但是俩私人之间,房东和买家并不认识,他俩彼此并没有互相建立信誉和信任,所以二手房一般是通过中介从中协调和调解,最终完成交易。
大家也注意下这样一个规律:网上你能查到的新房单价,一般会比真实价格偏高,这样你才会产生一种恐慌,触动你加快“上车”的购买决心;网上你能看到的二手房价格,一般会比真实价格低了很多,这样容易吸引买家,同时倒逼卖家低价出手,这才能促成生意。
我给大家举个简单例子,从我老家出发经过一个城市,就来到了上海。中间经过的这个城市叫南通。你看下南通的房价,如下截图所示,南通的二手房单价从去年此时的大概1万4涨到了目前的1万6的样子,涨幅16.12%还很精确。
但是,你知道真实情况不?
真实情况就是,你拿着现金去南通,准备以2万6/平去市区买房。对不起,你找不到,只怕遍地是单价3万甚至4万的。你网上看到的1万6,已经类似上辈子的事情,或者叫做历史再也回不去了。
但是这个1万6为何会让你看到呢?为什么会形成这么低的统计结果呢?
实际上,这个“价格低”的信息,会触动买房的人进场,因为“便宜”;这个价格,也会促动卖房人脱手,因为已经小赚,即使脱手,“卖在高点”。
以上是一种常见现象,这是多方得利的一个现状,也叫存在即合理。
此外,二手房买卖还有核实双方身份、产权性质确认、房屋买卖权限、买卖合同、付款方式和时间、产权过户和尾款等注意环节。
今天我们来看下群友的现身说法。
标题:真实卖房的经历
作者:芒果
字数:2000字
一线城市的房价,让我们这些普通老百姓苦不堪言。很多本想驻足大城市奋斗的人,因为高昂的房价而止步,不得不回了老家。买房这个话题,本就是很沉重的。
四年前我刚毕业,在一家外资建筑公司工作时认识了我的前同事Hanna,她来自河北石家庄,性格泼辣直爽,而我相对温婉腼腆,性格上的互补使我们很快成为了无话不谈的好朋友。
和她熟悉以后,我知道她父母为了她能在上海这个大城市站稳脚跟,在她刚毕业不久给她凑了首付,在嘉兴买了一套两室一厅的房子,剩余的贷款她自己还。
单身女孩刚毕业不久,就先在上海周边买了一套属于自己的房子,不得不感慨她下手的快狠准,我很佩服她,毕竟有自己的资产还是会比较有底气。但是她当时和我一样工资不高,每个月还要付市区的房租,再加上贷款的压力,每天都省吃俭用的。
她一开始将这套房子租了出去,但是因为某些原因,后面又没继续出租,嘉兴的租房市场可能不像上海这样挂出去就有人来租用。她会经常约我去宜家逛商场,看到那些好看的家居用品她就很兴奋,希望有一天有钱了可以去装修她那套房子。
2017年前后,应该算嘉兴嘉善买房的鼎盛时期。认识她之前我谈过一个男朋友,也是同样的原因在本地没有房想在上海周边买房,但是因为缺乏经验他不知道从哪里下手,还嚷嚷着要去无锡常州看房。
我母亲一直对外界的消息知道的比较灵通,刚好当时嘉兴那里房价也不贵,于是我就建议男朋友也去那里看看,考察一下。好在男朋友也是个行动力很强的人,二话不说不久后便买了嘉善的房子。也是一样,父亲出的首付,自己每月还贷款。他还花了一万块将毛坯房装修了一下,租了出去。
无独有偶,我母亲在同一年也想用手上闲置的资金买房。一开始她想到的是去崇明岛买,当时那里也是很便宜的,但是崇明限购,而嘉兴则不存在限购的问题。于是她去买了嘉兴那里的一套小户型,单价5000元/平,总价40万不到。
其实也可以简单装修一下租出去赚点微薄的租金,当时她把这个任务交给了我。但是我当时可能自己不开窍,又怕麻烦,并没有去认真去做这个事,现在想起来还很内疚。
于是,那个毛坯房就一直闲置着。过了两年,房子终于可以出售了,母亲想卖了收回成本。
我母亲很长一段时间都没去嘉兴了,对乍浦当地的二手房市场不太了解。在58同城上找到了一家卖房的中介,上面挂着的房子都得很便宜,我母亲问为何这么便宜?他们回答:就是这个价格。
我母亲以为房价没有怎么上涨,但2年时间也5000涨到了7000上下,叫做小涨。算了,这可能就是乍浦住宅二手房市场的正常行情,就也登记了下,准备出售。
突然有一天,中介在58同城上说:50万房子出售吗?有客户想要了。
我母亲一听,比原来买下来的价格高了十多万,也就同意了。
我母亲想去乍浦签房屋买卖合同,但中介好像不是太乐意如此,中介非常热情,居然当天晚上特意开车带着客户也就是买方到上海,来和我母亲签合同。
这中介来的90后是两男一女,来的时候也非常热情,笑容满面,说话老练。当时我和我父亲都不在家,其中一个男的是中介带来的客户的亲戚,说是客户委托他让他和我母亲签合同。我母亲被中介忽悠得云里雾里,也没要看他的委托书。
