为什么公寓便宜专题之昆明最贵公寓和最便宜公寓价差10倍？背后原因大揭秘

最近股票、基金市场持续震荡，普通人完全不知道明天是涨是跌，但如果有比股市更模糊的东西，昆明的公寓价格可能会成为第一场比赛。(大卫亚设)。

在前几天我们报道的《昆明的公寓真的可以下手了 但要看买哪里是谁买》中提到，昆明公寓市场近几年普遍降价，从嵩明到斗南，从呈贡到巫家坝，放眼望去都是便宜公寓。

昆明公寓市场上，有的价格狂降，也有的保持稳定

然而，在昆明市区里，特别是二环以内的区域，有些公寓的价格并没有像大多数项目那样低价销售，反而保持了稳定的高价位，单价甚至接近同区域住宅。

就拿一环二环之间的老项目，龙泉路上的万彩城来说，万彩城于2018年9月份推出了商办产品“百爵公寓”，当时的精装LOFT公寓价格便达到了1.8-1.9万元，比当时万彩城自己的剩余在售住宅（均价约1.55万）还贵，这也符合那一时期昆明公寓市场的趋势：普遍都不便宜。

龙泉路上的万彩城，精装公寓价格不输周边新房

两三年前万彩城公寓价格便已如此，那么现在呢？

云南房网近日踩盘时发现，住宅卖完之后的万彩城，售楼部人流量少了很多，却依然不影响百爵公寓维持它的价格：层高4.5米的LOFT公寓毛坯价格为1.2-1.4万元/平米，精装价格1.7-1.9万元/平米，这个价格相比起两三年前几乎没怎么变，而且依然高于万彩城的二手住宅价（约1.4-1.6万）。

万彩城百爵公寓部分户型可以落户

值得注意的是，除了之前主推的33-59平米户型，万彩城现在还推出了总面积超过100平米的LOFT产品，置业顾问表示，这种大户型由两套小的组合而成；此外还有层高3.6米、由写字楼调规修改而成的平层毛坯产品，均价约1.3万元/平米。

万彩城的公寓价格为什么这么坚挺？置业顾问解释说：“我们这个公寓有一部分户型是可以落户的。”落户就意味着可以就近上学，尽管置业顾问并没有明确保证买了公寓一定能上哪个小学，但万彩城所在的龙泉路一带教育资源丰富，知名小学众多，能落户的公寓还是很有吸引力的。

但是，尽管万彩城的精装公寓位置好，能落户，卖到这个价位也确实出人意料，要知道，龙泉路对面的碧桂园龙腾世家，精装新房价位也才1.8-1.95万元左右，更不用说还带着知名小学学位了。

昆明恒大阳光半岛推出的特价公寓单价仅3788元/平米

但万彩城百爵公寓还远不是昆明公寓价格的上限，位于市中心的香格里拉拢悦公寓和春之眼的顶级公寓，虽然目前还没有公开价格，但拢悦公寓据称装修标准就要上万，春之眼公寓光看房就要“千万验资”，最高售价有可能到四五万甚至更高，这样一来，昆明最贵的公寓和最便宜的公寓价差就有10倍之多，远超住宅、写字楼甚至商业物业。

市中心的香格里拉“拢悦”高端公寓卖到四五万也不稀奇

昆明公寓价差为什么这么大？是因为地段吗？

其实并不是，因为卖一万多的万彩城百爵公寓靠近二环，既没有地铁又不是商圈，公认的未来昆明中心巫家坝，公寓价格反倒早就跌破一万。

据业内人士说，昆明公寓价差巨大，主要原因是市面上的公寓产品种类繁多，产品条件和享有的物业权利也极其不同，由此造成项目不同产品不同市场价值迥异。

比如，从大类上说，昆明市面上的公寓分为真正的公寓和商办公寓，真正的公寓又分为70年产权和40年产权；从产品类型上说，又分为平层公寓和LOFT公寓；从享有的物业权利来分，有些公寓可以落户，有些不能落户但有学位，有学位的又分为一次性学位和6年循环学位；按照装修划分，又有毛坯房、普通精装和拎包入住等不同档次。

而像香格里拉拢悦公寓和恒隆广场公寓为代表的酒店服务商务公寓，又代表了公寓的另一种类型：依托五星级酒店的服务和设施，体验豪华酒店同级享受，这种公寓的租金非常昂贵，比如上海港汇恒隆广场90平米的一居室公寓，月租高达1.8万，平均每晚600元，这类公寓的售价当然也就远远超过一般公寓。

正因为昆明公寓产品五花八门，种类繁多，市场价值和售价也就千差万别，而这种价差规律又和住宅完全不同，比如热点地段的商办毛坯平层公寓，如果不能落户又没有学位，价格肯定远不如普通地段的可落户带学位70年产权的精装公寓。对昆明公寓感兴趣的购房者一定要搞清公寓性质以及背后物业权利再下手。