【5a写字楼物业主管】险资再配地产 和谐健康90.6亿买入北京长安街旁写字楼

房地产网络一线城市北京的大宗交易市场保持着一贯的热度。

继5月份安狮资产接盘中关村软件园钻石大厦后，这一次轮到保险公司和谐健康阔绰出手，交易对价高达90.6亿元——“刷新了疫情后国内大宗交易市场成交纪录。”戴德梁行称。

戴德梁行是促成和谐健康收购SK大厦的中间服务商，该机构认为上述交易有可能成为2021年中国单体项目最高金额交易。

这座位于朝阳区建国门外大街的5A甲级办公楼，紧邻长安街。作为北京CBD核心区地标式写字楼项目，土地面积7639.8平方米，总建筑面积10.76万平方米，拥有35层楼面。大楼石材和航空玻璃竖排到顶的设计，确立一个棱角突出、充满商业化和现代化气息的外形。

SK大厦前身为由华熙集团开发的中环世贸中心，2005年，华熙集团将项目以在建工程形式转让予凯德置地，后者则于3年后实现退出。

凯德与SK集团的交易在2008年9月达成，SK集团斥资33.4亿元将大厦收入囊中，用作集团的中国总部。资料显示，SK集团(SK HOLDINGS)是韩国第三大跨国企业，主要以能源化工、信息通信为支柱产业。

和谐健康这次亦是通过收购项目公司的方式，将股权完整交割。

交易“内幕”

“交易其实推进有一段时间了，因为大宗交易谈判的周期比较长。”戴德梁行中国资本市场部副董事总经理、北区资本市场部主管刘兵告诉观点地产新媒体。

另据知情人士透露，上述交易最早在去年下半年就开始推进。

根据和谐健康主动披露的公告，其与SK集团达成交易，获得北京新锦成房地产经营管理有限公司100%股权，北京新锦成持有的SK大厦也一并转让。来自企查查的信息显示，北京新锦成目前已经完成工商信息变更。

而90.6亿元的对价，意味着大厦在13年间升值57.2亿元，约1.7倍。

事实上，自2010年放开限制后，写字楼物业是险资一直持续关注的资产。当年中国平安斥资7.18亿元购入购成都中汇广场，成为险资投资不动产放开的标志性事情。更早期，通过“办公自用”等名目，保险公司自2006年起就开始大量购置写字楼物业。

“不动产是险资资金必需要配置的一种资产类别。”刘兵表示，除股票、债券之外，无论中国、外国的保险公司都会将资金配置一部分房地产资产，这也对应银保监会对保险公司的要求。

据公告，本次和谐健康的收购资金均为传统险账户出资，来自保险责任准备金。

保险责任准备金是指保险公司为了承担未到期责任和处理未决赔款，从保费收入中提存的一种资金准备，在报表上体现为保险公司的负债，因此保险公司也会相应地持有与保险责任准备金等值的资产作为后盾。

更通俗地说，由于这种长期债务的存在，保险公司通常并不希望对外投资的现金回笼太快。所以持有存量地产项目是很好的选择，尤其是北京等一线城市的商业地产物业。

“北京的核心资产尤其写字楼资产非常稀缺。”如上所述SK大厦位于长安街边上，从各种意义上来说，“任何企业能够在长安街边上挂着自己的logo，对企业的市场影响力都是非同凡响的。”

刘兵称，放眼全国，北京写字楼市场空置率是最低的，租金是最高的。因此持有SK大厦这样一座核心区写字楼，租金收益+物业升值的盈利模式又稳定又安全。它的回报收益包括未来的资产增值预期，对保险公司都是非常可观的。

他介绍，SK大厦目前出租率比较稳定，租金亦处于CBD国贸区域的偏上水平。

险资与地产

“北京市场长期以来受投资人所重点关注，大宗成交已连续三年突破500亿。”戴德梁行大中华区资本市场部总裁、中国资本市场部主管叶国平也透露，戴德梁行资本市场部上半年促成的成交已经超过百亿。

另外来自世邦魏理仕发布的报告显示，2021年一季度北京共达成10笔大宗交易，交易总额达到209.1亿元。期内，北京全市写字楼空置率环比下降0.4个百分点至17.5%，是2018年第二季度以来首次下降。该机构表示，当地写字楼市场拥有“强劲的需求”。

从一个更宏观的角度，中国一线城市商业地产资产亦越来越受全球投资者青睐。中国经济增长是世界范围内最好的，另外考虑到全球货币超发，加强房地产等实物资产的配置，是投资者资产保值的重要手段。

“因为去年疫情，所以大家的投资行为其实都延迟了。”刘兵提到，目前市场所有买家的积极度都非常高，不管是外资机构或者保险公司抑或自用的企业，都很活跃。

“去年没有太多时间去看新项目的，今年（投资人）全部都已经回来了，中国疫情恢复得实在是太好了。”

他认为目前确实很好的大宗交易时机，因为业主的预期经过去年磨合，没有那么高，不会特别要求一个超出市场普遍预期的价格。

另一方面，中国保险行业的保费收入规模正以非常快的速度增长，相对应的资产管理资产配置需求也在不断地增长。

“其实回溯过往，保险公司房地产投资的速度，其实并没有赶上资产管理规模增长的速度。”

全球最大的保险和资产管理集团之一安联集团，在上个月发布的《2021年安联全球保险业发展报告》显示，中国成为全球少数实现保费正增长的市场。

因此我们看到，保险资金已成为国内基金市场第一大机构投资者、股票市场第二大机构投资者、债券市场第三大机构投资者。

在可预见的未来，房地产大宗交易市场会有更多险资出现。