后来才知道,那晚赶到我家的买方,并不是正式过户时的买方,口头上是称买方的亲戚,实际也不是,只是找来的一个类似临时演员。后来房子正式过户时,买家也没有讲过有委托过此人这回事。
房子的问题是人生的大问题,要委托一个人办理,必须拿出令人信服的具有法律的公证委托书才能说服本人。通过后来发生的种种事实可以判定,那人和真正的买方没有任何关系,属于和中介方恶意串通来欺诈我母亲的。
他们走后,我母亲直接打电话和我说:什么时候你也像他们一样做事这么果断成熟就好了。我母亲这是夸奖中介和客户的亲戚,这仨都是年轻人。
我很纳闷,怎么卖个嘉兴的房子,中介至于直接冲到我上海家里来吗?居然还带着客户的亲戚一起来。
然而当时我母亲并没察觉有何不妥,只是屡屡称赞中介的办事效率,让她后面迅速拿到了卖房后的定金以及后续款项。40万不到的成本,卖了50万,类似赚了十来万,对于退休后的女性来说,还是蛮满足的。
真正引起我母亲警觉和怀疑的,是第二个合同。第二个合同是网签合同,是和真实的客户签的。
中介的意思是,客户需要公积金贷款,需要走一些手续,需要我母亲去嘉兴再签一份过户的买卖合同。
我母亲就去了,当天网签合同的时候她见到了真实的客户。但是中介千方百计阻挠我母亲,不让她和真实客户说话,生怕买家和卖家沟通就知道房子价格有猫腻。然而合同上远超于第一份合同的“住宅价格”,还是让我母亲大吃一惊:50万变成了80万。
中介方解释,第二个合同是比第一个合同价格确实是要高出一点的,主要因为客户要办理公积金贷款,这个价格是虚高不是真实的,客户只不过需要用这个假数字来提取公积金。中介跟我母亲说你关注第一个合同即可,以第一个合同为主。
我母亲一度百思不得其解。后来成交后回上海,她通过各种渠道打听,知道卖便宜了,且乍浦二手房市场的成交均价已经超过了1万元/平,第二个合同上的价格才符合真实行情。而第一个合同上住宅价格被压低得离谱。
如果买家是按照第二个合同的价格成交住宅,而我母亲是按照第一个合同收到款项,那么当中那么多钱到底去哪儿了?接近30万了。
我母亲对中介方的忽悠行为气急败坏,这实际上就是同时欺骗上下家的阴阳合同。
母亲就屡次和中介交涉,但是仍然无果。然后,她继续向市场监督管理局投诉、到当地派出所报警、去当地政府办公室申请调解,但这些维权行为都没有结果。
最后就只能走法律途径了,我母亲去律师事务所,找到了专业律师。
律师很专业,说中介是信息服务机构,但这家中介并没有如实地向消费者和客户提供真实的服务信息,隐瞒事实真相,从而达到刻意压低卖家(原告)售房房价的目的。这也是误导消费者,以强调第一个是正式合同为幌子、唆使客户不遵守第二个合同,达到以非法的手段占有属于卖家私人财产的目的。法律规定,含有欺诈性质的合同是无效合同。
房地产经纪管理办法也有规定,房产经纪公司卖出的房款应该都是给卖家的,中介只能收中介费。然而这家中介企图隐瞒二手房真实市场价格,以阴阳合同的方式忽悠卖家将房子以低于市场平均价的价格卖出,而买家以市场正常的价格买入。中介自己还收钱,收80万付50万,这中间的差价30万就被中介“吃”了。
于是,我母亲积极配合律师,提供了相关证据。
因为证据材料充分,法庭很快就判决我母亲胜诉,终于让那个黑心的中介于开庭一周后,将吃下的差价成功吐了出来。
我母亲是比较有法律意识的,然而现实生活中不知道会有多少无辜又无知的人,被欺骗却又没有及时维护自己的权益,甚至可能很多人都被中介蒙在鼓里,根本不知道无良中介骗了自己这么多的钱。
如果我们现实生活中遇到这样类似于黑心中介的问题,希望大家千万不要怕麻烦,要积极维护自己的权益。只要证据充分,走法律程序是可以将钱要回来的。
上文作者:上海芒果。
感谢芒果提供的真实经验分享。
实际上,绝大多数人不愿意去发起诉讼,这种二手房买卖期间被坑的人中,10人能有1人去打官司的就不错了。
当然,这里大家也要看到,很多维权,貌似是没什么用的,拿起法律武器直接打官司,可能才算真正的维权。
都说打官司是有钱人的游戏,我觉得只对了一半,官司更是我们中产阶级维护自身权益和权利的真正方法。
搞了半天,这里用势商可以判断,接下来打官司的人会越来越多,指数级增长,律师行业也会火爆,法庭、法院、检查机关的公务人员报考比例,估计会奇高无比啊!
祝各位读者和群友买卖二手房时都不会受欺骗,但是该打官司时绝不能后退。
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