宝隆公寓房价为什么低专题之“四限”之下公寓成投资“新宠”? 多热门板块产品回报率不到4%

3月以后，南京推出了“停止营业”，商业办公大楼根据住宅投型设计、4.8米孤儿部分不再回复等新规定出台后，拿走商业办公地块的开发商们在洗手间几乎哭了起来。

而市面上已经获批的公寓产品，因其“稀缺性”，一下子就炙手可热。

限购之下公寓市场迎“春天” 有项目每月一涨

近来，不少投资客纷纷出手，至于公寓市场有多热闹，一组数据可能略显一二：

苏宁紫金嘉悦，在3月新政出台后一天卖出80多套；

复地宴南都前期不带托管的公寓几乎全部售罄；

中南世纪雅苑公寓，有人一口气买一整层16套；

河西南海峡城，也有土豪一次性买了一整层；

同样是河西南的升龙汇金中心，价位也是每月一涨……

据克而瑞南京房价点评网数据统计，2017年开局至今，南京公寓成交4495套房源，同比去年4280套的数据，增长5% 。

而自从2017年3月份商改住被禁后，南京整个3月共成交1158套公寓，5月的成交量也超过千套，在上半年尤为显眼。

如此热闹的市场之下，各个板块的公寓产品也几乎是集结而出。以江北板块为例，就纬七路隧道口附近就有明发新城中心、明发财富中心、东方万汇城和毅达汇创中心、宝隆时代广场等多家商办项目，总货量超1.6万套。

此外，南部新城、河西等多个区域也存有不少公寓项目。

那么，如此庞大库存之下，是否各家项目都赚得盆满钵满？买房君今日奔赴河西、南部新城和江北新区三大热门区域，为大家探一探公寓市场真实温度。

算账：三大热门板块 多项目回报率在3%

众所周知，商办公寓首付五成，且只能选择利率较高的商业贷款，最长只能贷十年。购房者必须算总价，算首付，算月供，算租金，回报率越高，投资价值越大。

根据租金水平预测和购置房屋成本，再结合每月还贷，才能得出相对精准的投资回报率。一般租金年回报只要不低于4%，就可以算得上是一个不错的投资型公寓产品。

今日，买房君也将为大家清楚的算一算这笔账！

河西以升龙汇金中心为例：

45平米4.8米挑高公寓，售价2.9-3.3万元/平米，以3万单价来算，总价在135万左右

购买税费契税3%，4.05万

维修基金120元/平米,0.54万

首付五成67.5万

月供7288元，10年需要还贷7288*12*10=87.5万

成本共计160万

参考目前周边公寓40多平米的出租价格，在4000元/月

以目前静态租金水平计算：

一年租金在4.8万元，回本需要33.3年

投资回报率：4.8万/160万=3%

（如果算上租金的上涨空间，投资回报率可能会高一点，前提是房子能立马拿到手租出去）

买房君今日在现场了解到，升龙汇金中心在售B、C栋产品，主力户型面积45-90平米，整体均价为29000-33000元/平米，在售楼层34-39层。项目目前仅针对90平米左右的大户型进行包租。

值得一提的是，项目整体价位在一季度以来逐月上涨。不过，从南京网上房地产数据来看，项目近几年来的整体去化率并不是很高。

另一河西中部的乐基广场目前众多商家均已进驻，定为偏中高端。项目此前也有公寓产品，在附近的中介门店，买房君了解到，目前乐基广场49平米左右的4.8米挑高公寓，租金在6500-7000元/平米左右，网上也有挂牌价位225万的公寓产品在卖，户型面积约59平米。

不过公寓产品转手税费较高，须缴纳营业税及其附加（差额的5.55%）、印花税（成交价的0.05%）、个人所得税（差额的20%）、土地增值税。土地增值税计算方法比较复杂，一般按差额的30—60%缴纳，且卖方会将这部分费用转移到买方身上。粗略算下来，回报率不到3%。

江北新区以宝隆时代广场为例：

41平米精装4.8米挑高公寓，价格取1.6万元/平米，总价65.6万左右

购买税费契税3%，19680元

首付五成32.75万

月供3500元左右，10年需要还贷3500*12*10=42万

公寓维修基金120元/平米，120*41=4920元

成本共计77万

参考目前周边明发新城中心48平米2500元/月的出租价格

以目前静态租金水平计算：

一年租金在3万元，回本需要25.6年

投资回报率：3万/77万=3.9%

当然，投资公寓还应当预见未来公寓本身的增值空间。当地中介告诉买房君，宝隆时代广场及其周边的公寓单价大约以每年5-6%速度递增。与此同时月租金也在不断攀升，这些都是动态的、难以计算的隐性增幅。

“现在一些小户型公寓一旦有人停租了，立刻会被别的租客订走。而且大户型将来也不会愁租，有很多家庭整租的客户，都是买了新房等待交付和一些拆迁户等拿安置房的家庭，租下两室一厅暂时过渡。”中介解释道。

南部新城以复地宴南都为例：

49平米solo公寓，售价2.2万/平米，总价在115万左右

购买税费契税3%，3.45万

公寓维修基金120元/平米，120*49=5880元

首付五成57.5万

月供6000元左右，10年需要还贷6000*12*10=72万

成本共计133.5万

参考目前周边公寓40多平米的出租价格，在4000元/月

以目前静态租金水平计算：

一年租金在4.8万元，回本需要27.8年

投资回报率：4.8万万=3.6%

据了解，目前南部新城区域出租的公寓项目并不多，大多数为新产品，处于在售和未交付状态。从卡子门到南京南站一带，40几平米公寓租金在4000元/月左右，例如紫荆国际；南京南站到双龙大道一带，30-40平米的公寓租金在2200元/月左右，例如左邻右里泊客公寓。

目前在售的公寓项目有复地宴南都、保利堂悦、证大喜玛拉雅、万科星荟、绿地云尚、云树公馆等不少项目。

从以上3大热门板块来看，粗略算下来，一般公寓的投资回报率在3-4%左右，就此看来公寓产品价值有限，加上目前市场上公寓产品参差不齐，所以对于公寓产品的选择仍需要慎重。