公寓为什么比住宅便宜专题之近三年首次倒挂！长沙公寓比住宅便宜了438元/㎡，公寓预计仍有降价空间

“库存维持高层职位”、“集体降价”、“价格跳水”是今年长沙房地产上半场公寓产品最突出的特点。

3月，新力铂园推出6888元/㎡的特价公寓，楼盘最终公布的销售数据为：3天热销430套。

这一操作，拉开了公寓市场 “以价换量”的序幕。紧随其后，部分房企的公寓项目也开启了“打折促销”模式。

湖南世联行的数据显示：今年上半年，长沙市内五区的公寓与普宅月度成交均价，出现了近三年多以来首次“倒挂”。

公寓平均售价比普通住宅低438元/㎡，价格下行走势明显。

现状：市场供过于求，多个项目以价换量

在多个项目优惠促销之下，上半年长沙公寓成交量同比大涨，但仍处于供过于求的状态。

湖南中原研究院的数据显示，上半年，长沙内五区公寓成交72.6万方，同比上涨61%。但因长期高位供应，长沙公寓库存已经达到461.78万方，去化周期46.8个月，接近4年。

竞争红海之下，势必以价换量。

来自0731房产研究院的一组数据显示，上半年公寓市场价格仍处于下行趋势：从内五区公寓成交单价来看，8000-10000元/㎡的公寓占比最高，达36.88%，8000元/㎡以下的公寓占比较去年增加，15000元/㎡的公寓占比降至10%以下；从成交均价来看，公寓价格在最近三个半年度呈逐步下降的趋势。

预计：未来仍有一定下调空间

高位供应、竞争红海，特别是组团跳水的现象，使得市场观望情绪严重。多个第三方机构预测，后期公寓价格仍有一定的下调空间。

与此同时，我们也需要注意到，长沙公寓存在降价的空间。

这一逻辑的起始，是因为住宅限购，没了房票，闲钱便进入了不限购、不限贷的公寓市场。溢出性投资需求曾使长沙公寓一度热销，大量需求的涌入进而推高了公寓价格。

湖南中原研究院的数据显示，2017-2019年商务公寓的价格攀升，住宅限价，公寓和住宅价比扩大明显。2020年市场开始理性化，价格明显回落，至2021年价值降至1.0以下。

这个趋势，可以被看做是公寓市场价格回归理性的信号。

有业内资深专家称，“随着供应量的增加和市场慢慢回归理性，长沙公寓的价格回到了一个合理且本身商品应该具备的价格。”

趋势：或降价走量，或产品突围

明显供过于求，库存高企也将公寓市场推向两极：或降价走量，或产品突围。

降价走量已在“组团降价”“打折促销”中得到印证，而产品创新突围也正在进行之中：高端豪宅大平层开始出现。

例如，运达中央广场引爆了长沙商业大平层市场。短短十几天成交额逾12亿，6000万元/套被瞬间秒光，引发了现象级抢购。

高端改善需求的释放，加之禁墅令和“双限政策”之下，长沙大面积高住宅可选择性少，高端住宅受限，因此，商业大平层成为品质改善产突破口。

据中原研究院数据，截至目前，市场仅7个商业大平层项目在售，多沿湘江两岸分布；除万象公园毛坯出售外其他精装均价2.5-6万元之间。

潇湘晨报记者罗雅琪 实习生曾澜