都说不赚钱 开发商为何还纷纷涉足长租公寓？

"如果把租赁价格提高一倍，就是亏本了."潘石屹断言：长租公寓没有计算在内，不建议建长租公寓。

然而，仍有开发商继续进入长租公寓市场，有的还在不断扩展规模。那么，这些企业是为了什么？未来重庆长租公寓有无前景？

01、房企抢滩长租市场/声言短期不考虑盈利

前天，招商蛇口抢滩重庆长租公寓市场，旗下“壹间公寓”在两江新区开业运营，这拉开了招商蛇口布局重庆长租公寓市场的序幕。

此前，已有龙湖、万科、旭辉等多家房企进入重庆长租公寓市场。2015年11月，万科泊寓在重庆推出万科驿；2016年6月初，旭辉推出了旭派公寓；2016年8月，龙湖宣布推出长租公寓“冠寓”品牌，在重庆布局源著店和新壹城店，目前已有4家店运营。

龙湖集团CEO邵明晓曾介绍，龙湖全国长租公寓尽管出租率已经达到76%，但现在暂时还未盈利。该企业高层人士称，龙湖长租公寓“三年内不考虑盈利问题”。

招商蛇口此次推出的壹间公寓是租赁房屋改造的。招商局地产重庆公司副总经理吴光龙介绍，“我们改造旧物业成本很大，包括结构改造、加电梯、房屋装修等，标准很高，家具、电器都是用的品牌。按照现在的租金，怎么都算不过来账，肯定是亏的。”

去年，潘石屹曾在一次有关长租公寓的会上有一段话认定长租公寓算不过来账，“对长租公寓的建议，在现有的情况下我不建议你去做。原因很简单，就是你一定会有银行贷款，你如果是从银行贷款来的利息，按照银行的基准利率是4.9%，你可能4.9%拿不到，得5%、6%，你把款贷过来建成公寓，你租出去，你的回报率最高超不过1%，所以这个生意是亏的。我们做了20多年房地产，反复算这个帐，生意一定要能算得过来帐才可以做。”

02、长租公寓不盈利/与住房租赁市场紧密关联

长租公寓难以短期盈利，而且在重庆的发展远不如北上广深等城市，原因为何？重庆社会科学院区域经济研究所所长杨玲认为，重庆长租公寓市场发展与重庆住房市场的发展是紧密相关的。

她指出，近些年，重庆商品住宅供应充足，尽管房价有快速提升，但房价与其他城市相比还是相对较低。同时，整个住宅租赁市场刚刚起步，消费者对住房租赁机构提供的产品还有一个适应过程。

“重庆房价不高，房屋租赁价也较低，加上公租房规模较大，因此长租公寓市场的成熟还需要等待。”她说。

招商局地产重庆公司副总经理吴光龙也指出，重庆租赁市场客户承租能力较弱，房价比沿海城市差距较大，房租也比较低。

他认为，重庆市场与深圳、上海等发达地区差距相差太大。招商在深圳做长租公寓起步很早，改造了大量园区宿舍，目前长租公寓市场非常成熟，一般住宅的一房每月租价3800-4200元，招商的长租公寓能租到4600-5600元。而在重庆也只能租一千多元。

在重庆的相似地段每月每平方米租金40多元，在上海则能达到100多元。

03、品牌长租以品质服务取胜/价格高于散租

品牌长租公寓明显在房屋租赁产品上能提供更高的品质。杨玲指出，长租公寓机构化运营，提供规范性产品，在装修、服务、配套等方面有统一要求，档次得到提升。但是其投入成本很高，相对于私人之间的住房租赁，租金价格明显偏高。

正因如此，市场上出现了一批小规模的纯出租业务的机构，它们把收集来的出租房简单加间装修，提高利用率和收益率。按照既有规章，这是不符合规定的。同时，不规范的中介机构容易带来租房纠纷。

据了解，重庆近些年进入不少运营机构，对零散房屋进行租赁后统一装修然后再出租。其中出现了不少纠纷事件，去年底一家叫小家联行的中介卷走房东租金和租客押金跑路事件，给重庆租赁市场造成恶劣影响。

吴光龙也认为，一些小的租赁机构门槛很低，可以不顾品质。长租公寓的品质可以放心，能够减少不必要的纠纷。

另一方面，长租市场鱼龙混杂，消费者也需要有一个培育过程。过去，一般消费者租房先是去问价格，很多人没去关注房子的品质、安全、服务。随着消费者的成熟，这种状况会逐步改变。

长租公寓会否面对公租房低价竞争？吴光龙认为，公租房与长租公寓的客群不同，他们位置也比较偏。公租房的很多租客是七八年内无能力和不准备购房的，而长租公寓则是短期内没有购房需求的城市引进人才和精英。

04、长租公寓未来市场看好/尚需政策强力支持

尽管短期内公租房盈利较难，但专家及开发商对未来还是充满信心。杨玲认为，国家近两年大力倡导租购并举，并推出一系列鼓励政策。尽管目前很多企业没有获取盈利，但未来市场前景辽阔，因此大家抢先介入，抢占市场先机。她说“租赁市场是重庆的短板，不能没有租赁市场的活跃。“

据了解，龙湖曾在去年提出了2020年龙湖长租公寓可能超过20万间的愿景，认为冠寓正是风口式的机遇。

重庆龙湖地产副总经理、重庆冠寓总经理罗政介绍，龙湖在重庆已开四家冠寓，出租率大概都在90%。几乎达到一有退租，就立马有人抢着接手。罗政表示，重庆的房屋出租量很庞大，但是对品质追求的部分年轻人而言，很难提供足够的量去满足他们的居住需求。

罗政指出，“龙湖目前在重庆开的店是重资产业务，由自身物业开发。龙湖还要去寻找一些社会资源，用租赁或者合作开发的方式，作为扩张未来冠寓发展的路径之一。”

吴光龙认为，“我们更多的是为了业务前瞻、培育市场、培育团队。我们有长租公寓有多业态，除了壹间，今年还要有壹棠面市。当然，不能说盲目地为了去做而做，我们还要看具体市场。”

他认为，现在大部分企业时走旧物业改造，偏轻资产，这也将是长租公寓的发展方向。因为自持物业做长租公寓，租金起不来就算不来账。

他说，“长租公寓未来肯定有前景，目前尚处于起步阶段，它的发展需要一段时间，需要房地产市场的提升。重庆未来的房价肯定会上升，大的趋势房屋租金也将会向上走。三年内肯定会有起色。”

杨玲说，从龙湖冠寓出租率高这件事本身说明，还是有一部分追求高品质租赁公寓的客户群体。这些年轻人对社交、圈层、服务有需求，他们希望享受品质服务，愿意承受这样的价格。因此说，尽管其租金远远高于市场零散租赁房，对一部分青年群体还是有吸引力的。

一些长租公寓运营企业也纷纷提出政策诉求，他们希望政府能进一步推进长租公寓的发展，在政策上给予鼓励支持。比如政府在旧改用于长租公寓方面给予政策补贴，还有目前长租公寓水电仍按商业物业标准收费，这些问题也需要给予解决。