年底，天津二手房出现“回暖征兆”？有些房子跌不动了

年末几个红盘搅动后，天津的新住宅市场开始活跃起来。

最明显的是，在365住宅交流群中，越来越多的人开始谈论价格，对不对？你想开枪吗？

但是二手房赶不上，完全是冷清的沙洲冰冷的样子。

▪ 2018年底，只有新房“单翘”；

▪ 2019年底，新房、二手房“双翘”；

▪ 2020年底，受滨海疫情影响，11月，新房没翘，二手房也没翘。

二手房成交量没起色，但成交均价竟然上涨了？什么情况？

01

11月，天津市区和环城二手房成交均价上涨0.06%。

明明感觉房价没涨啊，怎么可能呢？

分析来看，主要是结构性原因。

第一个原因是，和平区成交价上涨。

11月成交了不少10万+的重点学区房，单价8万+、9万+的房源也比10月多了，拉高了成交单价。

看来大家都知道年底是淡季，更好谈价格，学区季越来越前置了。

另一个原因，出在红桥区大胡同。

11月板块均价上涨7.8%，拉高了二手房整体均价。

还是与地铁东北角站涉及的拆迁有关，尽管政府已经说“暂时没有拆迁计划”，依旧有业主新挂出了7万+的价格，难道剧情有逆转？（相关事件正在调查，敬请关注后续文章）

但11月没有实际成交，贝壳指数会参考最新挂牌价。

因为这两点原因，11月市区和环城的二手房涨跌幅回正了。

但不能拿特例当普遍，其实大部分二手房价格，依旧不乐观。

现在，天津二手房没有涨价的动力和势力。

02

11月，贝壳找房、我爱我家、中原地产三家二手房共成交4965套，相比10月减少了1.4%。

去年11月二手房成交量明显上涨，但今年11月有点颓。

两方面原因：

① 受滨海疫情影响。

二手房带看和签约都受影响，新房也如此，11月生态城新房成交量减少了30%。

从贝壳找房的周成交数据来看，更明显。

进入11月以来，成交量呈45°角减少。

② 受新房红盘影响。

接连几个价格有吸引力的红盘入市：保利和光尘樾、紫樾宸府、四季春晓……部分买房人拿着同样的预算，转投新房了。

进入12月份，二手房成交量也不见起色。

工作日竟然出现了50多套的低量，周末也很难冲上200套。

看来，“政策效应”还没发酵起来，并没有对买房人形成预期。

如果12月新房继续用优惠猛冲，二手房还会被分流。

03

根据贝壳找房数据，11月日均带看量骤减，相比10月下降了22%。

这也与疫情脱不开关系。

今年疫情对楼市的影响有3个时间点：2月、6月、11月，二手房带看量是最直接的反应。

11月新增房源量也有所下降，比10月减少了10%。

其实，10月的新增房源已经比9月减少了10%，现在再次减少。

能看出来，这两个月业主的心态“佛系”了。

“本来就卖不上价，甚至降价都没人关注，再加上已经年底了，干脆不卖了。”

“等明年的小阳春再说吧，说不定还能等来政策。”

不只一个业主这样想。

每个阶段，业主心里都有止损线，降到一定程度，就不卖了。

看着这套融创中央学府的房源，隔着屏幕都能感到业主的无奈，降了11万之后，不卖了。

现在海教园新房128万起，又刷新了总价门槛，严重拖拽了二手房。

导致单价降到1.6万/平米都卖不掉；2019年低，单价1.8万/平米成交妥妥没问题。

04

除了“洒脱派”，还有相当一部分人属于“尽力争取派”。

有人想等明年，但也有人想尽力在年底前把房子卖掉。

或许着急用钱，或许看上了合适价格的新房，等着首付去置换。

二手房就是这样，由无数个体组成，从来不会预期一致，更不会步伐一致。

最近降价比较多的，还是以高总价的大户型为主。

但打眼一看就能发现，很多价格还是没降到位。

比如时代奥城，200多平米的户型，今年8月以3万/平米成交了一套，别看这套降了250万，扎心的说，还远远不够。

这些大户型，入手价都不低，都是当时的豪宅。

但现在竟然卖不过小户型，业主不认头，这也是大户型难卖的原因之一。

现在这个冷冰冰的阶段，低总价的小户型也不好卖，只有重点学区房有底气扛一扛。

比如文玥里这套房源，业主从95万一路降到80万，还是卖不出去。

10月时，单价3.4万/平米可以成交，但现在不行了，同面积段的已经压到了2.7万/平米。

一个小区，只要出现了低价，后面的房源很难再涨上去。

这就是为什么说，现在的二手房，完全是自由落体。

迎水东里这套63平米房源，现在单价降到了1.9万/平米，还是没卖出去。

这个小区正南正北的高楼层，能卖到2.1万/平米。

这套房源是西南朝向，所有缺陷在二手房中都会无限放大。

所以，买新房，千万不要买有缺陷的房子。

从7月开始，二手房挂牌价相比于年中降了4%。

11月挂牌价很接近成交价，证明大多数业主报价不虚高，心态越来越理性了。

毕竟现实很骨感，挂高价也没用。

有点意外，最近带看量高的，9个都来自河西区，1个来自南开区。

云江新苑真的是狂刷存在感，10套房源占了3个。

今年年初成交均价约2.1万/平米，现在基本都要在2.4万/平米左右，很难找到120万以内的房子了。

这个行情，一年能涨15%，牛X格拉斯！

05

11月，市区和环城十个区中，和平区、南开区、红桥区、北辰区、津南区成交价均上涨。

一反常态，多区上涨，这是前几个月都不曾出现的。

其中红桥区、和平区涨幅较高，文章开头说过了。

根据贝壳找房数据，11月，河西区、南开区均成交了600多套房源，分列一二，地位稳稳的。

第三名是河东区，成交了300多套。

进步最大的是和平区，以往都排在后几名，11月上升到第四名。

很多家长都把购买学区房的计划前置到了年底。

东丽区和西青区11月的排名下降，红盘比较多，新房受分流很严重。

06

11月，92个板块中，43个板块价格上涨，49个板块价格下跌。

涨价板块数量半年来首次扩大。

虽然成交量没起来，但也许意味着部分二手房价格已经触底。

这个底是业主的心理线，宁愿不卖，也不再降价。

“大王”组合在11月二手房板块成交排名中，消失了。

前三名为：王顶堤、挂甲寺、中北镇，大港掉到了第六名。

中北镇10月就排名第三，11月又是如此。

可见，中北镇的地铁、学校利好释放后，增强了买房人的预期，最起码信心更足了，二手房反应很明显。

碧春园、新城小区、景兴西里是11月小区成交量前三名，都是老面孔。

07

11月二手房成交量比较颓，有市场和疫情的双重影响。

12月新房成交量会翘尾，毫无悬念，开发商冲任务，都要求年底前签约。

但因为现阶段二手房价格倒挂，更加不好卖，所以12月的二手房成交量会比较稳。

价格方面，虽然有结构性原因，但确实不少板块价格都在回正，有点”回暖苗头“。

说明业主和买房人这一阶段又博弈上了。

▪ 业主觉得，明年“小阳春”肯定会来，现在没有理由再割肉。

▪ 买房人认为，现在新房更便宜。

这背后反应的正是不同的市场预期。

现在的二手房，还处于”黑色迷雾无边“，明年的小阳春才能出现行情。