租不高、卖不掉！酒店式公寓遇冷，投资该怎么买？

酷暑之后，杭州连日打开高温模式。但是在炎热的天气里，房地产市场的热度不断下降。

在这个传统的淡季里，不仅购房者没有了顶着烈日看盘的欲望，开发商也放缓了推盘节奏。 没有红盘带热度，整个新房市场，最近略微平淡。

但更平淡的，是酒店式公寓市场。 随着市场趋向冷静，现在的公寓市场，遭遇到了不小的瓶颈。

酒店式公寓的遇冷，并不是近期才开始。

数据显示，2018酒店式公寓的成交就走出了一条明显的“下行线”。 从下表中可以看到，2018年上半年的成交数据还较为可观，特别是5、6月份达到顶峰； 分水岭是在7月，彼时杭州楼市全面降温，酒店式公寓首当其冲，仅售出1953套，但这已是接下来半年内最好的成绩。

而今年，除了3月份短暂的小阳春之外，公寓市场的整体成交情况也并不理想，相较于去年同期都相去甚远。

事实上，酒店式公寓的火爆，开始于2015年，后面连续两年表现都相当抢眼。 自2015年以来，杭州酒店式公寓的价格呈不断上升的趋势，到目前已经上浮到3万上下，三年半内涨幅超过100%。

拉开今年上半年的时间轴，我们发现公寓每月整体的成交均价依然停留在较高的价位。 这对于项目的去化也带来了很大的困难。

相较于新房公寓市场的销售难，这个时候最郁闷的，还是要数二手公寓的房东。

小W最近就颇为烦恼，她早前在近江投资的一套酒店式公寓，从去年挂到今年，价格已是一降再降，却依旧毫无动静： “我还想着是不是因为公寓里面有租客，影响买家好感度，所以最后都违约把租客赶走了，可还是卖不出去。 ”

类似小W这样的二手公寓卖家还有很多。

想卖卖不掉，那出租呢？ 遗憾的是，现在酒店式公寓的租金情况也难以让人满意。

刘先生有一套城东新城时间国际的公寓，此前的月租金在3000元左右； 但今年以来，租金已连续降了3次，月初刚刚以2300元/月租了出去，租金跌幅超过了20%。

这对于以租金作为主要收益的公寓来说，是个痛点。

来看看我爱我家统计这一年半时间里杭州的租金量价走势。

数据显示，自2018年开始，租金逐步下滑，今年虽略有回暖，但仍旧低于去年同期水平。

尤其值得一提的是，由于长租公寓、保障性租赁房来势汹汹，再加上大量安置房、新房即将交付，短期并没有租金大幅上涨的可能性。

卖不掉、租不掉，公寓市场面临了巨大的困境。

面对遇冷的公寓市场，开发商基本都启动了中介分销，并提高了成交佣金。 “小户型一般6-8万，大户型高的佣金超过10万。 ”一位中介表示。

某分销公司负责人透露： “公寓市场降温还是挺明显的，但有一些房源依然好卖，主要是地铁口的，尤其是有商业配套的。 ”

今年上半年成交榜首的璞玉公馆就是这样的项目，较高的成交量得益于临近地铁1号线、9号线和杭州客运中心这一出色的出行条件，再加上商业中心的加持。 “我们主推39、44方的小户型，很多客户来买主要也是看中地段不错，总价不高。 ”该项目业务员介绍道。

反之，一些缺乏基本配套、面积段偏大的项目，就严重预冷。 “我们从去年开始卖西溪九号，但因为产品硬伤，去化情况一直不太好。 ”某分销公司负责人说，“到我们撤场，这个项目才卖出了11套。 ”

市场热度的变化，也来源于大家对于楼市预期的改变。 在二手房挂牌量创下新高、新房土地接连限价的背景下，公寓的投资价值缩水明显。

“去年市场火热的时候，我也去看过几个公寓项目，但是因为单价太高没出手。 现在想想，还好当时没买。 ”说到酒店式公寓的话题，一位网友表示。

“目前很多酒店式公寓确实降温很快，不少房源很难卖，不少房源已经连续降价”，一位我爱我家门店的工作人员也告诉我们，月初刚刚有一套绿城西子国际的公寓，房东直降20万出售，“算一下的话，他这套房子基本就是亏本的。 ”

除了预期改变、市场热度降温之外，公寓也因为“陷阱”多而备受诟病。

“现在很多住宅在维权，觉得价格虚高，其实仔细算算，公寓价格虚的更厉害。 ”可以想象一下，一套总价百万的公寓，光中介就要拿走近10万的佣金，最后真正投入项目工程建设的费用有多少？

此外，偶尔会有个别的公寓项目，出现没有预售证偷偷销售的现象。 “地段还行，总价也不高，就是不敢买，怕到时候开发商又卷钱跑路了。 ”一位网友告诉小西，自己看上了萧山的一个公寓项目，但是对开发商不太放心 ，因为开发商与购房者签订的是所谓的“预转让合同”。

行情的变化，加上公寓产品本身的短板，酒店式公寓的这波低谷期，可能要持续较长一段时间。