【奥城公寓为什么不升值】你们发现没？天津还真有10年没怎么涨价的房子

前两天讲了一个悲伤的故事：“天津第一个住宅集团已经被挤出天津市的新住宅市场。”

今天，冷眼君想讲一个带点黑色幽默味道的故事：在冷眼君不懈努力之下，居然找到了天津楼市中近10年来没怎么涨过价的房子！

故事的源起是这样的。一个朋友有一套中海御湖瀚苑的小公寓房，前两天租约到期，冷眼君陪他去办理交接。一切处理顺当之后，顺便到楼下的二手中介咨询下当前的价格。冷眼君对于公寓类产品升值不高有心理准备，可是业务员的回答还是很让人意外：“租还可以，卖不太好卖，也就60多万吧！”朋友这套房2009年买的时候，总价是66万元，到现在6年时间，房价几乎是原地踏步！

这个现象勾起了冷眼君的兴趣，回来后又联系我爱我家的朋友查了另外几个天津比较出名的公寓项目二手房的价格。结果发现，趋势基本一致，多数酒店式公寓二手房近10年来的价格基本都没怎么上涨。

像诚基中心、君临天下这样极具代表性的奇葩项目就不提了，冷眼君举几个查到的其他例子。

有个朋友2007年买了一套河西区解放南路和绍兴道交口的天津公馆酒店式公寓，30多平方米总价50万元。去年挂牌想出售，一直等到今年6月份才卖出去，价格是60万元。但据这位朋友说，她里面还附送了好多家具家电，而且是非常走运才能卖到这个价格的。

位于河东区中山门的焕日线，是天津比较早的一个酒店式公寓项目，搜房网上查到的本月二手房均价是8582元/平方米。

位于南开区天拖旁的塞纳公馆，在赶集网上查到的二手房销售均价，最高不过15000元/平方米。

时代奥城的酒店式公寓，在新浪乐居网二手房频道里查到的挂牌均价多数都在9000元/平方米左右。据中介介绍，时代奥城酒店式公寓只有20号楼的价格能高一些，因为有暖气、生活成本低一些。

位于东站后广场的城市之星酒店式公寓，在爱屋吉屋网站上查到的均价在12000-14000元/平方米。

为什么天津的酒店式公寓产品这么不招人待见？开发商在开盘时说好的“自住投资两相宜，保值增值不二选”哪里去了？

8月份冷眼君还写过一篇《40万一套的小公寓你动心吗？反正我是……》，里面有关酒店式公寓存在的问题已经有过涉及。具体而言，产权年限短、生活成本高、不能落户、后期物业管理不到位、贷款条件苛刻等等都是制约公寓二手房升值有限的主要原因。

尤其是作为商住两用的房屋性质，很多当初的买房者本就没将其作为自住居所，而是以出租为主要目的。入住时间越长，楼内人员来源越复杂，自住、出租、办公等各种使用功能混杂在一起，品质难以保障，二手房买家实地看房时会形成很差的印象，成交意愿自然不高，价格也无上涨动力。

不过，那篇文章推送后，后台就有朋友抨击冷眼君“不与时俱进，只有小学生水平”。好吧，冷眼君承认自己落伍了。最近又考察了一下公寓市场，发现和前些年相比，确实变化不小。

抛开建筑质量、规划水平有所提升之外，冷眼君发现，最近市场里好多热销的公寓项目都有一个共同的卖点——“能落户口”。尤其是与“低总价”、“中心地段”、“周围的重点小学”三个卖点结合，就更加诱人了。最典型的代表，和平区的保利大都会SMART公寓，首开100多套房被一抢而空，每平方米均价也迅速提高2000元。新八大里的城市型公寓，卖得也比较不错。

理论上，公寓项目属于商业用地，是不能落户口的。为什么最近却有那么多项目能突破这一禁忌？

一位曾经在河西某知名公寓项目负责营销的朋友向冷眼君透露：公寓落户，确实很难，需要公安局、民政局批准，转学区片还需要教育局批准。但是，难度虽大，却也并非绝对不可能，关键还要看该项目在整个天津城市建设中所处的地位，看开发商和政府主管部门之间的关系。如果是政府力挺的重点建设项目，那么在政策上也会有特别支持。像新八大里的城市型公寓，天津市城乡建设委员会、天津市规划局、天津市国土资源和房屋管理局就联合下发了《天津市新八大里地区城市型公寓建设管理办法》，允许“民水、民电、通煤气、公积金贷款、平移落户能上学”。

至于保利大都会SMART公寓，冷眼君侧面打听了一下，和平区公安局负责户籍的内部工作人员说是“落户只有在房产证下来以后才能提上议事日程”，保利营销负责人对销售员的统一口径是“保落户不保上学”。

由此看来，目前的公寓市场已出现了一些很微妙的变化，很多项目背后存在政策调整的操作空间。

如今新成交的市区地块，商业配比越来越高，写字楼、商场难做，公寓产品仍然是开发商保证现金流、快速回笼资金的首选。可是目前二手公寓成交疲软的现状已经证明，传统的商业性质公寓的市场接受度在不断走低。在这种背景下，把原本是商住两用的公寓尽可能地向居住性质上靠，就是各家开发商不得不选择的一条路。而且，以目前市区楼市的现状，像保利大都会SMART公寓这种可以落户、居住性质更纯的公寓产品，因为其低面积、低总价，恰好又弥补了新房和二手老房之间的一段市场空白，受到市场热捧自然就非常正常了。

只是，目前政府相关部门对于公寓类产品是选择性地给予这种“可落户、民水民电通煤气”的支持性政策的。应该符合什么条件才能享受这些政策？目前市场中有哪些公寓项目符合政策可以落户？这些信息都是不透明的，购房者也如云里雾里一般。长此下去，未来很容易出现大量的纠纷。这样的例子，远有东北角艺术公寓，近有水岸银座和名门广场。

所以，冷眼君坚持认为，抓紧时间出台全市范围内的更加细致、透明、完备的公寓建设管理办法，向广大购房者明确解答上述疑问，是当前最迫在眉睫的任务。把所有的东西暴露在阳光之下，才能更好地起到杀毒的作用。

至于打算购买此类公寓项目的普通消费者，冷眼君只能建议各位：还是应该谨慎谨慎再谨慎，如果一个公寓项目宣称自己可以落户口、可以上学，如有可能，最好让他们拿出相关的批准文件看一下。

2015年12月8日