【万科物业起诉违章业主败诉】北方万科巨额罚单的背后，折射出北方楼市的无奈

一直以来，北方房地产市场和南方房地产市场都有很大差异。无论是产品还是市场，都是完全不同的两种风格。

举一个最简单的例子，在南方的楼盘中，常见的露天泳池，要是复制到北方，那就是对成本的“犯罪”行为。

原因是，露天泳池的成本造价不菲，后期的维护成本也较高。而北方真正能在露天下水的季节不超过三个月，剩下的绝大多数时间内都是摆设。尤其是冬春季还下雪，更是增加了维护成本。

▲露天泳池对于北方的楼盘来说纯粹是摆设，但是却抬高了建设成本。

所以，在北方的楼盘里，靠谱的开发商通常都会选择修建地下泳池和地下会所。这才是体现房企以“客户和市场”为导向的产品设计。

▲对于北方的业主们来说，地下泳池才是真正具有使用价值的小区配套。

最近，万科集团发文，给现任集团副总裁，首席运营官刘肖开出了天价罚单，用通报批评+连降两级+罚款1000万，可谓“惩前毖后，以儆效尤”的处罚。

和刘肖一起被连带处罚的，还有时任北京公司投资负责人、时任北京公司事业部负责人、时任冀北公司总经理等人。从目前网上相关媒体披露出来的信息来看，此次万科开出的罚单，把整个万科北方区域的投资线条相关责任人，都罚了一轮。

根据以上情况，可以推断出，此次万科重罚北方区域的原因，应该与之前北方区域的前期投资拿地有关。

祸起唐山翡翠蓝山

2018年6月8日，唐山万科拿下了唐山高新区马家屯城中村改造项目，即后来的唐山万科·翡翠蓝山项目。整个地块面积约8万㎡，由住宅和商业两块地组成，整体计容面积约20万㎡，总地价约5.87亿元。

▲地块整体品相优质，交通便捷，综合楼面价不超过3000元/㎡。

一般而言，凡是涉及到城中村改造的项目，由于拆迁安置工作的特殊性，往往很难做到公开竞拍。外部企业出于风险控制的考虑，也不会轻易插足，抢夺别家手中的城中村改造地块。

常规的城中村改造项目，都是在政府的主导下，依法指定给能搞定城中村拆迁安置工作的房企。而城中村改造项目的难点，就在于拆迁安置这一块，耗时耗力。能接下城中村改造项目的房企，都是当地的“地头蛇”，拥有足够的资源和能量。否则遇到钉子户，拆个十年八年都拆不下来。

所以，大部分的城改项目，都是前期本地企业先行介入，待进入挂牌阶段，再引进一家知名房企进入。双方要么合作开发，要么本土房企溢价退出。

而在北方，尤其是在河北，这样的情况非常普遍。甚至可以说，不采用这种方式，外地房企根本就不可能在市区内拿到优质的土地。而唐山万科，同样采用了这种方式。

唐山翡翠蓝山的项目公司叫唐山万富合益，唐山万科控股的唐山志投公司占项目公司51%股份，另一股东唐山金牛公司占股49%，唐山万富合益公司是一家典型的五层架构的项目公司。

▲之所以这么设计，既可以防范和隔离风险，又能灵活地前融配资。

所谓的五层架构，就是股权需要穿透五层才能到万科集团。这么操作最主要的原因就是，非常方便进行前融配资和引入股权合作。这就引出了第三方的金融公司红色崛起资产管理有限公司。

因利息纠纷致股东反目

根据目前披露的法院判决书显示，整个案件的缘由很简单。就是万科占股51%，唐山金牛占股49%，整个翡翠蓝山项目的土地款+开发建设的资金约12亿，由唐山万科负责解决，包括唐山金牛49%股份所应当承担的出资部分。

这笔钱算作股东借款，唐山万科按照11.27%的年化利息向唐山金牛收取。而唐山万科又找了第三方资金方红色崛起公司进行配资，唐山万科出资1亿，红色崛起公司配资约11亿。

而红色崛起的这11亿，并不是白给的，作为风控手段之一，红色崛起需要万科完全控制项目公司唐山万富合益，即把占唐山万富合益49%股权的股东，唐山今牛的公章、证照、网银全部控制在手里。

