样说并不是空穴来风，原因主要两点：其一、随着大部分国人的居住需求已经得到解决，这点不论是从央行统计的城镇家庭户均拥有1.5套住房，还是人均住房面积增加到39.8平，换句话说就是“二次房改”针对的对象是中低等收入家庭，这点从住建部原副部长齐骥的表态中可以看出。

其二、相比较1998年的一次房改来说，二次房改并不是大张旗鼓，而是连续性、多种状态的方式实施，而大力推进保障性租赁住房就是很好的例子。再加上房产税工作即将开始试点，这也会导致楼市发展出现转折，特别是按照机构预测，到今年底或者是2022年初，首批试点区域或将确定。

按照要求，试点工作的期限是5年，如果真如机构预测，上海、重庆、深圳、海南会成为首批试点区域，那么这不仅意味着房产税工作开始启动，对于无房人来说，今后挂牌二手房数量大概率会增加，而按照市场的规律来说，为了尽快能卖掉房子，降价也是最直接的选择。

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