5a写字楼物业主管专题之80亿CMBS与罗臻毓履职 合生创展的不动产资管路径

智山网引进凯德老将罗玉，合生大力开展事业的想法已经不言而喻。(莎士比亚)。

近日，合生创展80亿元商业房地产抵押贷款资产支持证券（CMBS）产品--“中金-合生-北京朝阳合生汇资产支持专项计划”在上交所成功发行。

对于持有较多重资产的企业来说，巨额资金沉淀、漫长回报周期和回报率一直是发展商业地产的难题。

在国内商业REITs遥遥无期的情况下，通过CMBS等资产证券化方式盘活存量资产，提高资产流动性，不失为一种好的方式。

除此之外，更多的融资通道亦正在被探索。

据相关人士透露，近年来越来越多中资企业将视线投向新加坡REITs市场，以减轻持有资产带来的压力。

合生创展是否也有此考量？毕竟罗臻毓曾履职于亚洲最大的多元化房地产集团凯德集团，其“地产+基金”的运作模式，形成了投融管退的完整价值闭环。

据了解，罗臻毓现任合生创展集团联席总裁，兼合生不动产的总裁，他的任务就是开拓合生创展不动产板块，资本化合生长期持有的物业。

他的到来，显然给合生商业的未来带来了更多想象空间。

CMBS与REITs

此次总规模80亿CMBS为续发产品，底层资产曾于2018年6月成功发行CMBS (“长城证券-北京合生汇资产支持计划”)，规模56亿元，也是2018年上半年全市场规模最大的CMBS产品。

此次产品发行规模总计80亿元，其中，优先级资产支持证券发行规模75亿元，发行利率为4.35%，是历史最大规模单体购物中心CMBS产品。

对于CMBS产品来说，底层资产的现金流收入与资产估值，决定了一个项目的发行规模，而合生的底层资产为北京朝阳合生汇商业、停车场物业。

资料显示，北京朝阳合生汇坐落于朝阳CBD东区金角之上，广渠路和西大望路两大交通主动脉交汇之处。

该项目总建筑面积约39.6万平米，商业面积约19.1万平米，5A级写字楼面积10万平米，停车场包含近2600个车位，是CBD区高端购物中心。

在房地产融资渠道逐渐收紧的环境中，CMBS为持有优质物业的企业提供了一个不错的融资渠道。

今年，包括中海、大悦城在内的企业均通过发行CMBS方式盘活手中资产。

实际上，随着今年6月首批9只基础设施公募REITs产品于沪、深交易所上市，不少人期待公募REITs扩容到商业地产。

据悉，首批上市产品主要投向基础设施补短板项目，试点的基础设施包括仓储物流、收费公路、信息网络、产业园区等。

但通过采访能够发现，市场对于商业地产是否可能纳入公募REITs看法不一。

一位资管平台高层对此持乐观态度，认为现在主要是结构上的问题，法律及税制上还没有完善，但商办资产纳入公募REITs是未来一定会发生的事情。

“现在很庆幸跨出了第一步了，很多自持方没有机会商业地产证券化，这是未来一定会发生的。商业地产的量很大，现在很多开发商面临的问题是，自持物业市场流动性不强，没有机会卖掉，管理不到位就造成资源浪费。”

但同样有相对悲观的声音，有业内人士在接受观点地产新媒体采访时表示，至少在5年内，内地REITs不会扩大到商写部分。

“这个产品的推出，很明显要支持实体经济。但从国家的角度，并不认为商业地产和房地产是实体经济，实体经济顶多把产业园放进来，首先要支持的是基础设施。”

他的观点更多基于国家对于房地产的态度：“现在房地产的范围非常广，整个金融体系连写字楼和商场都认为是房地产。我在写字楼办公，这到底是不是实体经济？很显然是，但它是房地产。”

他直言，这是一个很被动，但又很难改变的事实。

显然，内地公募REITs是否会扩大到商写部分仍遥遥无期。在这个情境下，不少企业将目光投向新加坡交易所。

目前来看，新加坡和香港是受到高关注度的海外REITs市场，但从组织结构、收入及资产条件来看，境内物业在新加坡REITs上市更具有利条件。

据相关人士透露，近年来，越来越多中资企业将视线投向新加坡REITs市场，并开始作出尝试，以减轻持有资产带来的压力。

近期内地房企中一个“吃螃蟹”的企业是新城。

7月30日，新城宣布正筹划将间接持有的、主要位于长三角区域和部分二线省会城市的9个商业物业作为底层资产在新加坡设立信托基金，再申请向相关投资者发行信托份额以实现于新加坡证券交易所主板上市。