做过土地投拓或者前期融资的朋友们应该很清楚，年化11.27%的利息，在前融成本里，算是很低的了。这还是因为万科是大股东原因，资金方才愿意给这个价格。按照现在的前融成本，常规都在15%~18%以上。而且相对应的增信措施和风控保障只会更苛刻。

如果是唐山今牛这样的小公司自己去做前融，资金方根本看都不会看一眼，直接拒绝。所以，对唐山今牛来说，自己没得选择，只能接受。

如今，唐山今牛、唐山万科、红色崛起三方，为了这11亿的贷款纠纷，对簿公堂，彻底撕破脸。最终，法院判唐山万科败诉，唐山今牛拿回证照、公章、网银。

▲就这11亿的借款资金，唐山万科与唐山今牛的纠纷不断。

正是这个纠纷，成为了万科集团重罚北方区域投资线条的导火索。

北方楼市的无奈

无论是唐山万科，还是唐山今牛，这起纠纷的原因，无非是没办法承受高昂的资本化利息成本。从唐山今牛的角度来看，很有可能，唐山翡翠蓝山项目自己49%的股权收益，都没办法覆盖掉11.27%的年化利息。所以，打官司，抢回自己的公章证照是理所当然。

然而，这起纠纷的根本原因还是，北方的楼市真不行了。开发一个楼盘，根本就没有多少利润。连11.27%的资金成本都能起纠纷，那些用了15%以上资金成本的项目，想都不敢往下想。

现如今，各家房企的北方区域总的位置，多半都是火坑，来了就是填坑的。

对于万科来说，原本的集团架构只有四大区域，即南方区域（大本营深圳）、北方区域（大本营北京）、上海区域、中西部区域（大本营成都）。

2020年8月拆分为五大区域，新增了西北区域（大本营西安）。2021年6月，万科又把北方区域和中西部区域拆分，设立东北区域（大本营沈阳）、华中区域（大本营武汉）。

可以看出，被肢解拆分的区域都是万科内部业绩相对比较拉垮的区域，为了缩短管理半径，进行精确管理而进行拆分独立。其中，北方区域把东北和内蒙古拆分出来成立东北区域。

2020年，万科北方区域销售金额约1500亿，创下近6年来的新高。但是在万科内部的销售金额贡献占比上，下降至21.33%，创6年来的新低。自己跟自己比，已经完成了突破，但是拉到集团内跟其他区域一比，贡献度逐年降低。

这只有一个原因：北方楼市整体不行。

客观来看，刘肖执掌万科北方区域以来，正是北方市场急剧变化的几年。特别是2016年以后，房价腰斩的环京区域；还有一直萎靡不振的东三省；还有近几年下滑明显的济南、天津。可以这么说，北方区域的各个核心城市，就没几个好地方。

而在开发投资端，北方万科所遇到的困难也很大。北京就不用说了，光是一些打压房地产的政策就可以弄死一堆房企了。但凡位置好一点的土地，首开、住总、金隅、远洋这些铁杆京企，会告诉你什么叫“皇城根下的血统纯正”。

即使放眼天津、河北，没有像唐山金牛这样的公司，也根本不可能在市区内拿到好地。

政策打压显著，市场大环境下行，再加上投资拿地的阻力，万科北方区域2020年权益净利润仅为33.97亿元，权益净利率4.87%，与万科其他区域10%以上的权益净利率相比，差距较大。

通常而言，一个房企的区域公司净利率不到5%，基本上可以推算出，该区域内的项目，大部分是亏损的。利润多压在车位、商铺等难以去化的存量资产，还有个别高利润项目拉平亏损。区域公司的安全垫很低，假设未来市场继续下行，房价继续下跌，很大可能会出现0利润甚至亏损。

此次的罚单，可以看做是万科加强内部管理，提质增效的警示案例。楼市现在已经没有幻想，不要妄想再有政策救市。现在，管理层要为当年的激进、盲目上项目，为了拿地而拿地买单了。

写在最后

根据8月29日，万科发布的2021年半年报上，今年上半年归属上市公司股东净利润同比下降11.7%，为110.5亿元。半年报内，毛利率22.9%，同比下降8.87%，净利率9.7%，同比下降3.05%。

北方区域今年上半年同比2020年，销售金额增长了42.58%，但是利润下降14.69%，毛利率仅为7.49%。典型的增收不增利，还拉低了集团整体的利润率。