公寓房为什么升值慢，干货看这篇!老高说深房：公寓为什么不涨？别再稀里糊涂地乱买了

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问题：卢戈你好，两个问题：问题1:经典两房60平公寓(地铁附近有学位，但是积分比住宅低，但现在可以上涨)，现在租金在7000元左右，两年来几乎没有上涨，两房成交量也很低，均价6万多。问题是是否需要一个房间或两个房间交换的住宅。还是继续抵押贷款，另外购买住宅？(还有另外两套名额，70%要预付，所以没想好要买哪套房子。)问题2:家乡的四线县城有一个带花园的房子，带花园的房子共有300多坪，建筑面积100多坪，地理位置很好。接近小学计算学位室，价值超过一百万韩元。现在家乡是人口外流地。

答：你好，公寓不涨是有道理的。房龄太老，税收太高，限制了流动性。

建议出手置换住宅产品，二套资格全款抵押和5改3的方式都可以操作成首付3成。 南山和宝安还是投资首选。 四线城市房产尽快出手，人口净流出的小城市 未来房价只会越来越鹤岗化。

问：老高你好。本人有一套阳光天健城的大房、一套万科麓城一期小三房。麓城的房子这两年涨幅小，现在考虑卖掉置换投资价值更高的，或者干脆换成阳光天健带学位的小两房，老师有什么多好的投资方向建议吗？谢谢！

答：你好，阳光天健城没必要再加仓，鸡蛋别放在一个篮子里，更倾向置换南山、宝安的热门板块，短期内涨幅更乐观

问：老高你好，您觉得嘉御山怎样？如何操作更加合适？现在买还是再等等？期待您的答复，谢谢！

答：你好，嘉御山属于次热点区域。嘉御山是坂田北的一哥，片区内无对手盘。

居住：坂田北唯一的居住、商业、学位三位一体的大型高层花园社区，

学位：龙岗科技城外国语，龙岗与深外合作办学，未来潜力较大

产业：华为基地和华为上下游集群为主的天安云谷

总结：地段、地铁、产业、学位多重护城河，可入。

问：老高老师，手头只有100万首付资金，目前安居房排8万多，深圳预算300万总价的是不是可以放弃了，直接坐等安居房排队。或者先去东莞临深片区，或者惠州临深片区投资一套？针对东莞或者惠州有推荐的吗？

答：既然有排队安居房的资格（本市户籍+五年社保），说明你已经有买深圳的资格了，为何不买深圳，却要买东莞呢？同样高烧的东莞，估计也好久不长了。

不推荐安居房的理由：

第一，谁也不知道排队彼时的安居房价格是不是此时的商品房价格。

第二，安居房十年不能交易，也不能买别的商品房，容易让我们错失城市发展红利，十年不能参与财富洗牌。

第三，和优秀的人为伍，我们才能变得更优秀，我始终觉得敢于买深房的是一群能够克服人性，大胆，积极进取，勇敢为家人创造未来的勇者。

问：老高老师你好，可以分析一下 买房使资产升值的技法吗？谢谢！

答：你好。首先要选好城市。这里有两个重点，重点关注人口流入、资金集中的城市，还有就是重点关注4大都市圈，目前只有北上广深都市圈的中心城市有对外辐射的能力，房价也才有轮动效应。

其次选好地段。核心就是跟着城市发展战略去选板块，城市向西，你就向西，城市向东，你就向东。城市的发展方向就是新增人口流入的方向。比如广州、成都的重点是向南向东，而深圳市一路向西。

还有要选好房子。有3大关键要素，好学校 好物业 好品质。懂得买“三好房子”，买房依然是众多资产配置中绝对的利润之王！

问：老高你好，我想自住+升值，目前手里有1200w左右，请问一下老师觉得科技园的阳光粵海和蛇口东帝海景哪一个更好？

答：你好，阳光粤海，双学位，2019年次新房。东帝海景，南二外海岸 + 深圳湾，2000年房，外墙做过翻新。看起来学校挺好，实际上是错配，因为刚需群体 + 贵族学校。学位可能变化，因为规划的是南二外海岸九年制。对比学位，深圳湾的成绩尚未得到验证，今年将迎来首届中考；学府稳定在2梯队，南二外接管后应有提升空间。两者比较，学府更稳妥。对比户型，阳光粤海的95平三房一卫得房率低了点，户型不方正。这两个在升值方面都不算好选择，如果一定要选一个，阳光粤海。