后续，新城控股于新加坡设立的间接控股子公司信诚资产管理有限公司将作为本次拟设立信托基金的管理人，向新交所递交上市申请表格，以申请批准该信托基金于新交所主板上市。

通过REITs持有物业，不仅能够降低新城的资金压力，更能够进一步扩张规模。

在此之前，绿地也曾将旗下酒店资产打包REITs到新交所上市，首批资产为4家酒店，估值30多亿元。

那么，这是否将会成为一种趋势？

上述业内人士称，目前具备在新加坡发行REITs的商业项目并不太多，需要有跨境结构、资产收益率较高等。

“虽然这是一种趋势，但不好说什么时候可以铺开。”

合生商业想象

新城的商业资产正在前往新交所，持有大量商写物业的合生创展是否也有此考虑？

最近，合生创展迎来了一位新朋友--在凯德集团20年的老将罗臻毓正式官宣加入，担任合生创展集团联席总裁，兼合生不动产的总裁。

罗臻毓在朋友圈发文：“站在新起点，将开启下一段征程。”

据观点地产新媒体从相关知情人处得到的消息，朱孟依之女、合生创展董事局主席朱桔榕亲自发出邀请，希望罗臻毓去合生创展主管不动产投资及运营。

更有进一步消息表示，合生创展未来有意将不动产投资业务从目前所在的商业板块中分拆出来，所以需要一个对不动产投资运营颇有经验的资深人士。

罗臻毓前东家凯德，正是一家具有全球领先房地产投资管理业务规模的企业。

资料显示，凯德集团共管理6支上市房地产投资信托基金（REITs）和商业信托，以及20多支私募基金。从2002年推出新加坡首支上市房地产投资信托基金至今，凯德旗下房地产投资信托基金和商业信托扩展到包括凯德综合商业信托、腾飞房产投资信托、雅诗阁公寓信托、凯德中国信托、腾飞印度信托和凯德商用马来西亚信托。

罗臻毓本人，更在资产管理方面具备丰富的经验。

据公开资料，罗臻毓毕业于新加坡国立大学房地产管理专业（高级二等荣誉学位），是美国俄克拉荷马城市大学工商管理硕士，曾任职于淡马锡控股集团，主导淡马锡亚太区域的私募股权投资业务。

2001年9月，他加入凯德集团，并先后任职过雅诗阁中国区高级副总裁、凯德中国华南区域总经理等职位，离任时担任凯德集团总裁兼中国区首席执行官。

站在新的起点，罗臻毓或许肩负着帮助合生创展打造资管平台的重任。

罗臻毓曾回复观点地产新媒体，他到合生创展的任务，就是建立不动产体系，资本化合生现有的一些资产，开拓不动产板块。另外，组建一些新的基金去收购一些新的项目。

从持有资产来看，“隐形地主”合生创展确实在这些年囤积了大量自持商业项目。

据悉，合生商业板块目前已发展轻、重两类管理平台，拥有合生汇、合生广场、合生新天地、MOHO四条产品线。

目前，合生创展旗下合生商业集团拥有超过100个商业地产项目，涵盖10余个大型城市综合体，已建成运营的项目面积超过500万平米，管理板块涵盖城市综合体&购物中心、写字楼、酒店&服务公寓、产业综合体及奢华地产五大业务板块，超过80%项目分布在北上广深等一线城市。

商业地产或者说不动产资管，显然是合生创展未来重要的发展方向。

朱桔榕曾在早前接受采访时提及，公司将在未来5年把建设管理的商业面积提升到2000万平方米规模。

“地产开发+资本运作”是凯德集团引以为豪的发展模式，深谙资管及新加坡市场的罗臻毓，是否将助力合生创展，打造资产管理平台？又是否会如同新城一般，借道新交所实现退出？

合生商业的未来，显然有着不小的想象空间。