买不起公寓。这句话大家在网上看得太多了。
无论是五年前、两年前、一年前,都有各种公寓不能买的文章反反复复出现。但其实,绝大多数的文章并没真正地写在点子上。公寓不能买绝对不只是说,没学位难落户那么简单的问题。
“公寓不能买”首当其冲的问题,也是几乎大多数人都知道的问题,就是没学位、没有办法落户口,40年产权的问题。
这是老生常谈的因素,如果只是前两个问题。一句:“我自住,孩子不在这上学!”就可以把这个不能买的理由,直接堵住。事实上,很多人确实是没准备拿来落户和拿来给孩子上学,甚至仅仅是为了出租和所谓的投资升值。
而40年产权的问题其实也不是问题,很多住宅也是50年产权,甚至很多城市交易活跃的二手房,产权也只有四五十年。至于,什么不能通天然气,更是没有讲的必要性,不通天然气的住宅也大把大把。
所以,这几点都不是公寓不能买的核心原因。
核心:价格背后的问题——所有的不能买,其实都是基于钱。
当公寓的价格只有隔壁住宅三分之一,甚至都不到的时候,我想没有任何“媒体专家”站出来说:公寓不能买。而重点就在于,公寓当下的价格大多数都接近住宅,多是同片区住宅的7-9折。有些人可能觉得,面积小,再比住宅便宜个两三折,也挺划算,毕竟出租并没有什么差距。但重点在于,它看似便宜却并没有便宜,因为杠杆率。
何为杠杆率?
不少人可能只知道学位、落户、40年的问题,不太清楚公寓的贷款问题。商办类的产品,银行贷款最高上限只能贷款50%,而这50%最长只能贷款10年。这10年的贷款,还比普通的住宅贷款利率上浮的更多。
假设一套50万的住宅和一套30万的公寓,同样需要付15万的首付。按照公寓比住宅上浮20%算,实际月供住宅只比公寓贵200元,100万的房子只贵400块钱。而杠杆率、总价都低了很多,最终获得的资产也显然少了很多。房产的升值几乎全靠的是杠杆,如果杠杆率和杠杆时间双双被压缩,除非房价猛涨,否则许许多多的综合因素下来,赔钱都有可能。
那有人会说,你凭什么就说住宅一定涨?
其实在这个问题上涨不涨无所谓的,因为公寓和住宅是一根绳上的蚂蚱,是一起涨跌的。而且公寓涨得更少,跌的更多。一旦住宅跌了,那你的公寓就要坠机了,损失的会更多。
但有些年轻人会问,我钱不多,没有购房资格,买公寓是过渡性自住的,可以吗?
其实上面已经说得很清楚了,这里再给各位年轻朋友总结一下,毕竟年轻人赚钱不容易。
一 公寓环境不适合居住
一层10户甚至20户,虽然装修看起来不错,可是没有任何居住体验。
二 公寓不增值,且税费高得离谱
三 公寓流动性差。这点很重要,当你凑够了钱、有了购房资格,想去换房的时候,你会发现公寓卖不掉,置换计划就要因此而搁置,那就惨了。
四 商办是无法融资用以应急的。
公寓属于商用,而商办是不能在紧急时做抵押贷款应急的。这也就意味着公寓、商铺类的房子,不能通过正常途径拿到和住宅一样的抵押贷款! 国内金融的现状就是这样:再差位置的住宅几乎都可以融到资,但再好位置的商办也都困难,这是属性的问题。
五 公寓性价比。
有人说,公寓租售比高。嗯,是的,那又如何?听过那句名言吗:你想要的是收益,别人要的是本金。商业场上,除了收益之外,最重要的就是退出机制,如果没有退出机制,那么本金就没了,这也是股市意义所在。公寓租金收益5%,意味着20年回本,20年后才开始赚钱;住宅租金收益2%,其实第一年就回本赚钱了!因为住宅=现金。
有朋友看到这里,肯定会反驳:你说得太绝对了,买了公寓并不能说本金没了,因为无论如何公寓还是能卖出一些钱的,再算上这些年的租金,所以不能说买公寓就亏。
这句话说得对,也不对。公寓租售比虽高,但也是不能覆盖贷款利息,即永远属于亏损状态。
举个小例子:
你贷款100万买公寓,一年要还贷6万。而你去租人家公寓,一年可能才5万。加上公寓本身又不升值,还有房价下跌风险,未来卖不掉,那么买公寓真的不如租公寓,既保证了资金流动性也避免了风险。所以如果年轻人有住房需求的话,还不如买个老破小或者租房子。
最后给大家解决两个疑问
一、为什么北京、上海、深圳上亿的顶级公寓那么抢手?
举几个例子:北京的北沿河甲七十七号院——对面就是故宫、上海保利(堪比汤臣一品)以及深圳湾一号都是公寓,依然火爆。因为富人的生命也是有限的,到了那个层面年过花甲的老板们要的就是住得爽,人家一成不到的资产买个超级老巢压根就没考虑卖过。。这个公寓有最好的居住属性,又便宜,还不限购,干嘛不买?
为什么你说公寓不值得买,还有开发商盖?还有那么多人去买?
1,有人盖有人卖是因为开发商会在自己测算有利润的情况下,不论性质盖任何产品,甚至是工厂医院,它盖公寓不代表它认可公寓的价值。
2,商办类的土地只能盖公寓,或者酒店写字楼,土地变性难度极大,公寓相对更容易卖。
3,买公寓的人分三种:不懂得居多,涨跌无所谓的其次,少数人用以经商,你想想是不是这样的道理?买家没有卖家精,这是亘古不变的道理!
而且现在大家挣钱都不容易,花钱更不能稀里糊涂,辛辛苦苦几十万,你愿意投资到这样的公寓里还是愿意去买小一点但是流通性好,以后想出手也好出手的住宅呢?两者相比之下,公寓既不适合自住也不适合投资,所以相信看完这篇文章各位心里都有了答案了。普通人你就老老实实买住宅,哪怕它小一点也是没错的,至少不会亏。
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