调控打补丁，5道红线出台……你还看不清楼市趋势？

上周，我们从产品、开盘、价格、房企、土地五个层面调查了2020年西安房地产市场，没见过的朋友记得一定要再看。因为你对2021西安的房地产行情会更加明确。

我经常说买房看清大趋势，选好优质标的就可以了，不要太在乎短周期的市场波动，任何投资都不是炒短线能积累财富的。而且从2019年下半年我们就提出西安市场已经进入横盘调整阶段，既然横盘，房价短周期波动就很正常。从上周的五大盘点可以看出，西安短期变化就看限价松紧和供需关系，但2021年西安楼市整体趋势依然横盘。

壹丨2020年上半年 行政和货币政策双双偏松

为什么这么坚定呢？因为楼市是政策之市，现在所有人的直观印象无论从行政还是金融政策，对楼市都是严调控阶段。

回顾2020年，全国楼市政策呈现“前松后紧”的态势——上半年，疫情冲击让楼市几乎停摆，各地方通过扶持、补贴、延缓等手段，给房地产相关各方予以“降压减负”；下半年，国内疫情趋于稳定，经济逐步恢复，调控手段逐渐从严，以防止房价过快上涨。

2020年第一季度，疫情笼罩中国，带来的不仅是防控压力，更有市场下行的压力。

由于线下交易被强制叫停，售楼部纷纷关门，开发企业现金流承压，尤其是高负债、高周转运行的房企，其偿债能力、工程进度等各方面都面临考验。基于此，多个城市积极出台相关政策，降低房企的资金压力，包括调整土地出让门槛、延长土地出让金，放宽预售条件等。

比如西安出台政策：新出让土地按起始价的20%确定竞买保证金，合同签订后一个月内缴纳50%的土地款，余款可在一年内分期缴纳。

而在当时反应迅速的房企也率先开始自救，首付分期、特价房、无理由退房的营销方式开始出现。

2020年第二季度，经济需要快速拉升，尤其是受到较强冲击的三四线城市，所以在疫情基本得到控制之后，开始加大对需求端的刺激，加速去库存，这包括导入更多购房需求、予以购房补贴、降低资金成本等。

比如央行：2020年LPR曾在2月和4月两度“降息”，其中5年期以上LPR累计下行15个基点。

当然这其中有些城市试图松绑限购，但基本都是“政策一日游”，比如驻马店、广州、宝鸡、济南、青岛等，都相继在发布新的调控政策后不久撤回。这也从侧面反应“房住不炒”的决心。

贰丨2020年下半年 调控打补丁 金融严收紧

2020年下半年，随着复工复产正常化，市场逐步回到正轨，上半年被疫情“困住”的供应纷纷于下半年释放。从全年供应来看，2020年全国商品住宅的供应潮分别是6月、9月和11月，西安的商品住宅供应潮则出现在6月、8月和11月，基本一致。

所以进入下半年，楼市调控趋严，2020年7月24日和8月26日，住建部的两次房地产座谈会开始敲各地方的警钟，与会城市包括北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙、长春、银川、唐山、常州，这些城市在后续都相应出台了打补丁的调控收紧政策。

比如成都11月24日“补充通知”：登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的，全部房源仅向已报名登记的无房居民家庭及棚改货币化安置住户销售，其中无房居民家庭房源不低于房源数的70%。
南京表示“优先保障本市户籍无房家庭的刚性购房需求，商品住宅项目向本市户籍无房家庭提供每批次不低于30%比例的房源”。
宁波明确“符合条件的“无房家庭”可在市六区优先认购1套商品住房”。西安出台1130政策：升级二套房购买首付比例。

另一方面，金融政策也在持续收紧，为了防止系统金融风险，自2020年5月以后，1年期及5年期以上的LPR均未再做调整，也就是没有降息；2020年8月，监管部门设置“三道红线”，倒逼房企去杠杆、降负债。

可见，从政策这端，截止12月，“稳”依旧是楼市调控的核心。而且从高层会议来看，2020年3月人民银行会同财政部、银保监会召开的会议，4月中共中央政治局会议，5月的全国两会政府工作报告以及12月的中央经济工作会议中，无一例外地强调了要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，促进房地产市场平稳健康发展，且数次明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

叁丨5道红线共筑信贷防火墙

对于一二线城市，楼市调控在打完一轮补丁后，“限购、限贷、限售、限价”四限政策在蠢蠢欲动的市场面前显得捉襟见肘，现在调控手段开始向信贷端发力，2020年的最后一天（12月31日），中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，为房贷设置了“两道红线”：

第一道红线是“房地产贷款占比”，大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。

第二道红线是“个人住房贷款占比”，大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。

这针对房贷的“两道红线”，加上去年针对房企的“三道红线”，共同构筑中国楼市调控的信贷防火墙。

说句难听话，如果今年真的疫情反扑，不得已走货币放水的老路，至少楼市的水又堵住一个口子，降低了房价快速上涨带来的风险。

昨天有粉丝留言问我这个政策的影响，不知他是否想要的个“房价下跌”的答案，但我想说任何政策出台都有市场反应周期，而且按机构预期这个政策影响的信贷也就4000亿，按50%首付计算，销额减少7000-8000亿，对一个全国销额可能突破17万亿的房地产行业，影响甚微。

而如果今年这2道红线真的严格执行，那银行解决办法无非两种要么提高首付款要么提高贷款利率，最终的成本还是会转嫁到购房者身上！

管得越严格说明越受重视，而限制越多则说明越吃香！没人能够战胜市场，强调控期，楼市稳定就是不错的入手时机，要学会的是买对房子而不是对赌短周期的谷底运气，我们要看清的是5-10年的时间价值！